楼市沉浮中的中介 在跌宕起伏的市场中坚守

2016年初，楼市迎来暖春，一二线城市楼市异常火热，随之而来的热点区域是高密度的调控政策。从2016年3月到11月底，楼市前后历经三轮调控，最终，市场在跌宕起伏的运行周期中逐渐归于平静，泡沫得到挤压，楼市缓缓降温回归理性。

“春江水暖鸭先知”，楼市沉浮中，冲在一线的中介人员，对行业冷暖的感知最为强烈。近日，记者走访沪上中介门店，与销售人员进行攀谈，尝试通过个体的命运解读，还原楼市百态，呈现整个市场的起伏变化。浸润房产中介行业多年的上海中原地产中山分行经理黄雅燕就是其中的代表。

行情升温驶入“快车道”

“我们这个行业，每年的一二月份是淡季，对客户的带看量也比较少。”黄雅燕告诉记者，从2016年来看，淡季市场稳中有升。2015年下半年火爆的楼市延续到2016年年初，在2016年初去库存、供给侧改革的推动下，市场逐渐升温。

2016年3月25日，号称史上最严楼市新政“沪九条”出台。最重要的政策集中在两点：非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。二套房首付款不低于5成，商业贷款则不低于7成。

随着“325”新政的落地，市场开始进入一段冷静期。在上海内环一家中介公司上班的李雪（化名）告诉记者，“325”之后，来店里看房的客户明显减少，但是交易中心人并不少，主要是在消化之前的存量。

五六月份，楼市开始升温，上海中外环成为资本的“新宠”。进入七八月后，楼市迎来高潮期，李雪用“火爆”来形容当时的行情。她和很多经理人一样，每天五六点天蒙蒙亮就赶到房地产交易中心去排队，只为在八点半放号时为客户争取尽快办理手续。

李雪回忆，清晨五六点去拿号，仍然排到七八十号，到办理第一道手续时已将近十点。走完全部流程则要到中午十二点。

而帮客户去房地产交易中心办理手续，只是当天工作的一小部分。中午赶回公司的李雪仍要马不停蹄地接待客户，带着客户看房、预约房东、谈生意。直到下午三四点才能吃上午饭，忙到晚上九点才收工，而且基本没有休息日。

长三角地区的强二线城市，诸如南京、苏州、杭州等地，楼市也进入了“快车道”，火爆之下出现了一房难求的局面。8月初，南京河西、江北的多个项目，被购房者吐槽选房作弊，摇号造假，而南京某知名报纸广告栏中甚至出现中介公开售卖房号的信息，震惊业界。8月底，上海因调控升级传言出现一波“离婚大军”，中秋假期沪上楼市亦掀起一波小高潮。

对于七八月份火爆的行情，李雪表示有一部分原因在于中介公司，为了扩大业务，一些中介开始编造政策即将限购的谣言，引起恐慌情绪。8月29日，上海市住建委通过“上海发布”回应“购房信贷新政传言”称未研究过此类政策。9月8日傍晚，上海警方抓获了7名涉嫌恶意编造、传播相关谣言人员。同时，上海市网信办依法关闭了5个微信公众号。

尽管官方出来辟谣，但仍未能阻止“离婚潮”，与民政局离婚窗口一样火爆的是上海楼市的日成交量。8月27日至29日，上海新房成交连续3天超千套，由于流量过大，房地产交易中心网签系统甚至一度出现瘫痪；8月30日一天，成交量超过了2000套。

楼市“过热”背后，“地王潮”也成今夏热词，中原地产数据显示，2016年前9个月，百亿总价地块高达6宗、超过50亿元的更是高达28宗。

9月份，国家统计局发布的70个大中城市房价数据中，有63城上涨。长三角地区，杭州楼市在G20之后率先迎来“大爆炸”，根据杭州透明售房网统计数据，9月第二周杭州楼市成交10100套，每天1442套，平均一分钟一套。与此同时，上海、南京、苏州、合肥等长三角城市楼市火爆异常，用“炙热”形容并不为过。

调控加码政策合力降“虚火”

随着楼市火热态势愈演愈烈，各地相继出台调控新政抑制土地市场和住宅市场的“虚火”。由北京“930”开始的22个城市联合收紧调控潮，主要从限购、限贷、土地供应等方面进行了调节。

从“十一”前后，到11月底的两个月时间里，中国24个城市进行了50余次房地产市场调控，时间密度之高令人瞩目。如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。

其中，上海“沪六条”的出台，让中介的好日子戛然而止。采访中，记者了解到，沪上中介公司之间竞争变得更为激烈，行业里还兴起了裁员风，原来弹性较大的中介费，议价空间也被压缩不少。

此外，相关部门加大管控力度，对于虚假广告的监管也日趋严苛。李雪称，中介都把橱窗里的售房广告撕了下来，客户过来全靠口头介绍或者门口放个黑板，写上简单的房屋信息。

在政策影响下，楼市迎来“低缓期”。李雪从收入上感觉到了行业的趋冷。“楼市最火爆的那段时间，每个月可以拿到1万多元的收入。然而10月份调控后，看房买房的人骤然变少，当月我只拿到了700元的工资。”

大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。紧随其后，各种与楼市相关的政策，如加强公司债监管文件的发布以收紧企业融资渠道、货币紧缩政策等也陆续出台。

上海市住建委公布，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

这次的全面信贷收紧政策，是第一个城市提及全面恢复2014年“9.30”政策之前的认房又认贷，也是2016年第3轮楼市收紧政策的开始。

浸润行业近十年的黄雅燕告诉记者，2016年市场变化最大的时间节点当属“认房认贷”政策的出台。“这可能是近几年来最致命的一次调控，效果也是立竿见影的。”

黄雅燕称，政策刷掉了一大批客户。“一些卖掉房子打算置换型改善型住房的客户，本来卖掉现有住房，贷款还清，再购新房都算是首套房，但是‘认贷’政策一出来，首付由三成变成了七成，多出来的四成，客户很难短时间内凑齐，由此陷入了尴尬的境地。”而且这种现象并非个例，许多计划换房的客户，在原有住房已出售，改善型住房尚未完成交付的前夕，房贷计划意外搁浅。

这一调控政策出台后，李雪每天显得十分清闲。她意识到，房屋买卖愈加困难，许多房东都将房子收回去，不再挂牌，转而做起了租房生意，虽然佣金没有买卖房屋业务来得多，但年前租房的人多，也能让她勉强抵御楼市的寒冬。

2016年，房地产行业尽管经历了一年来的去库存压力、楼市调控的迷茫，却依然没有停下前进步伐。12月中旬召开的中央经济工作会议重新强调了房地产的定位——“房子是用来住的、不是用来炒的”。

这句话强调了房子的居住属性，同时也透露出，未来房地产政策将有助于让炒房客离场、购房者淡定。“最火爆的时候，差不多一个业务员一天要带看两三组客户，而像现在行情不好的时候，可能一个带看都没有。带看少了，成交的机会也就变少了。”黄雅燕对记者说。

面对短时间内无法再次被点燃的楼市，李雪准备提前回老家，当被问及2017年是否还会回到上海做中介时，李雪坚定地告诉记者，元宵过完就回来。“在行业低潮期如果坚持不下来，以后市场变好的时候，也难以把握机会。”