成都房地产一周分析（6.30-7.06）

一、一周话题

——波浪理论

日前中国股市被评为08年上半年度世界表现最差的股市。股市在全球跌幅排名第二，上半年跌去了50%，仅次于遭遇金融危机的邻居越南，

金融市场的动荡，引起的连锁反应已经传递给房地产市场，标本兼治就必须先解决金融市场的紧缩困局及动荡形式。

根据每年房地产的走势我们判断4、5月和9、10月是房地产销售的旺季。不只是每年的房交会在这时举行，而是借用股市的波浪理论来诠释房地产发展周期：启动－发展－高潮－低谷－复苏。从销售现状来看，目前楼市的“波浪”正在由高潮滑向低谷的过程中，但尚未到底。何以如此？现时的楼市是2007年过度繁荣的后遗症，在疯狂的2006年、2007年，由于房价飞涨而形成的巨幅利润空间，又由于股市热捧而诞生身家上千亿的一夜巨富，吸引各行各业、境内境外的资金纷纷投身房地产行业。上市公司无论原来主业如何，也通过各种方式将房地产作为主导产业，原来的主业变成副业，甚至于变成废业。任何一个行业，光有进入者，没有退出者都是不正常的，更别说进入者全都赚得盆满钵满。那我们只能说这个行业存在着结构上的问题，因为无论是政府看得见的手还是市场看不见的手都会对问题行业进行调控，不论主观还是客观调控，最后的结果必然是有人赚钱、有人赔本。行业利润必然逐步回归社会平均利润。

强力的调控已然开始，行业中的一些不健全的东西也开始被摒弃，进入下行通道的楼市经历着低谷。但仍未触底，因为目前的开发商只是“不舒服”，“气血不通”，还没有到真正的亏本、放血的时候。即是说即便价格出现了不同幅度的下降但仍然存在着较大的利润空间。接下来进入的7、８月才是房地产的触底。传统淡季加之前期的持续低迷，部分开发商亏本跳楼之时，房价才有可能出现真正大的跳水，摸到低位的真正底部。其结果可想而知必然是有一部分开发商因为资金问题出局，甚至出现烂尾楼。

至于楼市在哪一个时间点上复苏，取决于中央政府对本轮宏观调控效果的认可度。由于楼市直接牵扯到地方政府的GDP、政绩、财政收入，当前的低迷态势已经让地方政府蠢蠢欲动、摩拳擦掌，一旦中央的调控决心软化，立马会出台救市政策。依葫芦画瓢将此推断之于成都本土市场，因为地震的原因政府的救市政策已经出台，据此推断，中原预计下半年复苏可能性较大大。

一周楼市

土地公告、成交信息

土地出让公告

1.11 主城区土地公告情况

本周主城区共公告2宗土地均是为于锦江区的市中心地块，共30.2625亩。土地用途均为商业用地。由于地处市中心，上述两宗土地可能将会受到市场买家的重视。（详见附表1——主城区土地公告详情）

1.12 郊县土地公告情况

——暂无土地公告

土地成交情况

1.21 主城区土地成交情况

——暂无土地成交

1.22 郊县土地成交情况

——暂无土地成交

商品房供应

一周商品住宅套数&面积供应情况

据房管局数据显示，本周有3个项目取得预售许可证，其中住宅项目2个，商业/办公项目1。供应商品住宅3.1万平方米， 272套。与上周形成鲜明的反差。不仅项目数量骤减，且供应面积也大幅度缩水。市场进入传统淡季的第一周，下挫明显。

炎热的天气，让购房者望而却步。开发商只能顺应市场减少供应量，以求达到供需平衡。在此情况下，由于购房者受天气等因素的影响购房热情普遍不高。开发商本已紧张的资金链，资金回笼更加困难。7，8月份将会是开发商最难熬的一段时间。

在《意见》的刺激之下，之前两周的供应量都给人一种市场复苏的迹象，但本周形式却急转直下，中原预计接下来的一段时间楼市供应量将会出现波幅较大的震荡。

六城区商品房住宅供应情况

本周金牛区供应面积为0.5万平米，供应套数为15套；青羊区供应面积为2.61万平米，供应套数为257套。

本周主城区中有两个区都有预售房源推向市场，高新、成华等前段时间势头强劲的区域，本周归于平静，进入消化期。相反前段时间表现低迷的金牛区和青羊区本周有项目取得预售许可证。

