快搜:
2006年上半年成都房地产市场研究报告之商业篇
一、2006年上半年成都市商业地产供应状况研究
06年上半年成都市新开商业楼盘仅7个,其中不包含还未正式销售的潜在商业楼盘及商业面积小于10000平方米的住宅底商。新开商业楼盘总体供应面积为70.3万平方米，从价格供应来看，商业楼盘整体均价在15900元/平方米左右。从各个区域来看，分布不太平均，其中，城西新开的商业楼盘中，包括有社区商业(时代空间)，高校商铺(大地新光华广场)，专业市场(三九九峰汽配城)和商业街(醉香街)等，涵盖类型较多；市中心则为体量较大的综合性消费场所，如熊猫城•尚品馆，以及一个手机专业市场——赛格广场；城东仅一个商业楼盘——尖东时尚生活广场，现已全部呈现并交房；城南、城北由于过去几年商业发展较快，今年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年暂无商业楼盘销售。
1、供应总量特征
2006年新开盘商业项目共7个，商业物业总建面积约70.3万㎡左右，平均体量为10.04万㎡/个，大部分较大规模楼盘均为分期项目。
新开商业楼盘全部集中在市区，郊区仅有规模极小的住宅底商，没有纳入研究范围。这也在一定程度上说明了近几年虽然近郊经济状况有一定发展，但作为商品交易场所的商业物业市场还有待开发。
上述商业楼盘大部分将在2007年投入经营使用，市场能否消化现在仍然未知；部分项目，如熊猫城•尚品馆、尖东时尚生活广场目前已经进入经营阶段。
2、供应区域分析
城西楼盘在数量上占有绝对优势，占有总量的57.1%。其他区域均较少；各区域商业楼盘总建筑面积相差较大，城中供应体量居各区之首，所占比例达到了72.5%；城东商业项目供应较少，仅从属于“尖东•旺座”的尖东时尚生活广场进入市场销售，对整体商业市场影响不大；城南、城北由于过去几年商业发展较快，近年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年无商业楼盘销售；城西商业楼盘在总量上占绝对优势，但体量上次于城中。因该区域高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求量大，所以商业楼盘开发活跃，既有综合性楼盘又有专业性市场；城中辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业的需求量较大，主要为综合性的大体量分期项目，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，对整个成都市商业地产投资市场的影响较大。
3、供应环域研究
三环以内是商业楼盘的主要分布区域。三环外仍为商业地产供应的薄弱区域，今年上半年占无新盘发售；二、三环之间商业楼盘的供应数量最多，占了总供应量的42.86%；大型商业中心仍以一环内区域为主，商业楼盘的总建筑面积最大，占了总供应量的72.55%。
4、供应产品研究
(1)产品规模
城中、城西在50000平方米以上的大盘较多，各区域楼盘规模以30000平方米下的为主，30000-50000平方米之间没有楼盘。城西与城中有部分大体量的商业项目，城西代表性大体量商业项目为三九九峰汽配城，城中代表性项目为熊猫城•尚品馆，其余区域的大体量商业项目较少，在全市商业中的影响力也相对较小。
一环以内以及二、三环之间建筑面积在50000平方米以上的大盘数量较其它环域多，其余环域商业楼盘多在30000平方米以下；各环域30000-50000平方米之间无楼盘供应；二环-三环区域各种规模大小的商业项目均有分布，但以10000-30000平方米之间的中等规模项目为主，其次50000平方米以上的大体量项目占有一定的比例，主要分布在金沙-光华片区以及红牌楼一带。
(2)业态构成
根据目前新开商业楼盘业态的规划及定位，成都市的商业楼盘的业态大致可以分为三类：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费场所；以某一类专业商品为主的专业市场；以及以休闲、娱乐、餐饮为主的休闲场所。
具体情况见以下图表：
从以上图表可见，各类经营业态商业楼盘主要有以下供应特征：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费楼盘数量多，体量大，除城北、城南外，其余分布较广泛；专业市场为主的楼盘供应数量次之，总建筑面积也居第二。主要代表是城西二、三环之间的汽配城以及城中的一个手机专卖市场；休闲、娱乐、餐饮为主的楼盘数量和建筑面积均最少，且多位于城西二、三环之间的金沙—光华片区。
5、供应价格研究
