“返租式商铺”游走政策边缘 风险转嫁给投资者

哈尔滨市道里区时尚购物广场推出“返租式商铺”一事。据记者调查，目前，哈尔滨除时尚购物广场外，还有许多房地产开发商用同种形式销售商铺。产权式商铺售风声水起

记者来到位于中央大街西十二道街附近的一处在建楼盘。售楼人员给记者拿出了宣传单，并向记者讲解该楼盘的销售方式。售楼人员介绍，这栋楼盘是中央大街最后一块黄金宝地。该楼占地超万平方米，共有商铺1000多个，商铺出售后，他们聘请专业经营管理团队进行经营，投资者也可以自营。

南岗区大成街附近一家在建工地的开发商打出售楼广告，称投资者如购买该在建酒店的某一房间，租给开发商委托的经营单位进行经营，投资者每年可获得高额租金回报。如果投资者不出租，这间酒店可以出售给开发商或自己居住。

一铺养三代？

记者来到道里区友谊路附近一家大型商业地产在建楼盘。售楼人员告诉记者，他们采用的是带租约发售的产权式商铺，可以办理产权。只要投资者购买该商铺，5年保租，5年内每年返还业主8%的房款，而且这5年的租金在购房时一次性返给投资者，5年内即可实现投资收益40%。

售楼人员给记者举了一个例子：以投资30万元分析计算：交纳售楼款时扣除12万元的5年返租金，只要交纳18万元即可，可获得一间10至20平方米的铺子。他们可协助投资者办理银行贷款，首付总房款的40%，余款可提供10年按揭，个人先交纳7.2万元。每月按揭还款1376元。

据售楼人员介绍，购买他们的产权式商铺可以一铺养三代。保租5年后，这个商铺就归业主所有，业主可通过三种方式来管理这间产权式商铺，保证投资“零风险”。投资者可以在业主委员会的统一决定下继续委托经营公司经营；投资者可以自己经营获得收益；把商铺出租，收取租金。

风险转嫁给投资者

据哈尔滨商业大学教授周游介绍，产权式商铺作为投资的一种方式，属于高风险、高回报的投资。一般情况下，产权式商铺存在的风险主要是投资得不到回报、商铺被连环抵押等问题。其中暗藏的危机主要集中在商铺卖出去后的经营管理上。目前通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这也给一些开发商转嫁风险、尽快套现提供了机会，而一旦经营过程中出现问题，开发商早已套现走人，运营商临时退出，吃“苦果”的还是业主。

专家认为，“售后返租”其实是开发商玩的一个财务游戏。从表面上看，开发商给出了很高的年回报率，但实际上，通过提高商铺售价，开发商已将今后要付给投资者的钱预收出来了，所谓“羊毛出在羊身上”。而且，如果真能预见利润，开发商会贷款自己经营，不会花费那么多财力去宣传。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。