二手房交易3招防躺枪:一房二卖 买方可告他

  • www.028f.com 2016-03-15 北京晚报
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  • 买房不是件容易事儿,过程中隐藏着各种各样的“暗枪”,并不是每一个购房人都可以顺利过关。而不幸被“躺枪”的购房人在维权过程中,又经常是举步维艰。临近今年“3·15”之际,我们选取了三个二手房交易的典型案例,帮助购房人躲开“暗枪”。

    支招1

    卖方反悔 要承担责任

    张虹(化名)夫妇提到买房的事,如今还心有余悸。张虹回忆说,“2013年初,因考虑孩子上小学,我和丈夫决定把房卖了到海淀区买个学区房。当时,所住的劲松房产卖了179万元。在出售劲松房之前,我们已经开始在海淀区的多家中介门店淘房,并选定了一套学区房。”令张虹和丈夫没有想到的是,接下来的买房经历竟如同噩梦一般萦绕在他们的生活中。

    2013年1月2日,张虹与房主李明(化名)、中介公司签订了买卖定金协议书。张虹夫妇向李明支付定金5万元。大约过了一个月,张虹夫妇与李明签订了存量房屋买卖合同及补充协议。双方约定,上述房屋总价为252万元,买方先期向卖方支付首付款40万元。

    “听李明说他的房子是单位分的,他一定能通过单位把房产证办下来,我们就打消了顾虑。可是,到了付款的期限,李明却变卦了。李明给出房子没有腾出来,不收我们的首付款。”张虹说。

    张虹把房子卖了,只得租房生活。当她想与李明协商解决此事,李明却不再露面了。张虹将李明告到法院,请求法院确认双方签订的合同合法有效,并要求李明继续履行合同。

    法院开庭审理此案,李明没有到庭应诉。2014年初,法院做出判决,认定双方签订的合同合法有效,判定李明将房屋交付张虹居住,张虹向李明支付首付款。判决后,张虹将首付款送到了法院,而李明仍然没有现身。在法院强制执行生效后,张虹一家人搬进这套房屋里生活。

    不过,张虹夫妇的麻烦并没有结束。由于李明迟迟不肯露面,张虹夫妻至今都没有见到房产证,也没法办理房屋过户手续。北京晨报记者拨打李明电话,电话一直无人接听。

    ■律师说法

    卖方违约要担责

    北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师认为,在实践中,当事人向法院起诉的二手房买卖纠纷案件中,有一部分案件是由于卖方反悔引发的,导致双方签订的购房合同无法继续履行。根据我国《合同法》的有关规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务;当事人应当遵循诚实信用原则。如果二手房交易中,卖方无故反悔,拒不履行合同,构成违约,就要承担相应的法律责任。

    支招2

    中介隐瞒实情 造成损失要赔偿

    2014 年10月,张力(化名)通过中介公司选中了海淀区的一套房子。10月11日,张力与房主王玉(化名)签订存量房屋买卖合同,约定定金为10万元。当天,张力、王玉与中介公司签订了居间服务合同,规定居间代理费为7万元。张力支付定金后,发现这套房屋周围有垃圾站和公共厕所,但中介经纪人却没有如实告知这个情况。2014年12月,张力与王玉解除合同,她自愿将定金中的6万元作为赔偿款付给王玉,王玉退还剩余的4万元。

    2015年,中介公司将张力告到法院,要求张力支付居间服务费7万元。在此案审理中,张力提出反诉,要求中介公司赔偿经济损失6万元。一审法院驳回中介公司的诉求,判决中介公司赔偿张力6万元。中介公司不服提起上诉。

    二审法院认为,张力未对房屋本身及周边环境考察清楚的情况下签订购房合同,对于后来与卖房人解除合同的结果存在一定过错。由于垃圾站和公共厕所系特殊用途的市政建筑,与涉案房屋相邻有可能对购房人的购房意愿产生一定影响。从社会公众普遍接受程度考量,中介公司应当在居间服务过程中进行必要的提示。所以二审法院改判张力给付中介公司居间服务费4.2万元,中介公司给付张力定金损失2.4万元。

    ■律师说法

    中介应如实告知实情

    郑磊律师认为,中介公司从事居间服务,促成双方当事人签订二手房买卖合同,收取中介费。中介公司提供的居间服务中,应当如实告知买房人房屋真实的状况,其中包括房屋产权情况、房屋质量问题、房屋周边的情况等内容,不能故意隐瞒有关房屋的重要事项,否则要赔偿买房人相应的损失。

    支招3

    一房二卖 买方可告他

    2010 年6月,苏雨(化名)在北京买了一套房子,但未办理房产证。2012年10月,彭鹏(化名)向苏雨购买这套房屋,支付了相应的房款,但双方未办理房屋过户手续。2013年8月,苏雨取得房产证。当日,苏雨又与闻新(化名)签订存量房屋买卖合同,以65万元的价格把这套房屋卖给闻新,双方办理了房屋过户手续。

    不过,苏雨与闻新还暗地里签订一份房屋买卖合同,规定这套房屋实际成交价为149万元。闻新依约向苏雨支付了149万元。双方是按照在相关行政部门备案的65万元买卖合同标的交税的,这样可以逃避国家税收。后来,彭鹏以自身权益受到侵犯为由将苏雨与闻新告到法院,请求法院确认苏雨与闻新签订的存量房屋买卖合同无效,并判决将房屋过户回苏雨名下,一审法院支持了彭鹏的主张。苏雨、闻新不服提起上诉。

    二审法院认为,2013年8月11日,苏雨与闻新就购买涉案房屋签订了房屋买卖合同,为完成产权过户,苏雨与闻新又签订存量房屋买卖合同。双方的权利义务关系并不受该网签合同约束。彭鹏如认为苏雨与闻新之间的房屋买卖合同无效,应当就苏雨与闻新签订的房屋买卖合同提出自己的主张,在该合同的法律效力未经司法程序确认前,彭鹏仅要求确认苏雨与闻新之间为办理过户而签订的存量房屋买卖合同无效,法院不予支持。

    ■律师说法

    一房二卖易引发纠纷

    北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师告诉北京晨报记者,在二手房买卖过程中,卖房人存有“一房二卖”的行为,违反了诚实信用的原则。卖房人与两个购房人之间房屋买卖关系在法律上都是有效的。如果其中一个购房人与卖房人完成了过户手续,且此人属于善意第三人,就可以获得房屋所有权。另一个购房人可以通过法律途径索要赔偿。

    Editor:成房网(www.028f.com),成都房产网。

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