主城区各方位商品住宅供应情况

与上周相比本周的供应面积有较大幅度的缩水，城西成为主城区的“独苗”，其余区域均没有新房源推向市场，供应市场既地震影响之后再度低迷，进入下行通道。

城西连续三周有新项目取得预售证，本周有2个项目取得预售证。不过供应房源体量普遍偏小，且套数偏少，所以城西区域项目虽然集中上马，但面积较小。

各环线商品房住宅供应情况

本周项目较少仅两个。二环～三环也有2.61万平米供应，套数257套。三环外供应为别墅项目因此体量较小，套数较少，供应面积0.5万平米，供应套数15套。

主城区单周可售商品房分析

因为本周鲜有新房源进入市场。因此普遍的各个行政区的可售住宅套数呈现出“微降”的趋势。唯一可售住宅上涨的行政区是有项目取得预售证的青羊区。金牛区本期供应房源较少，故仍呈减少的趋势。

一方面是因为预售项目较少导致可售房源下降，从另一方面来看，则可以反映出市场正在缓慢消化过多的房源。随着时间的进一步的推移，《意见》的后劲加大，消费者开始对《意见》的各类优惠政策有所反应。

本周金牛区商品房销售发生了比较明显的变化，从上图可以看出，6月30日的可售商品房面积远远大于7月6日的面积。即是说金牛区在本周的销售取得了较大的突破，环比面积下降了25.39%。从另一方面也证明了，市场供应较少，减少的房源无法有效的进行补充。

其余几个区域的折线图基本重合，因此可售房源的数量基本没有发生变化或者变动范围较小。

由于本周有新的商业项目取得了预售证，一定程度上带动了商业的比重。因此本周商业形态比例环比上升了2个百分点。其它的物业形态变化不大。

主城区单周可售商品住宅分析

从本周的情况来看，由于本期项目较少且体量较小。因此可售房源套数和面积环比均有一定程度的下降。

商品房销售情况

本周商品房成交概况

本周商品房成交面积为10.64万平方米，成交套数为1230套。成交面积与成交套数环比上周都有所增加，其成交面积环比上升1.24%，成交套数环比上升13.26%。

根据中原预测，《意见》的出台也将会对消费者产生影响，但从成交套数来看消费市场的热情正在逐步提高，本周1230套的成交套数，为近四周的最高。成交面积不高说明近期消费者对于小户型比较青睐，很可能是由于《意见》中的相关优惠，刺激了消费者购买小户型。

中原预计今后一段时间的成交市场将会缓步上涨，其中在《意见》相关优惠措施的刺激之下小户型的房源将逐步走俏。

主城区商品房成交概况

行政区成交量方面依然呈现出成华区、高新区轮流做庄的态势。本周成华区销售套数311套，销售面积2.65万平方米，成交量稳定在上周的水平线上。武侯区异军突起超过了高新区，以1.81万平方米和271套的成绩排在次席。

本周整个主城区的成交量变化不大，各个区域的成交波幅也较小，可以看出市场基本趋于稳定。

中原预测随着《意见》的出台和消费者对其进一步的认知，预计一些潜在的购买力将逐渐被挖掘。

项目分析

建设路片区无疑是近期成都市最热点的板块之一，在这里集中众多的知名项目。近期项目分析将对该片区的项目进行逐一介绍。

三千城项目

龙湖·三千城，位于城东建设路与二环路交叉处，紧邻龙湖·三千里，项目地块即为此前广受关注的69信箱地块。三千城包括花园洋房、高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓等多种业态，其中商业面积约8万平方米，约占项目总体量的1/3。

当前推出部分概况

三千城项目一期“铜雀台”，为当前推广部分，由４栋６Ｆ花园洋房组成，共232套。现已推出1栋、2栋共2栋房源。产品系德式风格，采用Ｕ型布局，建筑于 5.4米高台之上。多层建筑在当前房地产市场中具有明显的稀缺性。

在单栋房源中跃层数量较多，由于均是顶跃和底跃，加之采用U型布局，故花园面积较大，赠送面积较多，产品卖点充分。

底跃花园洋房的组合方式更接近于联排别墅，建筑形态新颖；但由于该产品楼层数为6F，远多于别墅类产品，建筑特点的不同使底跃产品在品质上受到一定影响，相比传统底跃花园洋房品质有一定下降。

营销情况分析

1期1批次58套（已售

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。