新盘篇-05年成都年度研究报告

2005年成都房地产市场年度研究报告之新盘篇

一、 新盘整体概况
2005年，国家相继出台政策对房地产市场进行宏观调控，在这样的背景下，成都房地产市场较往年相对波动，在经过5-7月的调整后开始逐步平稳。在对05成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：
 区位：城东气势如虹
  城中05年住宅供应仅85.16万平方米，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓以及一些边角余料上修建的小规模多层项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；
  城东在经过04年的中产定位之后，05年迎来其第一次开发热潮，供应面积199.37万平方米，仅次于城西和城南，各品牌开发商的代表项目纷纷上市，魅力之城、卓锦城、蓝谷地等均坐落其间，“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，随着博瑞“优品尚东”的亮相，“东调地王”被华润收入囊中，城东核心区开发的号角已经吹响；
  城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为56.48万平方米，在主城区各区域中居末位，随着北部新城计划实施，蜀龙大道11月通车，北新干道高架桥9月破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽目前也有许多知名开发商在城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难以重现城东05现象，倒是新都的06年值得我们期待。

 环域：整体开发外移、三环楼盘更是抢眼
  三环在04年还是一个绝对的郊区概念，到了05年，随着房地产开发的整体外移，2环以内供应项目已经相当有限，开发热点已经转移至2-3环区域，尤其是三环沿线由于地块规模较大，更是各大品牌开发商施展拳脚的主战场，置信、万科、中海、吉宝、蓝光等开发商纷纷在三环推出自己的产品，这些产品共同的特点是规模大，社区环境营造好，虽然价格比同区域其他产品高出不少，但是仍然受到购房者的追捧，三环也成为05楼市的一大亮点。

 规模：消费者买账“名企+大盘”
  04年，成都楼市各路“地王”均被各大开发商贴上自己的标签，于是在05年，城东万科•魅力之城、城西中海国际社区等纷纷开盘，和记黄埔的南地王项目也以征名的形式选择在年底亮相，加上蓝光•诺丁山、置信•国色天乡、牧马山•易城、麓山国际社区等项目的推出，05年着实是大盘林立的一年。虽然这些高品质项目售价也高，即便在三环外也标价5000元/平方米以上，但销售情况仍然看好。

 推盘：化整为零
  05年受国家宏观调控的影响，大多数楼盘在推出产品的时候均比较谨慎，即便是规模不大，也采取分期分批次甚至是分单元推出的模式，从而造就了不少“开盘售罄”的楼市新闻；在开盘时间的选择上开发商更是小心翼翼，在消费者持币观望的同时，开发商也捂盘观望，拉锯战由此展开。

 产品类型：电梯公寓进入郊区市场
  电梯公寓的供应范围由04年的三环内区域开始往外扩散，郊区（龙泉、双流、温江等）电梯物业供应增大，包括部分小户型电梯公寓项目，就其市场接受度来说，类似于电梯公寓在市区的发展过程，目前在郊区接受电梯公寓的普遍为30岁左右的年轻购房者，绝大部分购房者同样存在多层情结，郊区电梯公寓市场的成熟需要一个比较漫长的过程。
郊区电梯公寓列表（本节略）

 户型：功能分区日趋合理，观景户型受欢迎
  04年，房地产市场较为火爆，开发商在产品设计方面重视不够，因此在户型方面一直没有很大的进步，“火柴盒”小户型也一度畅销；05年在投资需求得到抑制的情况下，开发商开始为真实需求打造产品，因此在户型设计方面更加注重功能的分区，最明显的变化是，05年的小户型单套面积有所增大，50-60平方米的套一比例增大，“火柴盒”单间比例减少，功能划分较以前更加明显和合理；另外，在居家户型中，除传统的通风采光要求外，观景面更大的户型受到市场的欢迎，包括观景露台、转角窗、入户花园等产品细节均成为产品的增值点。

二、 分物业市场分析
1. 住宅市场分析
  鉴于成都市房地产市场的发展现状，本次研究的区域划分有所调整，主城区和郊区的划分将不再以三环路为界，而是以项目所在地的行政区域划分。
（1） 供应量
1) 供应总况——主城区占55%

