成都学区房调查:最高22227元/平 这三所学校排前3

  • www.028f.com 2016-07-14 成都商报
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  •      今年的成都房地产市场出现了一个现象,那就是在整体温和上涨的大背景下,有一些楼盘上演了“日光”的戏码,紧邻蒙彼利埃小学的中洲·锦城湖岸就创造了3小时10亿、727套一套不剩的火爆场面。在购买者当中不少是冲着“学区房”的概念去的,那么学区房今年以来的走势和成交是怎样的?在购买学区房时购买者是怎么考虑的,学区房是否在房地产市场上属于特殊的保值产品呢?

     

    买在名校旁,用完还能升值

    现在不少家长娃娃都还没有上幼儿园,就开始看小学,往往都是成都名校都看了个遍,不少家长削尖了脑袋,想把孩子送进他们心目中的好学校,而购买一套学区房就是一个捷径。

    位于临江中路的龙江路小学是成都的传统名校,成都商报房产记者辗转采访到一位今年在附近购得一所学区房的周先生。

    据周先生讲,他买这所学区房并不是为了自住,买的时候就知道这是个接近20年的老房子了,条件比较差,“而且我在人民南路那边买了一个房子,我住的那个房子学区是划在玉林小学。”

    周先生认为虽然玉林小学也不错,但他更希望自己的女儿读龙江路,就看中了这个二手房,“中间还是比较费心,比如看有没有有效学位啊……”周先生说自己年初买的时候是1.5万一个平米,现在二手房房价已经是1.6万了!周先生说:“我想这里因为是比较成熟的,所以价格波动也不大,把这里的房子租出去,等到自己用完了,女儿不在这里读书了,我还可以把房子卖出去,我想还能升值一点吧。”

    一位曾经排号准备购买蒙小旁新房的市民就告诉成都商报记者,自己想让娃娃读名校,但考虑了一下,择校要交钱。如果拿这笔钱首付买个新房的话,这个钱还能升值,主要是能住在学校旁边,照顾娃娃也方便。

    数据显示

    学区房成交均价高于二手住宅市场均价

    那么实际情况和购房者的想法是一样的吗?根据链家数据独家提供给成都商报的数据显示,今年成都主城区房价走势和名校学区房房价走势比较:

    成都中心城区(锦江、成华、金牛、武侯、青羊、高新)超过 7 成楼盘是学区房,2016 年前 5 月学区房成交走势与整个市场基本一致。6 月,整个市场成交总量与 5 月基本持平,仅小幅减少 0.6%; 但学区房成交量明显下滑,大幅减少 22.9%。

    主要原因是 6 月成都教育系统陆续开展了幼升小择校报名登记、学校划片公布、入学名单确定等工作,学区房热度随之减退,成交量相应出现下滑。学区房成交均价高于二手住宅市场均价,学区房价格走势基本与整个市场价格走势一致,自 3 月起处于稳中有升的趋势,涨幅在2%以内。6 月,市场总体均价上涨 1.9%,而学区房均价涨幅收窄,仅上涨 1.3%。

    蒙小二手学区房代表性楼盘有天悦府新城国际广场和中环岛等,目前这些学区楼盘均价在 1.4 万元/平米左右。今年成交均价大幅上涨,2季度较1季度均价涨幅约2成。

    龙江路小学分校二手学区房代表性楼盘有锦官城、武侯祠大街的老小区、交通厅宿舍等,目前这些学区楼盘均价在 8850 元/平米左右,锦官城二手均价平稳,武侯祠大街的老小区2季度较1季度均价有5%的下跌。

    按照公开资料显示,成都盐道街小学和泡桐树小学附近的学区房是家长们最关注的区域,而在成交参考均价上,成都市泡桐树小学天府校区(高新)附近的学区房均价 22227元/平米、成都市草堂小学(青羊)附近的学区房均价19067元/平米、成都市蒙彼利埃小学(高新)附近的学区房均价17045元/平米,位列前三。

    数据分析显示,普通的学区房在成都这类大城市不属于特别紧缺的资源,如果以后继续实行多片区划校,那教育资源将更加平均。只有在名校旁,房屋才具有真正“学区房”的价值,例如蒙小旁的楼盘价格都比较坚挺,龙江路小学本校家长关注度特别高,但龙江路分校旁的小区价格则不具备更多的可成长性。另外一个是学区房要受到政策的影响,一旦划片改变是最大的不可预期的风险,离名校越近越不可分割则资产越有安全性。

    西南财大副教授、博士生导师刘璐则评价:学区房不光是要看学区这个概念,比如中洲·锦城湖案的“日光盘”还有其他周围的因素在里面,比如锦城湖、城南这些大环境在里面,所以不仅仅是学校的概念了。在成都这边,学区概念还是要看是什么学校,比如泡桐树小学和泡桐树小学的分校那自然是受欢迎的,那些片区的溢价也十分明显。此外,家长在名校旁陪读也会推高周边房价的租金,提高房屋投资的含金量。

    风险提示

    家长在购买学区房时一定要注意:有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔,但这并非意味着孩子就能进入该学校就读。按照相应规定,每个学校的招生范围每年都会公布一次,招生范围的确定是以小区或者街道整体划分,这就产生居住地与学校虽然仅一街之隔,却不一定能被划进家长想要选择的学校。

    此外,部分开发商为了吸引希望入读名校的购房者,会打着学区房的口号卖房,建议购房者一定要看清楚有无合同备注,并且一定要询问学校如何分配学位后再决定。需要特别强调的是,有的学校附近的二手学区房还有学位限制,比如同一个房子,六年才产生一个学位,购房前这些都要提前了解。

     

    Editor:成房网(www.028f.com),成都房产网。

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    2016/7/17 21:13:45 发表 
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