全市商业地产供应均价为15900元/㎡。由于商业地产项目地段的差异以及产品形态以及销售方式等的差异，导致各个项目之间的价格差异很大，从最低的4300元/㎡左右到最高价格达到40000元/㎡左右。
城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，达到了37500元/㎡。城中项目主要为分布在骡马市商圈的项目，销售价格较高；城西的项目的供应均价为6960元/㎡左右，低于全市平均水平，主要由于城西部分中小项目的影响拉低了区域内项目的均价。
一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少，又因其地处CBD区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的均价在30000元/㎡以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减；从各环域的均价比较来看，一环-二环区域的商业地产销售均价较低仅在6770元/㎡左右，其中城东方向的项目供应价格略高于此价格；二环—三环的商业地产均在城西，因为多数为社区商业，所以售价居中，平均在7600元/㎡左右。
小结
成都市06年上半年新开商业楼盘总体呈现以下特征：市区商业楼盘开发较附近区县活跃，郊区商业楼盘开发有待发展;城西商业楼盘供应数量多、体量大，城东商业楼盘开发少，城东南住宅项目已日渐趋于成熟，对日后的商业发展具备一定潜力和机会；内环及二、三环之间商业楼盘供应体量大，二、三环之间商业楼盘供应数量最多；成都商业楼盘大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位；城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，城西一、二环之间的商业项目供应价格略低。
二、2006年上半年成都市商业地产需求状况研究
1、近年成都市商业地产需求总量变化研究
成都市商业营业房销售情况表
(1)2006年，国六条对住宅的限制，商业地产反弹的良机已到。远鸿房产将推出市中心某商业地产项目，信德房产也启动一个黄金口岸的商业地产项目，SM商业广场加紧了招商，首创公司拿下的建设路地块。位于春熙路商圈的正熙•国际也将启动商业部分，台湾的群光百货则选址春熙南段,启动了10万平方米的商业项目，时代广场、第一商业广场、利都广场二期等项目都开始筹措。
(2)2006年6月30日，成都东方万达商业广场有限公司在以240万/亩的价格竞得锦江区琉璃乡永兴村6组地块，预计可开发16万平方米的商业面积。成都市兴城建实业发展有限公司竞得青羊区一环路西二段13号的7.2343亩地块；南部新区新园组团南片区，成都首宗规定业态的16亩4S品牌汽车销售维修店地块则被实力雄厚的建国汽贸取得。
(3)由于2005年开的商业项目较多，商业项目的销售周期较长，部分现在还处于在售状态。2006年上半年成都新开发商业项目量较少，大型的商业项目仅有醉香街、大地新光华广场、熊猫城二期、时代空间、三九九峰汽配城、赛格广场、尖东旺座几个新项目开盘。
2、项目销售情况研究
(1)销售价格以及租金分析
1)近两年来，成都商业地产不太景气，商铺滞销，最直接的后果就是商铺降价，很多位于市中心的商铺价格只有5000多元，像新城市广场、铂金城、熊猫城、第一商业广场等，商铺的价格都不高。不少商业地产项目打出了“以住宅的价格买商铺”的广告。
2)商业地产的价格暴跌，直接波及到了商业地产地价的拍卖上。2006年3月，成都市推出的某商业地块成交价仅500多万元，该地块与2000多万的第一商业广场地块仅一街之隔。
(2)以市中心三大商圈租金价格对比分析
近年来,成都的商业发展很快。从市中心到郊区,商业网点分布很广泛。春熙路、盐市口、骡马市是成都传统的三大商圈,如今这三大商圈连成一个整体,构成了成都的CBD,成为成都最繁华的商业中心。以三大传统商圈来分析,可以看出成都商业地产的发展。
1)春熙路――成都商业之眼
春熙路商圈作为老牌商业街，在成都具有不可替代的重要地位，它集餐饮、娱乐、休闲、百货于一体。随该区域内商业地产的持续开发，如紫薇银座、科甲零二、新和.春熙时代、时代广场、科甲大厦、第三地带，商圈商业体量将进一步扩大。2002年至今，新投入市场销售商业物业面积约50000平方米，商场的商业卖场也向二、三、四楼发展。
近年来，春熙路商铺价值大幅度提升，2001年，春熙路商铺平均租金在30
Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。
