住房升级换代 夫妻之间理财进入加速时期

本期理财顾问

陈林，首批国家认证理财规划师，金融学硕士，注册会计师，多年金融从业经验。

委托人资料

崔女士今年26岁，某报编辑，月收入7000元。丈夫27岁，某报摄影记者，月收入7000元。目前夫妻俩购置了两套一居室住房。一套位于和平门，55平米，月供2400元，去年收房后以每月2500元出租，尚欠银行贷款28万元。去年又在国贸附近购买了一套56平米的毛坯房，今年9月交房。月供2500元，尚欠银行贷款33万元，打算用于投资或地铁10号线开通后出售。预计装修、维修基金支出在5万元以内。家中现有定期存款16万元，活期存款2万元，每月生活费从未超过2000元。

现在，夫妻俩在家庭理财方面存在不同的看法。崔女士的想法是购买一辆10万元以内的轿车，因为丈夫到处奔波采访，摄影包非常沉重；将少量定期存款转换为国债或其他理财产品；尽早卖掉国贸的房子，收回资金，购买一处更大的房子。丈夫则反对买车；想将和平门的房子改为自住，改善生活质量；反对购买国债或理财产品，想将存款用于提前还款；认为应该为要孩子做好资金准备。

两人的相同观点是由于和平门的房子紧邻重点中小学和幼儿园，两人均不打算卖掉这处房子，但有了孩子又住不下，因此将选择更大一些的二手房的目标锁定在该小区。

资产分析



负债偏高，资金利用率偏低

相对于同龄人来说，崔女士夫妇有着良好的投资理财意识。不足之处是两处房产均选择了小户型，如果有了孩子的话，小户型自然会不够用。所以再购买一套大一些的住房是他们近几年内的重要家庭目标。

消费理性，提高净资产水平能力较强

崔女士夫妇都从事媒体行业，行业平均收入较高，家庭年收入在18万元左右，处于较高水平。年度结余114700元，结余比例达55%.而且支出的60%左右是用于房贷支出，生活费用仅占支出的26%，说明他们的生活比较节俭。消费理性，提高净资产水平的能力较强。负债比例为57.5%，清偿比例为42.5%，表明他们的负债水平偏高，偿债能力稍显不足。

资产结构单一，整体资产水平受房地产市场波动影响较大

资产方面，房产占了全部资产的83%，定期存款占15%，活期存款占2%，资产结构比较单一整体资产水平受房地产市场的波动影响较大，资金综合利用率不高。

他们的流动性比率为2.9%，流动性资产仅能支付不足三个月的日常支出（包括生活费用和房贷月供）流动性资产水平略低，不过定期存款的变现性较高，这方面不存在太大的问题。每月贷款支出占工资收入的32.7%，已经接近安全线，虽然目前有租金收入可以支付月供，但为谨慎起见，月供仍应控制在月收入的三分之一左右。

理财建议

购买理财产品，提高资产收益率

崔女士夫妇双方均认可的近期理财目标主要有两个，一是两年内为要孩子做好资金准备，二是买一套更大一些的二手房。存在分歧的问题也有两个，一是是否购车，二是定期存款是用来还贷还是用来购买国债或其他理财产品。

育儿资金：通过定期定额投资获得

崔女士夫妇打算两年内要孩子，这不仅会增加一些相关支出，还会影响收入，所以有必要在经济上提前做些准备。综合考虑孕产期开支和孩子出生后第一年内的开支，按照崔女士夫妇目前的消费习惯，需要准备3万元左右的育儿资金。这笔钱可以考虑用15个月的时间准备，每月固定用2000元购买货币市场基金或短债基金，这样做的好处是资金灵活性较好，而收益率和一年期定期存款税后收益率不相上下，甚至更高。

住房“升级换代”：卖小买大

由于崔女士夫妇的两套房子都是一居室，如果家里有了小宝宝，可能还要增加照顾孩子的人，一居室肯定住不下。所以打算另买一套大一点的房子，在选择房屋时，结合孩子的教育问题，打算在和平门附近买二手房是比较明智的选择。由于崔女士夫妇的贷款支出已经接近月收入的三分之一，房产占家庭资产的比例较大，因此住房升级换代宜采取以旧换新的方式，即卖掉现有的一处房屋，再购买更大的房子。

至于卖掉哪处房子，要从几个角度综合考虑，主要考虑投资收益率和方便性。从投资收益率来看，国贸的房屋如果出租，投资收益率可能要高于和平门的房子，从管理便利方面来看，和平门的房子则更有优势。如何选择主要看崔女士夫妇看重哪一方面。如果打算保留国贸的房子做投资用，那在七个月后还要为收房准备5万元左右的公共维修基金和装修费用。

如果大房子还不能确定位置，为了未来孩子的教育，就应该选择卖掉国贸的房子。由于购入时间不长，出售时要缴纳营业税等，好在这两年房价一直在升，估计不会有损失，只是利润少点。如果今年内打算卖掉国贸的房子，就不用装修了，否则投入的装修费还没收回来就将房子卖掉了，买家也不一定会加钱。

既然打算在近期购买更大的房子自住，如果目前居住条件相差不多的话，不一定急于将和平门的房子收回自住，否则不但少了房租收入，还要在两年内多搬一次家。

购车：暂缓执行

从经济角度来看，买车更多的是消费而不是投资，买车的主要原因是提高生活品质。即便是10万元以内的车，每年车辆折旧加养车费用也在2万元左右，平均每个月1700元，按崔女士夫妇的生活开支水平，每个月的交通费用远远低于这个数字。崔女士主张买车主要是为丈夫考虑，但从目前情况看，购车计划可以暂缓，不妨等过两年用车需求更迫切时再考虑。

保险：及早购买，每年保费在15000元左右为宜

崔女士夫妇的资产负债率较高，贷款支出已经接近月收入的三分之一，贷款对家庭经济的影响较大。为了防范和化解风险，及早购买保险是十分必要的，重点是为了保障自己的收入能力，降低突发事件对家庭经济的影响。建议购买涵盖重疾、高残等责任在内的重大疾病保险、意外伤害保险和定期寿险。崔女士的丈夫是摄影记者，工作性质决定了要到处奔波，意外风险较高，有必要提高意外险保额。保费预算暂时控制在每年交费15000元左右。

定期存款去向：部分提前还房贷+投资股票基金

按崔女士夫妇的工作状况，保持三至六个月的生活费用作为应急现金比较合适，建议保留4万元，其中1万元做活期存款，3万元购买货币市场基金，货币市场基金的年收益率在1.8%到2%之间，大致是活期存款收益率的三倍。

目前国债的收益率在3%左右，人民币理财产品的收益率在2.3%至2.5%之间，远低于住房贷款利率，买国债或人民币理财产品不如偿还部分房贷，这样可以缓解一些经济压力，或者说获得6%的低风险收益率。因此可以用10万元提前还贷。

今年的股市逐渐走出几年来的低谷，在这种情况下，用一些钱以购买基金的方式间接参与证券市场有可能获得较高的收益。建议选择两三只股票型基金，选择在基金评估报告（比如晨星基金报告）中排名比较靠前的基金，先用4万元购买，以后每个月再用3000元购买。

相关链接 去年北京房租持续下降

北京市建委最新公布的信息显示，2005年第四季度北京市楼房一居室平均租金比上季度1267元/月下降3.3%；二居室平均租金比上季度1598元/月下降5.4%.楼房一居室平均租金比上年同期1260元/月下降2.8%；二居室平均租金比上年同期1547元/月下降2.3%。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。