土地篇-尺度05年成都年度研究报告

成都市 2005 年土地成交情况表

2、 成交特征分析（本节内容略，以下为主要纲要介绍）
（1） 区域成交量分析—温江土地成为香饽饽
（2） 10月土地成交量波动幅度大
（3） 土地规划用途－商住用地面积较大
（4） 成交价格—4月土地单价最高；城东单价涨幅惊人
（5） 成交量与流拍量分析—小地块流标多

三、 土地市场供需热点综述
在2004年土地市场连创新高的基础上，2005年成都市土地交易市场发展趋于稳定，在房价涨幅逐渐稳定的情况下土地市场的热度有所下降，土地市场成交量也有所回落。与单纯的物业市场相比，土地市场由于供应方（政府）的唯一性（可以理解为供应的垄断性）则更接近不完全竞争市场，供应市场的特征很大层面是在反映政府政策动向，而土地需求更能够反映出市场的发展态势。通过对2005年土地市场的总结，可以看出以下三大热点：
1、 城东土地大规模放量，区域土地价格猛涨
由于旧城改造和沙河流域的整治，为城东提供了大量的待开发土地，2005年城东土地大规模放量；在供应和成交上都居于主城区首位，成为主城区土地供应的重要供应区域，单宗拍卖土地规模和土地成交单价上也有较大提高。其中“东调地王”面积接近840亩，是成都市今年土地市场上最大的一宗地，吸引了国内众多开发商的注意力，最终华润集团以255万元/亩的价格拍得。相比2004年城东亚地王的拍卖，市场反应要热烈得多，最终的成交价格也比04年万科拿下城东亚地王时的60万元/亩的单价高出了4倍多，城东土地逐渐取代城南和城西成为主城区土地市场新的增长点。
2、 温江土地交易创历史纪录，近郊土地开始冲击成都市场
2005年温江土地供应量和成交量均超过主城区，成为土地供销双冠王。温江土地的热卖对成都土地市场起到了补充和刺激的作用，为成都发展卫星城提供了土地储备，也为成都转换城市发展模式提供了土地基础。凭借优越的地理位置、便利的交通、巨大的土地储备和相对低廉的地价温江吸引了众多开发商的眼光，其中不乏置信、蓝光、和黄这样极具实力的开发企业，这些企业的进入将会从根本上影响到温江房地产业的发展，从而对成都房地产市场带来冲击。随着主城区可供开发土地的日益稀少，与温江一样拥有位置、价格优势的其它近郊土地也将对成都的今后房地产市场的发展带来一定的冲击。
3、 外来开发商瞄准大宗土地
在2005年土地交易市场中，本土开发商比较活跃，蓝光集团今年四处投资置地，置信也在温江拿下几个地块，但规模都比较小，而城区的几块总价超过5亿的大宗土地都被有着雄厚的经济实力的外来开发商成功拿下，华润集团更是以21.42亿的天价将东调地王收入囊中。外来开发商的大量进驻，一方面可说明国内总体竞争形势日趋激烈；同时，蓉城房地产良好的开发前景和乐观的市场形势也是吸引外来开发商的根本原因。
诸如中海、华润、万科及和黄等重量级开发商的进驻将给蓉城楼市带来几方面影响：首先，从整个市场的发展角度来看，新的开发模式和带有极大创新的产品的出现将给成都房地产市场注入新鲜的血液、带来先进的开发理念，有利于整个行业水平的提高和整体市场的良性发展；其次，从行业竞争来看，外来巨头的进驻将使整个市场的竞争更加激烈，许多本土中小开发商将在竞争中被淘汰，市场将变得更为有序；再次，从消费者的角度来看，将有更高品质的物业和更大的选择面可供选择，但总体房价也将被拉高。
随着经济的快速发展，城市化进程的加快，城市人口的急剧膨胀，稳定的经济发展环境，作为西部中心城市的成都的国际知名度将进一步得到提升，势必会吸引欧美各国的地产大鳄到成都进行投资.成都的房地产业也必将产生根本性的变革。

四、 土地市场将给房地产市场带来的影响
1、 新增供应量
2005年成都主城区成交土地3840.5亩，相对04年有所减少，但近郊土地成交量特别是温江的土地成交量较大，约有5050亩，这为房地产开发提供了充分的土地资源。仅主城区和温江供应土地根据规划容积率测算出的可建筑面积约为1340万㎡，其中一些地块在2005年进入开发阶段并且面市，但绝大部分地块将在2006年进入大规模