固定利率房贷将出炉市场预期茫然 银行有玄机

浦发表示利率约6.5%，各家银行利率短期有差别，长期将统一；提前还款违约金约2%

在央行提出可以“试点固定利率房贷”之后，相关固定利率房贷产品的开发已经进入实质性操作阶段。昨天，浦发银行个人金融部相关人士向记者透露，浦发银行的5年期固定房贷利率将定在6%-7%区间，而光大银行，建行相关产品的利率水平也基本类似，但具体的利率还要以最后正式公布的结果为准，但他透露，这个水平应该在6.5%左右。

固定利率贷款推出进入最后准备阶段

目前，浦发、光大、建行三家银行的固定利率房贷方案已经获央行批准，正处于银监会的报备阶段，一旦银监会表示“同意备案”相关产品就可以很快进入市场。

浦发银行人士透露，“因为这是房贷产品基础产品的创新，不需要银监会批准，只需要备案。”因此，在他看来，固定利率房贷正式获批只是个时间问题。

该人士还表示，“预计推出时间会很快，目前整个准备工作已经进入最后阶段，一些人员的培训已经开始。

预计很快推出的原因在于央行的支持态度，以及该产品在创新上并不算特别大，相关风险也相对容易管理。”固定利率房贷之所以在央行刚一提议就得到各大银行的积极响应，业内人士看来，这在很大程度上是由于今年各家银行个人按揭贷款增长缓慢。

经过3·17央行房贷新政之后，上海、北京等各家银行的个人按揭贷款都发生了严重的缩减。工行北京分行有关负责人告诉记者“到目前我们已经连续几个月负增长了，据我所知，四大行在北京市场上都是负增长，没有一个例外。”

上海自4月以来，央行加息效应和上海房贷严控使得按揭贷款连连下跌。据上海银监局的数据显示，7月份上海中资商业银行自营性房地产贷款和个人住房贷款呈负增长态势，分别比上月减少4.61亿元和8.86亿元。而相关数据更显示，8月份之后，上海个人房贷依然难以阻止下滑趋势，8月房贷余额减少了18亿元，是7月份的2倍。

提前还款热催生固定利率房贷

银行房贷新增业务难以开展及房贷余额连续下降的最主要原因就是央行加息之后，提前还款的人非常之多，“不但吃进了增量，连存量也搭进去了”。相关人士介绍。

在这种情况下，固定利率房贷出台让各家商业银行看到了希望。由于固定利率房贷的利率是在签订合同时客户和银行商定的，不再随央行的调息发生改变，因此在商业银行看来，这将在很大程度上避免提前还款的威胁。

从目前所知的情况来看，各家拟推出固定利率房贷的银行都对提前还款做出了重罚。浦发银行上述人士表示，如果利率走势和客户当初的预计发生偏离，客户提前还贷将使得利率风险完全由银行来承担，在此情况下，银行自然会制定相应违约金来避免类似情况出现。

该人士还透露，目前浦发银行浮息的违约金一般是一个月的利息，以年利率5%计算，也就在千分之四左右，而固定利率房贷违约金的总体水平将有所提高，如果还款早罚息肯定更大一点，在1%-2%之间。

推出五年固定利率房贷是因有对冲风险产品

浦发银行人士透露，目前三家银行的方案中，浦发和光大银行的产品基本类似，都是5年期的固定利率产品，而建行的方案将结合其资产证券化方案配合进行。

另一位直接参与产品研发的浦发银行人士表示，从商业银行的角度来看，最重要的就是如何对冲可能的利率风险。他表示，之所以推出的是5年期的短期产品，除了因为期限短利率水平更容易预测外，另外一个重要的原因就是5年期拥有相应的金融产品可以对冲风险。

他举例说，浦发银行和光大就可以通过5年期国债产品，包括5年期定期存款进行风险匹配，保证一定的收益。而在他看来，建行拥有资产证券化这一利器之后，将更加有利于其固定利率产品的开发，“将固定利率房贷证券化之后将形成更稳定的收益，在市场上的销售也将更加有保证”。