 2005年全年，成都市新开住宅楼盘247个，新增供应面积为1589.61万㎡。其中成都都市区新增楼盘144个，新增供应面积880.32万㎡，占到总体供应的55%，郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，和之前的估计的情况不一致的原因主要有以下几点：
 本次研究的区域划分标准做了调整，05年的开发热点区域三环沿线部分楼盘的供应量以往均统计为郊区供应，现转为市区供应，对统计结果影响较大；
 本次研究的对象来源为市场搜集，部分郊区楼盘因客户定位不同，未在成都市区作宣传，未能纳入统计范围。
2) 月度走势——波动较大，下半年相对平稳

 05年1-12月，成都市房地产市场新增住宅供应曲线较为波动，第一季度作为楼市淡季，新增供应量仅为177.12万㎡，仅占全年新增供应的11.14%；
 4月新增供应开始激增，为202.47万㎡；
 紧接着国家出台宏观调控政策，开发商和购房者均对市场持观望态度，传统的楼市旺季5月新增供应出现明显回落，6月楼市开始放量，7月供应量达到05年最高峰，为209.28万㎡；
 由于多数开发商选择在秋交会放盘，8月新增供应出现05年第二次明显回落，9月供应量再次上扬，而后逐渐回落，直至12月，进入冬季淡季。
3) 主城区供应分布——集中于城西、城南和城东
 

 作为成熟社区聚集的两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量为528.53万㎡，占到05新增供应的33.25%；
 “中产城东”的口号在众多知名开发商的进入和数个高品质楼盘的推出后得到购房者的认同，其新增供应已经直追城南，接近200万㎡；
 城中和城北的新增供应较少，共计135.99万㎡，前者是因为土地供应有限，后者则是因为其区域居住价值未能得到购房者的认同，房地产开发较其他区域落后，因此供给较少。
4) 郊区供应——双流集中放量

 在成都市各郊县中，双流的新增供应远远大于其它区域，供应量达到了270.26万㎡，占到郊区整体新增供应的38.1%；
 龙泉作为房地产开发起步较早的郊区，05年的供应虽较04年有所减少，但总量仍居郊县新增供应第二位，为108.29万㎡，其他郊县除彭州与青白江供应较小之外，供应较为平均。
5) 环线分布——新增供应整体外移

成都市区新增供应整体外移，主要集中在2-3环之间，供应面积为479.78万㎡，占到总体供应的30.18%；
 其次为三环外区域，该区域在以往的统计分析中一直被划分到郊区的范畴，由于该区域的供应量在2005年激增，达到154.66万㎡，其区域归属的变动影响了城郊供应量的比重。

（2） 供应特征（本节内容略，以下为主要纲要介绍）
1) 规模——城南平均规模最大
2) 价格分析
A、 城郊比较——城区新盘均价突破4000元/㎡
B、 月度走势——5、6月价格下降明显
C、 区域均价——城郊价格差距继续缩小
D、 环域价格比较——市中心范围又扩大趋势
3) 建筑类别——小高层和多层旗鼓相当
4) 住宅类型——电梯公寓占据半壁江山

（3） 需求特征（本节内容略，以下为主要纲要介绍）
A、 购房决策趋于理性
B、 自住需求占主体
C、 观望后真实需求有望释放
D、 住房需求面积——80-120㎡的经济型住房为主
E、 城东尤其是沙河沿线居住价值受肯定
F、 销售价格——期望值每平方米3500元

（4） 05年住宅市场热点分析
1) 三环开发如火如荼（本节内容略，以下为主要纲要介绍）
A、 供应状况及特征
三环沿线新盘列表（本节略）
 区域：内外侧各一半
 类型：电梯公寓主打
 户型：居家舒适为主
 价格：和主城区差距缩小

B、 三环沿线的居住价值体现
 交通：路网发达、通达度高
 自然环境：虽不及郊区，整体还算理想
 配套：公共配套欠佳，社区配套是关键
 开发商：品牌开发商集体亮相
 品质：大盘林立，整体品质提升
 价格：优势仍

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。