成都写字楼具有明显竞争力

吴丰 四川大学经济学院教授、四川大学不动产市场研究所所长

我们对成都市写字楼市场的发展，有一个轮廓性宏观性的判断，其基本结论是：成都写字楼市场，在全国除了北京、上海、广州、深圳，在二线城市中是最具吸引力的；在整个中西部跟成都形成并驾齐驱的，也只有重庆。这是一个基本判断。为什么这么说呢？

第一，城市处于良性发展，健康成长的阶段，成都有很清楚的发展战略，更有强势的地方政府，我们看成都市政府在出台政策方面是雷厉风行的。第二，我们看写字楼市场，首先看增长的速度，成都写字楼的增长速度是有高成长型的，增长速度很快，前景非常好。第三，许多金融业进驻成都，以成都作为金融基地，这在所有二线城市也是领先的，这个指标也远远超过了重庆，金融行业的入驻，预示着这个地方的商业地产有一个较好的发展前景。第四，成都在现代服务业方面很有竞争力，从制造业来讲，成都和重庆有很大差距，但从吸引现代服务业比如IT、服务外包、研发等等，这些现代服务业都有很强的吸引力，而这种类型的企业对甲级写字楼，或中高端的写字楼本身的需求量也是最大的。第五是商业环境，比如说研发实力，劳动力供应，平均劳动力指数、成本等，这些指标都在二线城市中处于领先地位。从中长期看，成都的写字楼具有明显竞争力。

成都写字楼的空间格局，形成了一种扩散性的趋势：第一个扩散性是传统的CBD区域对外围做了一定程度的扩散，第二个是沿着人民南路的中轴线向南有了一个明显的扩散，第三个是沿着地铁方向有了相应的扩散。再说，我们二三环广义上也有一个相应扩散，随着房地产市场的发展，经济的发展，自然会出现这么一种趋势。我个人更倾向于成都真正能形成有实质性影响力的，是具有决定性意义的两个板块，一是人民南路南延线板块，还有是有传统CBD因素也在逐渐改善的区域。从中长期说，这两个板块更有吸引力。

在开发商资金实力较弱的情况下，成都本土开发商无一例外是做出售性的，比如说你是境外来的，你有资本，你就可以做单一业主的持有性物业。不过我认为，准甲级写字楼对接成长型的公司，这一块才应该是最有潜力的。

除了甲级写字楼和准甲级写字楼，还有其它更丰富的总部物业产品，包括蓝光、置信做的总部基地。至于商住楼，如果在我们的产品研发阶段对这种产品，在功能布局上格局配套做了一些较好安排，也仍然有相应的市场空间。另外，成都新出现的城市综合体中的写字楼，也是一个比较好的增长点。

这就是说，我们的写字楼市场，应当不仅仅关注甲级写字楼，应该是一个多层次多元化的产品体系。毕竟现在的经济体系，就是一个多层次多元化的生态体系。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。