新版买房合同 你搞懂了吗

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自1999年四川省建设厅和省工商局联合制定了成都市《商品房买卖合同》示范文本后，2006年6月，四川省建设厅、四川省工商行政管理局发文正式推行新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》范本，并要求自2006年7月1日起，在全省范围内适用，并由房屋主管部门监督实施。

增加所购房屋在整个楼栋中的位置图、增加施工进度条款、增加项目“抵押情况”条款、调整商品房计价方式、增加规划变更约定、改变房屋交付条件……从2006年7月1日算起，新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》示范文本推行已经一月有余。据了解，新出台的《商品房买卖合同示范文本》属于强制适用，各房产公司必须使用该文本与购房者签约。而此前购房者普遍的认购形式多是由开发商自行拟定认购书，因此出现了认购书“百花齐放”的局面，认购书示范文本的推行适用后，对认购行为作了强行规范。政府部门为何要制定这样两份示范文本？律师怎样看待文本内容？推行一个多月来，是否每家开发商都已正常使用文本？购房者是否也认可了该文本呢？近日，记者进行了多方走访，试图探明虚实。

买卖认购陷阱大量存在

据了解，目前成都市场上真正使用的商品房买卖合同签订细节极不规范，而认购书的内容则是千差万别。四川省建设厅房地产业处黄兴华处长告诉记者，很多开发商在与购房者签订买卖合同时，并没有按照规定明示相关证件，同时，由于相当一部分购房者房产知识和法律意识不够，往往会相信口头承诺，或者合同签订过于简单，部分权责没有写清等情况，从而导致后期出现了诸多纠纷。另外，由于此前对认购书并没有统一使用的文本，一些开发商便从自己的利益出发制定条款，其中霸王条款不在少数，因此市场上认购金不予退还等现象也就屡见不鲜，而购房者在纠纷面前也完全处于被动地位。

条款更细 买房有据可依

为了改变商品房市场不规范的合约现象，2006年6月，四川省建设厅、四川省工商行政管理局发文正式推行新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》范本，并要求自2006年7月1日起，在全省范围内适用，并由房屋主管部门监督实施。文件规定，对不使用《示范文本》的开发企业和中介机构，房地产管理部门应该要求其按照《商品房销售管理办法》的规定，在销售商品房时向购房人明示《示范文本》及相关法规。对不按规定明示或故意削减保护消费者合法权益合同条款的开发企业或中介机构，房地产管理部门应当责令其调整，拒不调整的要依法惩处。

据了解，按省建设厅对商品房预售登记备案管理的规定，目前四川省将实行商品房网上签约及备案制度，即：今后房地产公司签署商品房买卖合同，均需要通过先行登陆其备案系统并按照系统自动生成的已制定的合同范本填写内容才能进行预售备案，否则将无法实现合同备案程序，也就是说，新版《商品房买卖合同示范文本》属于强制适用。泰和泰律师事务所高玉林律师表示，这两份合同和认购书加重了开发商责任和义务，并从多处细节着手细化和规范了交易和认购条款。黄兴华处长表示，这两份范本最重要的作用是给予购房者们更多更细的提醒，提高他们的保护意识。

半数购房者不知新版合同

既然两份文本均是7月1日已经推行适用，那么一个月来，开发商和购房者的使用情况怎样呢？日前，记者对15位开发商进行了电话访问，其中，有5位开发商表示并未听闻新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》示范文本推行一事；有7位开发商表示，并没有接到相关部门下发的文件通知；有3位开发商表示，虽然知道有新文本的推行，但是并没有听说要求怎样使用。而在购房者当中，知道新文本推行的也不足5成。一位刚刚购买了城南某楼盘住宅的黄女士告诉记者，在签订合同的时候，并没有看到什么新版文本，开发商也没有向她明示相关规定。大部分购房者在得知新版文本已经推行之后，纷纷要求了解文本内容明细，他们表示要充分了解其中细节，以便能明白下单。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。