据悉，相关产品在5年到期后将给客户一个选择权，选择继续采用固定利率或者采用传统的浮动利率。

不过该人士表示，作为产品的开发者，他希望到时候可以有20年，甚至30年的固定利率产品，“而这取决于金融市场中是否有可以对冲风险的工具。”

本报记者张诚

■购房者说

逾八成人接受6%以下固定利率

截至10月26日下午4点，搜房网推出的“固定利率网上调查”结果显示，对银行推出固定利率贷款欢迎的人占六成，两成多的人认为没有必要推出固定利率房贷，近两成的人认为与自己关系不大。超过八成的人认为固定利率在6%以下可以接受，仅有一成多的人表示可以接受6%-7%的利率。

由此可见，虽然大部分购房者对银行推出此项新产品很欢迎，但能接受6%-7%利率的人并不多。购房者郑先生说：“根据今年的两次加息政策和目前房价还未止住攀升，我对未来加息的预期非常高，因此希望银行推出固定利率，但是6%-7%的固定利率比目前五年以上5.51%的利率要高，所以不知道如何选择”。目前有这种心态的购房者并不占少数。

泰跃地产营销总监季满如则称，在他所开发的项目中，3-5年还清贷款的客户占较高比例，他们不会选择利率较高的固定利率。对于选择10年以上还贷的客户，对长远利益的关注程度大于短期利益的关注。另外，从目前购房者的专业水平和未来房贷利率的不确定性来看，选择哪种利率可能会让部分购房者犹豫。因此还无法预计固定利率是否受欢迎。

本报记者叶保秀

■预测

银行下注利率市场玄机大

如果市场需求大，工行表示也会跟进

固定利率房贷是否能推出的悬念已经不多，但从商业银行到学者他们最大的担忧仍然是固定利率房贷的市场前景。

北京师范大学金融研究中心教授钟伟表示：“未来3-5年内中国将进入降息通道，固定利率房贷很可能不会被市场接受。”

部分银行人士则对普通消费者是否可以接受这一新型的产品表示了担忧，“由于涉及到对市场利率的判断，绝大多数消费者因为缺乏这方面的能力，所以产品推出来之后能否被消费者接受还不能确定。”一位资深观察人士表示。除了目前这三家银行以外，包括工行在内的多家银行也都在研究相关产品的开发，“目前市场前景难以预料，大家都在看市场反应，如果市场确实有比较大的需要，我们也会推出。”工总行一位中层表示。

浦发银行该产品研发人员表示，虽然固定利率刚推出时，各家银行也许会有利率的差别，但从长远来看，利率将基本统一。因此，在银行下注利率的情况下，老百姓是否能占到便宜实在难说。

在这一产品开发过程中，由于银行拥有最终的定价权，并且银行拥有对宏观经济更加专业的判断能力，因此在利率上，消费者仍然处于一个弱势的地位。

本报记者张诚

■开发商说

房产销售受此影响不明显

业内认为如果固定利率较低会促进销售

银行推出固定利率房贷的消息传出后，大部分开发商认为对自身影响并不大。

泰跃地产营销总监季满如表示，将来央行上调利率超过固定利率，那么购房者受益，反之银行受益。固定利率是银行在房地产市场“遇冷”时的一种促进手段，可以为银行盈利，但其和开发商就没什么关系了，对房地产市场的销售促进作用不明显。不过，让购房者多了一种选择，倒不失为一件好事。

一直关注房地产市场的金融信托专家孙飞认为，如果利率定得比较低，对购房者有利，也会不同程度地促进房地产市场的销售。如果定得高，对房地产市场则不会有太大的影响，因此，对于银行来说，利率这个“点”需要找好。但最终他建议购房者最好还是随行就市选择浮动利率。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。