过孟威：定位仍是“甲写”软肋

2012年，“成都写字楼过剩论”不绝于耳。7月，全球地产服务机构五大行之一的高力国际发布主题研究显示，看好成都东大街区域甲级写字楼产品。高力国际如何得出这样的观点？成都甲级写字楼市场的软肋在哪里？成都报道对话高力国际董事过孟威先生。

成都报道：高力国际报告显示，目前成都甲级写字楼市场存量达到了64万平方米；同时，关于“成都写字楼过剩危机”也是争论不断，在这种情况下，高力国际对成都写字楼市场有何判断？

过孟威：成都写字楼过剩的状况只是一个阶段性的现象。目前的“过剩”，主要是2008年后市场开发力度加大造成的。这很像上海浦东写字楼市场的开发初期，不过浦东2年内就将这些产品消化掉。

我认为成都的市场阵痛期不会超过3年，原因有三点。一个是成都整体经济水平的不断发展，比较直观的就是城市GDP不断增长。还可以看到，今年世界五百强企业中已经有220家进驻成都，这些大型企业的出现带动了上下游产业的发展和提升，吸引相关的专业服务业、配套产业集中，更加带动了城市整体经济发展。

第二点是，目前成都的本土中小企业也在扩张，他们对于写字楼的需求很大。保守估计，成都大概也有3万至5万家中小企业依然使用住宅区办公，一旦这些的企业升级发展，或者像国外一些地区，政府要求企业撤出住宅区的话，这些企业就能创造至少300万至500万平方米的写字楼需求。

第三点是目前成都产业区域定位比较明确，无论是高新区的高新科技产业还是及锦江区的商务服务产业，经济发展中，好的政府政策导向加上产业属性集中的趋势，势必产生相应的区域中心，而这些中心依仗区域经济，将成为成都写字楼市场新的增长点。

由点到面，东大街写字楼前景良好

成都报道：众所周知，成都拥有中央商务区、人民南路延线和东大街三大甲级写字楼聚集区，高力国际为何看好东大街？

过孟威：成都市政府2008年正式将东大街定位为金融街。金融街的准确定位，为东大街整个区域的产业发展都提供了好的基础。这个定位造就了东大街现在比较成熟区域产业、比较完善的后台配套服务和优秀的开发商聚集，这些“点”都吸引了国外大型企业入驻。企业的入驻又符合了产业属性集中的趋向，把东大街优势扩展到了产业面上。

成都作为中国西南的经济中心，从比较宏观的经济规划来看，除东大街外，政府也定位开发了其它的金融区，比如南延线金融城和大源组团金融后台服务，可以看到，国内外多家理财服务中心的进驻该区应该会产生较好的区域集群效应。东大街与这些金融区相互呼应，为整个市场都提供很好的推动力。

地铁2号线的开通，也会推动该区域的发展。以往的经验来看，地铁交通对周边的物业及土地价格产生正向的推动力，价格提升幅度从5%至20%不等。这也将进一步强化该区域的硬件优势。

入手还是入驻：自身需求要看清

成都报道：近年来，甲级写字楼已逐渐成为成都写字楼市场的“宠儿”，以金融业为产业定位的东大街甲级写字楼林立。对于投资者和入驻公司而言，在这一区域进行选择时需要特别考虑什么因素？

过孟威：从成都的经济定位来说，是努力打造中国西南经济中心。这几年，随着各类产业的迅速发展，客户对整个办公环境的需求也相应在提高。除了地段、交通、建筑物质量等硬件条件，他们也要考虑开发商实力、物业管理、周边配套、客户集群甚至是公司形象等种种软件因素。所以成都甲级写字楼崛起已经成为趋势。

但是，这并不应该太过影响投资者的判断。尤其是面对甲级写字楼，第一是要确定自己的投资目标。我知道有一些投资者会过多的考虑租金因素，但是实际上，物业投资的远期回报更多的是倚赖建筑物本身的增值，而租金则扮演的是一个定期稳定收益的角色。尤其是对中长期投资者来讲，相对于租金，他们更应该考察标的物周边产业发展前景、开放商实力和后期的物业管理水平。

投资者还应该特别注意，东大街区域的很多甲级写字楼是开发商产权自持的，可供销售的很少。有卖才能有买，只要是二环以内的东大街区域高品质写字楼物业，我建议，可以买！有意者一定要关注市场，看准机遇。

而对于有租用需求的公司来说，认清自身需求就更加重要了。选择时，不要盲目地追求市中心区域，而是要根据自身的发展情况，寻找适合的写字间。综合考虑写字楼的硬件及软件条件，不禁锢于区域中心，根据客户的分布和服务类型配套，做出最佳选择。

举个实例，领地房地产集团，作为本身就是从事房地产开发及管理的“专业级”客户，其对写字楼的硬件细节，包括机电荷载、单位空间、温控系统、交房标准等都有非常明确的要求，同时，上下游产业分布、交通体系、物业管理水准、未来区域发展等因素也考察重点。而在综合对比之后，领地集团选择进驻了并非位于传统商务中心的中海国际中心。

成都写字楼开发仍有软肋：前期定位规划需加强

成都报道：自2005年进入成都以来，高力国际针对成都房产市场发布了一系列调查报告，2012年后，高力国际对写字楼市场仍保持积极态度。在您看来，成都写字楼市场还有哪些软肋需要加强？

过孟威：总体来讲，成都写字楼市场的开发商需要更加重视和加强项目的前期定位规划。特别是加强与政府的交流、充分了解相关政策规划，以及区域的经济基础、发展导向、上下游产业、目标受众、项目配套等情况。深入、详细的前期市场调研可在一定程度上降低项目后期的营销和运营风险，也能在宏观上促进市场的良性竞争。

比如，位于建设路商区的钻石广场项目，看准周围商圈的需求，打造区域性版块的产业核心，构成办公室集群，符合区域产业的需求，从而以准确的产品定位，取得了市场成功。

与之相比，一些开发商与其一味向着甲级、超甲级进发，不如集中精力做好前期定位，更加专业合理地做出符合区域产业的写字楼产品 。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。