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市场回暖迹象显现 成都八月土地市场走势分析
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交易情况：
挂牌：8月成都市主城区（包括高新区）挂牌出让土地2宗（东大街1号和9号地块），1号地块成交，9号地块锦江区政府收回；
拍卖：8月成都市主城区（包括高新区）拍卖出让住宅用地1宗并成交；
成交宗地位置描述：东大街1号地块紧邻中环广场，为原成都小吃城拆迁后的建设用地，位于内环内；拍卖成交的武侯区太平村二组住宅用地邻近双楠名城与绿地·海珀香庭，位于二环到三环之间；
成交宗地面积情况：本月挂牌拍卖成交土地2宗，面积共17.6734亩，分别为7.13亩和10.54亩；
成交宗地价格情况：挂牌的东大街1号地块以起始价1500万元/亩成交，拍卖宗地（高新区地块）以485万元/亩成交；8月出让土地总成交金额为10859.26万元，总体平均楼面均价2515元/平方米；
地块竞得人情况：
东大街1号地块宗地竞得人为阳光保险集团，该集团是由中国石油化工集团公司、中国南方航空集团公司、中国铝业公司、中国对外贸易运输（集团）总公司、广东电力发展股份有限公司等国有大型企业集团为主组建，是国内七大保险集团之一。在今年6月下旬，阳光保险集团就和包括罗森·王、凯泰集团、太古地产、菲律宾首都银行集团等十余家国内外实力财团集团，分别与锦江区政府签订合作协议，参与东大街金融街建设，总投资额高达126.5亿元。
武侯区太平村二组地块竞得人为华春置业，该公司在本地块不远的西部汽车城附近开发了长益商业寓所项目，目前为暂三级资质的开发企业。
（成交情况详见附表一）
二、08年土地市场月度供需走势
1.住宅用地（指住宅开发面积超过70%及以上的用地）
在经历了三个月的沉寂后，住宅用地终于又出现在了成都市主城区的土地市场，虽然只推出了1宗，面积也较小，仅有10亩多，但是其对成都土地市场的意义却非同小可。首先，从拍卖会现场对此宗地的争夺来看，有7家开发企业报名参加了竞拍，最后以高出起拍价185万元的价格成交，成交价为485万元/亩。其竞价过程是相当激烈，可以看出，现阶段市场已经开始接受规模较小的优质住宅用地，这也符合政府目前的推地策略。从整个2008年的月度走势来看，08月也可以看作是下一个住宅用地供需量走势向上的起点。
2.商业用地（指纯商业类开发面积超过70%及以上的用地）
8月，未来的金融街--东大街再推1宗商业用地，位于东大街的起点，紧邻盐市口。该宗地被之前与锦江区政府签下投资协议的阳光保险集团以起始价购得。从08年土地成交价整体走势上看，商业用地的供应有走高的趋势，虽然从面积上看，08月较07月下降较多，但是本月推出的这宗商业用地“含金量”较高，起始价就达到了1500万元/亩。
三、08年土地市场成交均价走势
08月，有两宗土地成交。其中，武侯区太平村二组住宅地块以485万元/亩成交，东大街1号商业地块以起始价1500万元/亩成交，分别代表了本月住宅和商业用地的成交均价。从整体上看，住宅用地的成交均价已经回到了震前的水平；东大街1号商业地块的成交单价较同一区域6月18日成交的地块价格高出了300万元/亩。
四、本月土地市场总结
—住宅用地开始“露头”，小规模优质地块市场接受度高；
—东大街商业供地持续，金融街建设正在稳步进行；
五、预告土地情况
08月，成都市主城区（包括高新区）共发布公告预售土地（不包括本月已成交土地）10宗，其中9宗为商业用地，整体挂牌6600万元出让，总面积为140.21亩；余下1宗是天府新城文化艺术中心海洋公园及配套项目，也是整体挂牌，起始价为4.8亿元，总面积1135.87亩，分为三个地块，其中地块3为200亩的配套住宅用地。
（详见附表二、三）
六、重点预告地块简析
在本次推出的天府新城文化艺术中心海洋公园及配套项目中，包含了200亩的配套住宅用地，位于一直以来都引人关注的高新区大源组团。从06年中海和华润进驻该区域以来，区域热度与日俱增，中间更有合景泰富、厦门建发和香港嘉里高价买地进入该区域。但是，08年该区域由于大环境的影响，住宅市场一度陷入低谷，土地市场也受此影响，上半年推出的一宗住宅用地的成交价比去年高峰时期少了三分之一。
