尺度地产详细分析(2006--02)

一、批准预售分析——城东经济型住宅成为本期焦点

（统计时间：2005.01.09-2006.01.12）

根据房管局提供的资料显示，上周取得预售许可证可进入市场供应的项目共8个，其中有5个住宅项目，2个商业项目和 1个住宅项目的车库部分，总供应体量92867.92㎡。本期新增供应总量与上两周供应体量相比下降84%，结合单宗项目预售规模分析，本期新增供应大幅缩水。
城东由于银杏森林5栋楼获得预售许可证，成为本期市场供销热点区域，但总共也仅有4万多㎡的供应量。

1、区位——城东供应量大

城东本期有2个项目共4.26万㎡的物业取得预售许可证，占本次可供总体量的46%，主要集中在成仁路琉璃乡一带，其中桦林苑小区二期(银杏森林)5栋楼3.19万㎡的住宅部分是造成该区域集中放量的原因所在；城南本期供应量则大幅缩水，仅有2个新增项目，分别为世纪城天鹅湖花园的9号楼和上海花园的商业楼2区，预售体量为2.32万㎡，占总体量的24.97%；城北和城中的预售面积偏少，都在1万㎡以下，城中最低，新增预售面积仅有0.15万㎡，所占比重为1.61%。

2、环线——新增供应集中于2—3环间

从环线来看，由于城东的新增预售楼盘都分布在2—3环，故2—3环内区域的预售面积最大，所占比重最高，共6.96万㎡，约占本次可供应总量的75%；结合本期新增预售面积环线分布和区域分布可以看出，城东的房地产开发仍然以2—3环之间为主，这一点通过2005年城东的土地交易不难看出，城东2—3环间待开发土地比较充足，随着华润拿下839.95亩的东调地王之后，马上钢管厂及周边近3000亩的土地又将上市，不难预见，该区域将成为未来几年的开发热点所在，并成为继成龙路、东湖板块之后又一中高端居住片区。

3、物业类型——住宅供应为主、写字楼淡出市场

本次新增物业构成中，住宅物业占85.25%，供应总量7.92万㎡，其中，银杏森林的批准预售面积就占到约1/3的比重，为3.19万㎡。世纪城•天鹅湖花园又有1栋楼取得预售许可证，供应体量为2.18万㎡，为有意购买世纪城的客户提供了更多的选择。

4、建筑形态——高层走势放缓

本期多层物业的供应量较大，占到62%的市场比重，与上期相比增长了约20个百分点，而高层物业供应大幅度减少，仅有世纪城取得了一栋楼的预售许可证，预售为2.18万㎡。本期取得预售许可证的高层和多层物业都是住宅，商业物业都是低层建筑，占整体新增预售面积的13.16%。

5、单个项目的预售面积偏小

就本期单个项目的预售面积来看，规模偏小，最大的也只有3万多㎡，最小的仅有1457㎡，这和年底将至，开发商纷纷放缓了推广发售节奏有一定关系。

6、新增住宅物业均价下降240元/㎡

本期新增住宅物业的销售均价为3666元/㎡，与上期相比每平方米下降240元。世纪城•天鹅湖花园的均价仍然最高，达到5000元/㎡；但本期其它新增住宅物业区位较差，价格相应偏低，均价仅为2900元/㎡，拉低了整体均价。两相对比可以看出，世纪城通过在产品上的创新和大胆的开发运作，有效的提升了项目价值，成为近郊楼盘开发的典范。

7、产品特征——经济型产品成为市场需求热点

从本次取得预售许可证的项目产品特征来看，多层经济型住宅供应较大，高层住宅项目供应缩水，仅有世纪城有新增供应量，多层经济型住宅成为本期市场供应亮点。随着蓝水湾、光华馨地等一系列经济型住宅楼盘的热卖，显示出成都人对紧凑适用的、价格较低的经济型产品的偏爱，本期市场供应了约6万㎡的经济型住宅，以银杏森林最具代表性。该项目主力户型为100㎡左右的2房及3房单位，户型设计紧凑适用，并且价格相对较低，有较高的性价比，该楼盘本期有5栋多层共3.19万㎡取得预售许可证，为喜欢多层和经济型住宅的购房者提供了较大的选择空间。

