降价风”将愈演愈烈 成都楼市一周走势分析

一周话题

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策……

与中原前期的预测相符，中央政府终于救市了，但是这次救市的力度有多大，效果又会怎样呢？

首先要看到的是这次政府救市的力度并不是很大，给人一种“犹抱琵琶半遮面”的感觉，最关键的二套房贷政策并未调整。而且针对楼市的救市政策是“混杂”在解决民生问题的若干条措施之中的，显得很“低调”。中原认为中央政府目前还不急于完全跳上前台，还留有余地。这种方式显示了中央“稳”字当先的要决，先抛出橄榄枝试探反应，因为此时政府和市场处在一个相互观望的状态。但若要真的想要迅速盘活现在的楼市，帮助消费者建立信心才是关键，从这个角度看快刀斩乱麻的果断似乎是一种更好的选择。

其次中央权利 “下放”给各个地方政府和金融机构，让其有更多的发挥空间。这样地方政府就可以在中央政府允许范围内推出更具地方特性的强救市措施。此外，政策中关于将要推出的加强保障住房供应和享受人群资格认定的政策，可能会对市场产生较大的影响，这实际上决定了未来保障性住房和商品房的市场占有率问题。当然这些政策是否能够得到有效地实施另当别论。

政府终于穿着“保障民生问题”的“马甲”救市了，那么效果如何呢？中原认为若想通过这样的方式来化解危机难度很大。

中央政策的重点在于“保障民生”，支持的是消费者购房，而对开发商的信贷支持力度并不大，所以，哪怕政策对消费者有所刺激，成交量开始恢复，房地产行业的结构调整也在所难免。进入“后暴利时代”开发商的生存希望是“规模经济”和“品牌效应”。换言之在这一轮调整中无论出台了什么样的政策，一部分企业都将会被淘汰出这个市场。

而房价如何变化呢？继续下调！

这已是老调重弹了，一是消费者的预期，介于消费者对目前大环境存在不确定和不安全的共识，楼市的观望态度将成为市场主流。

二是，政府的救市政策发出了一个信号。救市政策的出台，意味着政府对房地产业产生悲观心理。那么消费者在买涨不买跌的心态驱使下，无法聚合成有效的购买力。

对于这次就是我们预计这只是政府的第一步，接下来形势如何发展，中原将持续关注。

一周楼市

土地公告、成交信息

土地出让公告

1.11 主城区土地公告情况

——暂无土地公告

1.12 郊县土地公告情况

——暂无土地公告

土地成交情况

1.21 主城区土地成交情况

——主城区本周有1宗土地成交，位于高新西区，总面积为140.5431亩，土地性质为城镇混合住宅用地，最终被四川园丁房地产开发有限公司以起拍价115万元/亩的价格获得（详见附表一——主城区土地成交详情）

1.22 郊县土地成交情况

——暂无土地成交

商品房供应

一周商品住宅套数&面积供应情况

据房管局数据显示，本周主城区有6个项目取得预售许可证，与上周持平，供应端在上周试探性的小幅放量之后，本周迎了了房交会后的第一个峰值。

本周商品住宅的供应面积达到了28.21万平米，供应套数为2436套，供应面积环比增长64.78%，供应套数增长92.42%。

六城区商品房住宅供应情况

随着本周中央政府颁布“救市”措施，开发商的销售热情被刺激，加之近期市场成交量出现了小幅度的上升，因此为了抓住这一有利时机，众项目纷纷亮相推盘，供应市场出现了一次井喷。

从方位来看，城西近期表现抢眼，连续第二周在供应市场上位居前列，大有取代城东成为领头羊的势头，本周供应面积13.06万方，供应套数1062套，环比上周继续大幅攀升。

从行政区来看，近期各个行政区域的供应不甚稳定，如上周位于城西的青羊区本周以7.27万方，705套的供应量排在所有行政区的第一位。而本周该区域的供应量为0。取而代之的是金牛区15.24万方，1258套的供应。风水轮流转的情况说明了区域目前还缺乏一个稳定的供应量，即供应市场还会出现较大的波动。

从环域来看，三环外环供应16.97万方，1409套，位列所有环域的首位。

主城区单周可售商品房分析

经过本轮的放量后，大部分区域的可售商品房面积又有所增加，这也说明了今后一段时间内，各个项目的销售压力将会开始增大。

或是被政府的利好消息所“误导”，如此大体量的推盘行为，将会导致存量房更加饱和，而市场的前景也并不乐观。

本周的商品房业态比例没有出现变化，住宅占据半壁江山，算是“收支平衡”保持了稳定，但若再出现大体量的住宅比例肯定将会上升，供大于求的情况越发严重。

与“可售商品房物业形态比例 ”相似本周各主城区可售商品住宅与上周相变化不大，仅成华区环比增长较多。

商品房销售情况

本周商品房成交概况

本周商品房成交面积为10.96万平方米，成交套数为1553套。成交面积环比下降了6.48%，成交套数环比减少6.37%。

成交套数依然在1500套左右徘徊，虽然较之前的成交量略微有所提升，但可以看到消费者对打折促销、降价，甚至是救市政策的敏感度都比较低，说明了目前市场的疲软是整个大环境的低迷所致，通过一些“常规”的手段想要脱困，难度很大。

绝大部分消费者仍然采取观望的态势，在接下来的四季度，成交量上很难取得突破。

主城区商品房成交概况

城西的近期推盘力度较大，因此位于城西的几个区域近期的成交量一路走高，上周的武侯区，本周的青羊区，本周青羊区共成交369套，成交面积2.51万方。其次成华区的表现也很稳健334套，2.62万方。

其余几个区域的成交量大都在200套上下徘徊没有太多的亮点。

本周小结

本周的土地公告/成交市场：本周的土地市场比较平静。主城区郊县均无供应；成交方面高新（西）区出现了1宗成交地块，总面积为140.5431亩，土地性质为城镇混合住宅用地，最终被四川园丁房地产开发有限公司以起拍价115万元/亩的价格获得。近期的土地市场疲软无论是公告还是成交都很少

从供应市场情况来看，本周主城区有6个项目取得预售许可证，与上周持平，供应端在上周试探性的小幅放量之后，本周迎来了房交会后的第一个峰值。商品住宅的供应面积达到了28.21万平米，供应套数为2436套，供应面积环比增长64.78%。供应端本周的放量可以看成是对周中政府出台利好消息的回应。各开发商都希望中央的就救市政策能够刺激消费者的购买力，因此纷纷推出房源，但效果究竟如何还要通过一段时间的观察。

再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积为10.96万平方米，成交套数为1553套。成交面积环比下降了6.48%，成交套数环比减少6.37%。成交量目前保持稳定。但本周政府出台的政策或将对市场产生影响，首先可能会表现在近期成交房源的面积上，因为鼓励购买90平米以下的政策将有可能会刺激部分消费者进入市场。成交量可能会出现一个小幅度的上升。其次面对利好政策各项目纷纷推出新房原，但消化速度相对较慢，因此积压房源会增多，那么在如此激烈楼市中，降价风潮或许会愈演愈烈。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。