高端“走麦城”？

投资专业市场如何入手？有哪些要点和法则？CRC（商业地产投资顾问）联盟专家认为，交通、配套、产品品质和差异化仍是投资专业市场需关注的重点。

一支是屌丝刚需队，一支是豪华梦之队；刚需队频频得手，让2012成为“刚需年”；梦之队却屡屡受挫，相比去年来说，2012年可谓走了麦城。
尽管用这样的比喻来形容2012年的成都楼市不一定贴切，但这场“楼市竞销赛”反映出了高端楼盘的真实处境。刚需从三月份的“小阳春”延续到“红五月”、“红六月”，高端盘却量价齐跌，一度陷入低迷。2012年上半年主城区销售别墅面积44628.43平方米，同比下滑33%，成交均价17022元/平方米，同比下跌14.13%。

量价齐跌
2012年绝对是刚需盘的主场。光华逸家、俊发时光俊园、蓝光COCO系列等众多刚需项目似乎进行了一场“热传递”，屡创冷市下的销售奇迹。
高端市场却颇为低迷。尽管以四海逸家、中海城南1号为代表的城市豪宅物业在以价换量的营销策略下销量有所攀升，但城市豪宅整体销售状况并不理想。别墅市场“死水微澜”，即便是中小户型的经济型别墅、“微”别墅，销量依然有限。
世家机构统计数据显示，2012年上半年成都别墅市场供销量均处五年来较低水平。2011年上半年，大成都销售别墅面积448913.3平方米，2012年上半年大成都销售别墅面积347257.1平方米，同比下滑23%。从成都主城区情况来看，2011年上半年主城区销售别墅66520.98平方米，成交均价19825元/平方米；2012年上半年主城区销售别墅面积44628.43平方米，同比下滑33%，成交均价17022元/平方米，每平方米下滑了2802元，同比下滑14.13%。

后市严峻
今年上半年1-6月，大成都范围新增别墅面积599750.5平方米，比去年同期新增了40%，但销售套数和销售面积却分别下滑了25%和23%。成都主城区的落差就更加厉害，去年上半年成都主城区新增别墅面积22569.02平方米，今年上半年新增别墅面积75605.81平方米，同期新增面积增加率达235%，但成交套数和成交面积分别下滑了5%和33%。
尤其是今年6月份，大成都新增别墅面积249240.36平方米，几乎相当于前5个月的新增总量，别墅集中推盘的态势明显。从成交套数看，上半年大成都范围成交别墅1083套，其中主城区仅成交了121套，别墅成交的主要区域仍集中在郊县别墅区。
业内人士表示，今年年末别墅市场将更加严峻，销售将面临非常大的压力，因为别墅存量很多，不少新项目又在6、7月集中推盘，新增面积很大，但市场的接受度却非常有限，成交套数和面积都在大幅下滑。

回归理性
目前高端市场销量不错的别墅产品都属于经济型别墅，低总价、高性价比依然是市场需求的主流。相对而言，百万级别的经济型别墅的市场群体远比高端别墅市场群体大，这部分人每年都有相对稳定的收入，有比较强烈的改善居住需求，也是投资者关注的重点。
对于一些千万级以上的高端别墅，由于其资源的稀缺性，虽然具有一定投资价值，但是这样的别墅消费者毕竟属于金字塔尖的消费群。这一人群数量本来就不多，加上金融政策偏紧使得资金的投放渠道和获利方式发生变化，使高端别墅的销售速度越发缓慢。
有业内人士认为，在调控的大背景下，普通住宅市场趋于理性。高端物业市场也迎来理性回归，别墅产品将进一步拉开差距，特别是经济型别墅与高端别墅将被进一步区分。在严峻的经济形势下，人们购买别墅或将更加慎重。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。