二、楼盘销售排行分析（统计时间：2006.01.9—2006.01.15）

1、排行榜概况

住宅排行情况——经济适用型住宅走俏

本期排名前10位楼盘的销售总量为10.3万㎡，比上期前10位楼盘的销售量低了约21%，销售面积有所缩水。上周销售面积排名前10位的楼盘销售量除芙华•新大陆接近5000㎡外其它都在5000㎡以上。由经济适用房改为商品房销售的天府名居以单周21797㎡的销量排名第一，比上期两周的销售量还多；世纪城继续保持强劲势头，以15314㎡的销售量位列第2；位于城东成仁路的康郡将大量紧凑实用的经济型户型投入市场，较高的性价比吸引了不少购房者，以接近1.5万㎡的销售面积排名第3位。而以“拍卖式销售”的方式开创了成都烂尾楼处置的先河的江波华城也以1万㎡的销售量冲到第4位，成为本期的亮点所在。

结合住宅销售面积和销售金额排名来看，排在前5名的楼盘基本保持一致，世纪城和凯瑞花都由于销售单价相对较高，成交金额分别排在了第1和第4位。和上期住宅销售排名情况一样，经济适用型住宅项目受到大众认可，保持了良好的销售态势。

1）商业排行情况——经济酒店受青睐

在商业楼盘中，除新城市广场外，其余4个上期都未上榜。本期排名第一的是位于五块石的聚金商旅酒店，销售量为4595㎡，高出排名第2的丰德国际广场1600多㎡，是排名第3的金域港湾销售量的3倍。由于该项目位于五块石商圈核心，与火车北站和汽车客运中心相邻，聚金商旅酒店销售单价也相对较高，因此在本期销售金额的排名上，聚金商旅酒店以较大优势位列第一。综合本期销售情况可以看出，有着较高性价比的城市经济酒店依然受到消费者和投资者的青睐，产权酒店再度热销。

2、热销楼盘个案分析

1）住宅热销楼盘

康郡——经济型住房旺销

位于成仁路的康郡作为波旁国际的组成部分颇受关注，精心打造的高档次社区环境、合理的户型搭配、相对低廉的价格吸引了不少购房者的眼光。特别是其80-100㎡之间的紧凑实用的两房经济型户型最受欢迎，开盘当天210套中小户型全部售罄，销售的火爆程度可见一斑。在本次统计中康郡的销售面积和销售金额都名列前3，在一定程度上反映了市场对于该类产品的喜好和认可，而康郡等城东楼盘的热卖也预示着城东将成为继城南和城西之后新的居住热点区域。

江波华城——“拍卖式销售”开创烂尾楼处置先河

与市规划局隔河相对的江波华城以“拍卖式销售”的方式开创了成都烂尾楼处置的先河，并且取得良好成效，销售量和销售金额在本期都挤进了前5。由于项目停工前预售的住房已达70%，剩余的174套住宅基本上位置较差，不临河、户型偏大、并且房屋分散、难以重新分割，市场销售难度很大。所以没有采取捆绑式拍卖这种常规方法处理，而是采取了拍卖式销售形式，加快了项目的整个销售周期。但是江波华城的建筑方式以及布局都模仿香港的建筑规划，特点是容积率和密度都非常大，这对房屋内部的采光和隔音都带来较大影响，如何在性价比上进行权衡，使购房者考虑的关键所在。

此次江波华城的成功拍卖，为一些特殊项目的处置开辟了一种新方式。而对于成都使更多的烂尾楼项目而言，销售固然重要，但是如何从长远着眼，帮助企业作好烂尾楼项目的二次定位更为关键。

2）商业热销楼盘

聚金商旅酒店——城市经济酒店潜力巨大

聚金商旅酒店位于成都五块石商圈核心，蓉北商贸大道中央地段。与成都火车站、汽车客运中心相邻，拥有得天独厚的交通、物流优势，依托多年形成的商气人脉，又扼商业口岸要冲，拥有成熟市场的人气。加上目前五块石商圈现有的住宿仅为档次环境较低的招待所和一般宾馆，新型的城市经济酒店在这里尤其缺乏。聚金商旅酒店是成都市第一个直接以投资型城市经济酒店的姿态面市的项目，在项目亮相之初即以连锁城市经济酒店的定位抢占了先机。

三、二手房销售情况分析（统计时间：2006.01.9—2006.01.15）

房管局数据显示，1月份到1月17日为止，成都共成交2手房1391套，成交面积13.71万㎡。从成交区域看，城西和城南由于生活便利、居住环境和配套成熟，是二手房的主要成交区域，共交易735套，成交面积6.76万㎡，占总成交量的一半。从成交环线来看，二手房主要集中在1环以外，1-2环和2-3环的成交量大体相当，共有1088套单位成交，总成交面积10.58万㎡，占总成交量的77%。
但是从上周情况来看，二手房交易区域转向一手房房产开发相对淡静的金牛区和成华区，两个区域总成交量所占比重达到49%，其中金牛区交易量最大，成交194套，占总成交量的31%。从整体看，上周2手房市场共成交624套，与上期交易量没有太多变化。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。