高价地突围建设路？ 保利杉板桥地块直击

时间已过去半年，“ 2010年城东建设路最贵地块”动工了吗？每平方米7300元的楼面地价上最适合做什么产品？保利如何在建设路突围？

建设路片区近几年来一直领跑城东楼市，当城东均价还在6、7000徘徊的时候，建设路片区均价已经过万。其中原因之一，就是该片区内有万科、龙湖、首创等品牌房企密集进驻，直接推动了片区品质和价值提升。作为区域的后来者，保利以每平米7300元的楼面地价拿下该片区123.5亩土地，在限购之下无疑将面临巨大压力。如何将这个在业内人士看来是个烫手的山芋，做成市场欢迎的香饽饽？保利如何玩转这个财富魔方？

投资利润率约35.14%

作为腾笼换鸟的集中区，城东是未来成都三环内唯一还有大量成片建设用地供应的板块，所以在土地市场上，城东的土地资源争夺战从来就没有降过温。2010年10月15日，成都市4宗主城区土地举行拍卖。拍卖会当天吸引了包括保利、和记黄埔、中海、九龙仓、华宇、吉宝、伊泰等房地产大鳄安于争夺。经过多论激烈角逐，四幅地块最终全部溢价成交。其中成华区杉板桥1号、14号占地约123.5亩地块，被保利地产以楼面地价7300元/平方米、18.03亿元总价竞得。

对于保利杉板桥地块创下的建设路片区楼面地价新高，成都星彦地产市场市场研究中心总监孔祥虎这样认为：“杉板桥地块周边的华润二十四城精装住宅售价约12000元/平方米，而该地块成交楼面地价为7300元/平方米，相比而言，项目的地价偏高。如果产品规划、建安、施工、营销等各个环节监管控制到位，投资利润率还是有一定的空间。”

成都星彦地产对杉板桥地块的分析显示，保利杉板桥地块的土地费用加上前期报检、施工、土建等一系列费用及后期营销、财务等费用，光是成本预计就已经超12300元/平方米。如果按照容积率3.66、总建筑面积405283.28平方米测算，参照片区销售总体价格，项目预计将能实现504780.37万元的总销售额，可实现税前利润131261.63万元，投资利润率约35.14%，高于行业平均水平。

河景资源是亮点

杉板桥1号、14号地块自拍卖之后就一直因地段的优势受到多方面关注。

“以业内的理解，这块临河半岛型地块，处于沙河之滨三面环抱，确实受人瞩目。在当今成都主城区土地市场成片地块屈指可数的前提下，具有这样的景观环境，更显弥足珍贵。” 红星国际行销总监冯珏这样描述保利杉板桥地块的自然资源。

记者在保利杉板桥现场看到，该地块位于东二环与杉板桥路交界处，位处SM广场、建设路商业中心和万年场之间。周边有和信•融锦云湾、榜样、九龙仓御园等在建楼盘，地块至建设路片区的万科金碧蓝湾、龙湖三千里等项目稍有一段距离。该地块三面临沙河。目前沙河旁有已投入使用的河滨绿化，不仅生态环境品质突出，沙河周边较少高层建筑，生态环境突出。

成都星彦地产市场研究总监孔祥虎则表示，保利杉板桥地块可享万年场片区和建设路片区的两大区域配套，生活、交通等先天条件也相当优越：第一，地块位处配套成熟的建设路高档居住片区，区域拥有伊藤洋华堂、SM广场、龙湖三千集、第五大道、成都华联等消费、购物场所，同时学校、医院等配套十分完善；第二，地块临近二环路，周边道路体系完善，交通出行十分便捷，同时规划中的地铁六号线在建设路设有站口，相信地铁对区域的价值还将带来更大的提升；第三，该地块所在地段一直是房地产开发热点之一，万科、龙湖、首创、华润等品牌开发商让建设路、万年场片区成为了城东高档居住区之一，区域居住价值已充分体现，同时，也利于提升保利项目的价格平台和心理预期。

好看的葡萄未必好吃

“金无千足”，尽管保利杉板桥地块有较多明显的先天优势，但在后续开发上还有诸多不确定因素，“地块周边尚存在较多的旧厂房区，在一定程度上会对项目的高端形象有所影响。”孔祥虎这样表示。

记者在地块现场看到，保利地块沿沙河的另一端，仍有大面积的旧工厂还未拆迁。同时，项目周边也存在大量上世纪旧有建筑和锦绣东方等安置小区。

而冯珏则将该地块形容为“好看的葡萄未必最好吃”。他认为，保利杉板桥地块的临河优势实属稀少，而临河项目收益最大化的方法，就是把尽可能多的产品滨水布置，以获取最大的物业溢价。然而以沙河现有的规划设计条件，临河建筑高度统一按1:4的退界（退离河堤40米可建高10米），因此项目滨水面只能建设别墅、洋房类低层（多层）物业，高层住宅纷纷远离河岸布置，滨水景观带来的溢价优势自然大打折扣。同时，沙河河滨绿化毕竟属于公共绿化，无法封闭做成社区内园林，如城东一众游民在滨河景观中肆意酗酒、嬉戏、打闹，甚至蜗居，滨河的高端物业价值的实现可能存在一定的问题。

同时，冯珏还指出，保利杉板桥地块与九龙仓川棉厂地块属于同板块竞争关系，而九龙仓地块扼守杉板桥路入口，具有截流优势，且楼面地价更具优势，将使保利杉板桥地块处于竞争不利位置。

据此，冯珏认为该地块颇费规划人的周折：“7300元/平米的楼面地价，以目前万科、龙湖等成熟项目参照，并不成立。保利还需克服项目口岸深、大盘截流、成本劣势、未来成片用地供应增加等诸多不利和不确定因素。如何真正发挥滨河优势，优化产品选型及整体规划，打造出超越城东常规大盘的滨水标志物业，才是项目突围的关键。”

产品分析

土地状况：

总占地面积：约82374.5平方米

总建筑面积：405283.28平方米

高层面积约：216966平方米

多层面积约：30000平方米

商业面积约：54241平方米

幼儿园面积约：2450平方米