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萨尔茨堡：独栋别墅——住宅的终极消费
“土地是世界上唯一重要的东西，唯有土地才值得人们去为之忙碌、奋斗乃至送命，因为世界上唯有土地是与日月同在的。”——《飘》
这是父亲与女儿的一段经典对白，存在于19世纪美国人中的价值观，在现代人眼中也具有普遍意义。无法回避，人口极度膨胀的21世纪，土地不可再生性使其稀有资源的价值凸现，供需矛盾突出。而对于我们首要关注的房地产而言，土地更是其持久核心竞争力的原动力。人们购买房子，除居住功能外，更希望物业升值，其本质是土地升值的体现。事实上，几十年的折旧期、建筑的陈旧、设计的滞后等因素，决定了房子本身在不断地贬值，但由于土地资源的缺乏，可供开发的城市土地的稀缺，导致土地价值攀升。独栋别墅，在业态中作为居住产品的终极形态，最主要的特征就是稀缺性——土地资源的不可复制与再生性。新的物权法颁布指日可待，若干年后，即使土地承载的建筑物不复存在，物业的拥有者仍可在这片土地上重新筑造，使其成为世代传承的产业。
由此可见，独栋别墅这种产品形态，是在土地极其稀缺的前提下，个体对优质土地的极大化拥有，必然受到严控而即将成为灭绝物种，它的投资典藏价值与增值空间自然是无法估量的。
政策指引，独栋将退出历史舞台
国土资源部等部委日前联合发布实施2006年版《禁止用地项目目录》中，别墅项目用地被明令禁止。国土资源部地籍司司长樊志全对别墅作出了新的定义，“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的别墅将躲过这一定义而不会被停止审批用地。
中国在变，城市在变， “居住”不可能游离于中国的主体变革之外。纵观历史，每一项政策的出台，都会影响一代城市人的居住模式。从传统的“独门，独户，有天，有地”的居住观到人口爆涨形成的多层居住观，以及近两年城市化进程大踏步为集约而出现的电梯高层住宅。每一个居住模式形成的背后都有一定的时代因素。我们不难预见，偏离传统道路越来越远的大部分城市人用几十年逐渐习惯了多层的生活后，将继续习惯高层的生活。而新建独栋，也将在政府的一再明令禁止下逐年退出建筑的历史舞台。中国人血脉中残留的对“独门，独户，有天，有地”居住方式的探寻注定了只能是少数人的享受专利。如果居住也有境界，别墅便是居住的至高境地，如果住宅也是消费，独栋将成为住宅的终极消费物业。
资源稀缺，独栋走红住宅市场
2005年的土地供应政策实施以来，别墅供应量正呈逐渐减少之势，别墅产品也因此持续保持旺销势头。其中一些位于别墅积聚区，有着独特资源如高尔夫、自然山水的别墅单位更显现出终极消费产品的势头。
而本轮政策调控以外的类别墅（联排、叠拼），则有专家认为可能会导致新的落后建筑模式。到底什么是类别墅，专家指出，要从三个方面来看待：第一，房地产开发商根据市场供求确定别墅价格。第二，从土地资源来看，开发商集约利用土地，诞生密度较大的住宅。第三，纯别墅是为有钱人提供的高档产品，讲究的是精致和豪华，而规模开发的类别墅似乎背离了别墅的真正含义。
“自动续期” ，物权法重新定义土地使用权
独栋的低密度住宅占用大量土地，于中国这种人口密度过大，土地资源稀缺的国家来说存有严重浪费倾向，尤其是别墅用地往往依山傍水占据极大的自然资源。以全部由别墅业态构成位于成都第一顶级别墅区——牧马山的萨尔茨堡为例：近200亩的用地面积上，零散的分布着150栋总建筑面积约5万平米的豪宅，容积率不到0.4，而绿地率则高达65%。这就意味着150户家庭平均每户将拥有700㎡的土地。
十届全国人大常委会第24次会议第6次审议的物权法草案中，住宅用地满70年续费条文被删，根据草案五次审议稿规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”而第6次审议过程中，全国人大常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成。但对续期后住户是否支付土地使用费存在异议。因此，建议删去土地使用费的规定。由此可见，物权法出台“土地长久使用权”是迟早的事情。这就意味着当购买了别墅物业后，获得的不仅仅是70年的产权，若干年后，物业所有人可以根据自己的意愿，将土地及上附着的建筑作为真正的不动产让后世子孙承袭。这一理论，极大的支持着别墅成为住宅的终极消费品这一观点。
文化创新，独栋成就住宅的终极消费
价格不是影响顶级人士将别墅作为住宅终极消费行为的主要因素，别墅的灵魂不仅是稀缺的景观资源，更在于社区精神和人文环境的塑造。在中国别墅当中，文化的东西挖掘得还太少，怎样将新的居住理念引用到别墅上，突出自己的文化，对别墅开发商来说仍然是一个挑战。如以艺术、音乐做为文化主线的萨尔茨堡，诉求的便是与自然共生的人文理念和高雅、浪漫的社区文化，由此衍生出萨尔茨堡独具魅力的生活气息。这种独特的气质极大地激发了建筑师的灵感，他们用更加尊重人性体验的设计理念营造出独特的花园景观和实用的地下空间，大大提升了萨尔茨堡作为终极消费产品的附加价值。
Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。
