社科院:房地产总体下行是趋势 房价稳中还有升

随着房地产市场的分化，一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧，由于前期需求的过度透支，成交量走高后，房地产将进入市场调整期。我们认为，政策收紧将直接导致成交量下降，短期上涨空间有限。同时，由于去库存仍然是下半年行业的主旋律，尤其是对三四线城市来说，由于去库存能力不足，压力仍然非常大，政策应该会继续保持宽松态势。对于房价初步的判断，应该是维持结构性上涨局面，总体趋势稳中有升。

未来主要有四方面因素影响房地产市场走势。

第一，经济增长问题。关于宏观经济增长问题，我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋势是向下的，但下行过程中会有回升的趋势。这种说法用来描述房地产市场也非常贴切。如果没有认识到这种趋势，尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压，很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差距明显，房地产市场分化是必然趋势，市场的分化还需要市场消化。限制市场交易，只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋势，这对房地产市场会产生向下的压力。

第二，货币与汇率问题。近年来房地产价格飙升，至少在2012年之后，与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑，实体经济利润回报不断降低，另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离，现在需要在两者之间找到某种平衡。

从历史经验看，有两个比较极端的例子，日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值，放弃了资产价格，造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价格，造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策，不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度，以时间换空间，找到均衡点，避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的，房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平，目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年可达到60%水平。

从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。

问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平，但是在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题，中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的。

第四，市民化问题。现在有说法认为，通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是，从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看，2015年新增流动人口是负值，也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。

从2014年农民工市场化的意愿调查看，我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民化的意愿严重不足，也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。

社科院世经政所国际投资研究室主任张明：

货币因素是本轮房价反弹主要原因

我们的研究认为，本轮房价的走势，底部在2015年二季度。本轮的房价反弹中可以看到，按照官方数据深圳房价上涨了70%左右，上海大约是40%，北京、广州约为20%。如果看二线城市涨幅，领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比较低，所以本轮反弹一个主要的关键词是“分化”。

本轮反弹跟过去有什么不一样？中国房地产市场是三年一个短周期，这个周期如果按阶段划分，可以分为四个阶段：房价加速上升，房价减速上升，房价加速下跌，房价减速下跌。根据这轮周期，如果从去年二季度开始，未来这几个月恰好处于房价从减速上行到加速下跌的阶段的切换过程，如果历史要重演的话。

如果说本轮反弹和过去的反弹有哪些明显不同的话，我们发现一个很重要的规律，比如2009年、2012年都是房地产成交量回暖，带动房地产的开工回暖，最后才是房价的反弹。可以把前几轮房价的反弹看作是房地产市场的自发调整，市场主动去库存，库存降到一定规模，成交量上升。但是本轮房地产市场一个显著特征是：房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹。

为什么本轮房价先反弹？去年底房价的反弹跟中长期的贷款利率下行有明显关系，也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。跟过去房地产市场的自然周期不一样，这轮房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存导致的，加速去库存很重要的前提就是货币和信贷的放松。

本轮这波房价的涨速，各个城市非常不一样，我们特别关注上海和深圳的情况。通过走访上海、深圳的金融机构，我们发现有两方面原因。一是基本面的因素，深圳的房价上涨跟其基本面有很多不一样。二是金融面的原因，受到流动性推动的。

一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。

二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。

三是资产价格的轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。

四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。

五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

归纳起来，一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。
我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品，越来越像金融品。如果房地产像金融品的话，未来价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。

本轮房价为什么会分化，特别是深圳房价为什么能上升这么多？通过构建指标体系，我们发现无论从流入人口规模比上户籍人口、城市工作年龄人口比上常住人口、房价收入比还是人均广义库存，深圳房价的上涨都有一部分基本面推动，但绝大部分是受资金面推动的。

我们认为，如果国内这种过多的流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话，以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点，分别是：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

中国房地产最好的十年已经过去，未来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行趋势，要把中国目前整个房地产市场的库存恢复到一个比较好的水平上，至少还需要好几年的时间。总体的下行是一个大趋势，一线、二线回暖感觉不到这个大局。过去一线、二线暴涨以后，中国房地产市场短期的风险正在积聚，未来会在冲击下发生一些大的调整，一个很重要的原因是人民币贬值预期的加深，以及资本流出的加剧，这是我们应该担心的风险。（记者 金辉）

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。