这次推出的200亩住宅用地由于是和其他商业项目一起打包以4.8亿元的起始价挂牌出让，所以开发难度较大，挂牌文件中要求拿地开发商须具有大型文化旅游设施建设和营运管理经验，须提交不少于10亿元人民币的银行存款证明，还须在项目所在地注册成立资本不少于4亿元的独立法人公司。另外，配套的200亩住宅用地目前还不具备办理出让手续的条件，且与商业用地有一定的距离。从上述种种条件和原因来看，该地块会有流拍的可能。
七、成都主城区土地市场走势预期
—住宅用地供应有望增多，且以小规模地块居多，尤其是拆迁后拥有大量土地储备的武侯区；
—高新区商业配套用地将继续放量，天府新城建设将进一步提速；
—资金压力较小的中小开发商将更多地参与土地市场，而主流大开发商将继续促销产品回笼资金。
八、土地市场相关政策
日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。通知的规定很多，在此仅选取其中较为重要的三点进行分析。
要点一：
—禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，对土地储备贷款也有严格的限制；
中原解读：该要点主要针对之前很多“以小搏大”、“空手套白狼”的开发手段，先前的好多开发商拿到地后，通过向银行抵押获得贷款，用其中一部分缴了土地出让金后，就可以拿到土地使用证开始预售期房，建筑的费用由建筑公司先行垫付，然后再用预售款来运作下一个项目，这种用很低的资金甚至不用资金就可以的进行的开发模式，使很多房地产商一夜暴富，却将风险转接给了普通的购房者和银行。现在《通知》的规定使进入房地产开发市场门槛变高，开发商必须有一定的自有资金才能进入这个市场。去年国土资源部的39号令，已经要求土地出让金全部缴清之后才能发放土地使用证。这次，央行的通知进一步从“银根”上杜绝了上述不良的房地产开发模式。
要点二：
—严格农村集体建设用地项目贷款管理；
中原解读：《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。
《通知》从三个方面规定了不得给利用农村集体用地进行房地产开发和城市居民购买“小产权房”发放任何形式的贷款。近几年，小产权房引起了越来越多的争议，但是我国在这方面的法律还是一片空白，不少开发商利用了这些空子开发小产权房，甚至还公开打广告进行销售，现在，银行从根本上切断了开发小产权的资金流，不难看出政府对小产权房进行治理的决心。
要点三：
—优先支持节约集约用地项目建设和优先支持节地房地产开发项目；
中原解读：央行此举是要通过金融手段来引导目前的房地产开发模式和经营模式，优先支持符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目；优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。这样，既贯彻了国务院关于集约用地的要求，也从侧面强调了我国房地产市场应以开发满足居民基本居住需求的中低档住宅，对以投资需求为主的高档住宅开发有一定的抑制作用。
总之，该通知主要的意图是以土地为出发点，具体详细地规定了国内的各商业银行该做什么不该做什么，这些规定也多多少少弥补了目前我国对土地信贷管理的不足，也会防止房地产市场继续泡沫化，最重要的是要规避目前房地产市场不景气而给银行业带来的金融风险。其实，在2003年6月，央行也曾经下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业界称为121号文件），要求“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，“对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例”等来控制当时过快过热的房地产市场，也引起了当时市场强烈的反应。央行这次再一次地想利用金融调控的力量，效果如何，还有待进一步的观察。
Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。
