房产税可能导致房租上涨!是否影响房价?

  • www.028f.com 2018-03-05 中国经营报
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  • 在“房住不炒”定位下,过去的2017年从中央到地方,楼市调控政策密集出台。住建部相关负责人此前也已表态,2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性和稳定性。

    3月3日,全国政协十三届一次会议在北京召开,2018年全国两会的帷幕正式拉开。关于如何进一步完善调控政策以及加快房地产长效机制的建立受到广泛关注,而房地产税作为房地产长效机制的重要内容,无疑拨动着千万人的心弦。

    近几年,社会各界对房地产税征收的目的、具体如何征收等问题的讨论从未中断,毋庸置疑的是,房地产税一旦开征,会对整个市场的供需两端都产生重大影响,尤其是将如何影响房价,备受期待。

    如何影响房价?

    房地产税收是一个综合性概念,一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收,具体涉及十多种税收。

    2017年底,财政部部长肖捷撰文提到加快建立现代财政制度,明确按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

    肖捷同时指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善现代房地产税制度,并称要力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务的目标,业内关于房地产税的讨论再次掀起热潮。

    据了解,九三学社中央委员会在今年拟提交的提案《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》中,就建议尽快补上法律法规短板,加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”,研究修订和完善继承法,适时适度试点开征遗产税;加快研究“70年产权限制”相关法律问题。

    征收房地产税一直以来最受关注的问题之一就是对房价的影响,市场上一部分人寄希望于房地产税能带来房价下降,也有一部分人持相反的观点。全国人大财经委员会副主任委员、十三届全国人大代表尹中卿曾在谈到房地产税对房价的影响时说:“房地产税本身就是起一个引导作用,不是说试图通过房地产税把中国的楼市价格‘砸’下去,而是要能起到一个引导作用,让老百姓知道,利用购买、出售住房去投机是不可能赚大钱的,房子就应该是买来住的。”

    新城控股高级副总裁欧阳捷认为,从短期来看,房地产税可能会对房价起到抑制作用,甚至可能会出现一部分人将多余的房源抛售,市场短期出现供大于求,导致房价下降。但从长期来看,房地产税对房价并不能起到抑制的作用。

    他进一步分析道,财政部部长肖捷已指明房地产税要以评估值为基础来征收,而评估价值变化主要是土地价值的变化,土地价值变化又与人口聚集、城市扩张和基础设施改善相关,所以要分区域差别对待。

    对于人口净流出的中小城镇而言,房地产市场会逐步萎缩,政府依赖的土地出让金也就萎缩了,因此它们会希望出台房地产税来弥补土地出让金减少的财政收入。但是像北京周边的廊坊,上海周边的南京、杭州等城市,会更依赖于土地出让金,因为土地出让金的规模要远远大于房地产税的规模,进而又牵扯到税率标准、征收对象、征收范围以及豁免条件等。

    “整体而言,目前大城市的房源供应是不足的,不足主要是住宅土地资源不足。因此,从长期来看,大城市的房价很难被抑制住。”欧阳捷说。

    华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康接受记者采访时分析称,房地产税通过对供需双方的影响来调控房价,有利于减少空置率、抑制炒作。

    也有不愿具名的业内人士表示,房地产税征收的目的还在讨论,尚未形成共识。在他看来就是财税制度改革问题,而非房地产问题,对房地产市场不会有太大影响。

    税负会否转嫁到租客身上?

    2017年底的中央经济工作会议上指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

    鼓励发展住房租赁市场,是我国住房制度改革长效机制建立的重要抓手,房地产税在租赁市场又会搅起多大的涟漪?

    华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康认为,房地产税对租房市场有间接的影响,很多空置房持有者会选择卖掉或者通过出租来冲抵税负,因而增加租房市场的供应量。

    欧阳捷认为,房地产税一旦出台,从社会习惯来看,税负存在被转嫁给承租者身上的可能性,从这个角度来讲,则会导致租房成本上升。“房地产税短期来看,可能会导致一部分人抛售住房,这些人把房子抛售之后就会减少市场上的出租房源供给量。如果不抛售房源,继续持有,那可能就会涨租金,把税收增加的负担转嫁到承租者身上。无论是哪种情况,都会导致市场上租赁房源的减少,租金价格的上涨。”

    关于税负是否会转嫁,贾康认为,租金是由市场供求关系决定的,“在放出大批空置房增加供给的情况下,不是房租想怎么涨就能怎么涨的”,要根据不同城市、不同时间段来具体分析。

    北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为,税收通过影响市场的供求关系而影响房价,单独开征房地产税,对房地产市场有一定影响。但由于税收可以转嫁,税收对房价会有一定的助涨或助跌作用,关键是税率高低问题,如果买房税负轻,买房划算,租房的需求就会减少。

    在贾康看来,房地产税改革是硬骨头,现在虽然争议很大,但改革是不可避免的,所以关键是怎么样通过加快立法规范,寻求最大社会公约数。“与其现在这样无休无止的讨论,不如赶快按照中央精神,加快立法进入一审,一审以后根据公开发表出来的草案,大家各自理性表达意见,走程序。”


     

    Editor:成房网(www.028f.com),成都房产信息网。

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