12.4——12.10成都楼市一周资讯点评

一、新盘看台

本周成都楼市共有8个楼盘有新动向。

城东，本周有新动向楼盘2个

花万里公司开发的花样年·花郡项目已经推出其二期1批次产品。项目位于城东万年场区域，是高层电梯公寓。本次推出产品主力建筑面积在80-120平方米左右。

另外一个项目是位于城东二环路东一段的瀚林花园，该项目推出的产品是目前主城区范围内少有的多层，建筑面积在50-170平方米之间。

城南，本周没有新盘。

城西，本周有新动向楼盘2个

四川通港房地产开发有限公司开发的金沙揽胜项目已进入排号阶段，该项目位于清江中路，周边区域环境比较成熟；该项目为高层电梯公寓设计，以90平方米以下的小户型为主。

另外一个项目是位于城西三环外龙湖·翠微清波，12月9日该项目售楼部正式对外开放。项目地处清水河上游、周边自然景观优美，计划分为两期开发，一期为8栋13-18层的电梯公寓设计，建筑面积约15万平方米，户型面积80-160平方米左右。

城北，本周有新动向楼盘1个

水韵天府项目位于金府路王贾大道交汇处，由金房集团开发。该项目总建筑面积25万平方米，户型面积在80-160平方米左右，价格在3600元/平方米左右。该项目目前接受咨询。

城中，本周有新动向楼盘1个。

正成·财富ID项目于12月9日开盘，该项目为高层电梯公寓设计，由正成房产开发，户型面积在60-90平方米左右。

郊区，本周有新动向楼盘2个。

位于人民南路南延线的城南名著2期12月9日开盘，该项目是由园丁房产开发，户型面积为80-130平方米左右，起价3188元/平方米。

另外一个项目为芙蓉名城·逸景，该项目位于新都蜀龙大道中段，项目为小高层电梯公寓设计。

二、土地市场

尺度点评：

12月8日成都市共拍卖成交5宗地块，总成交面积311.6302亩，总成交金额162041.7077万元。

本次成交的5宗地中，最受关注的当数东风路以南、东顺城南街以东、天仙桥以西（大慈寺片区H宗地块），该地块位于已经非常稀少的绝版地段。该地块总面积11.3487亩，起拍价750万元/亩，成交价1540万元/亩，是继11月29日省博物馆1780万元/亩之后的第二高价。另外，本地块规划为商住用地，根据商业兼容的比例密度、容积率有特别的规定。

另外一块地为宏济新路以南（宏济新路7号地块），该地块也是目前一环路周边为数不多的优良地块，项目周边已有如晶蓝半岛、粼江峰阁等中高档住宅楼盘，地理位置、周边环境都非常不错，该地块以950万元/亩，总价19547.96万元被成都信德实业有限公司收入囊中，楼面地价2848.58元/平方米（按5.0容积率算，不含税）

而另外三块拍卖地块中，面积最大的是锦江区粮丰村9组，粉房堰村4、7、8组的地块，该地块净用地面积151.8234亩，成交价格383万元/亩，总成交金额为58148.3622万元，由四川省国嘉地产有限公司获得这块土地，该地块楼面地价为1148.43元/平方米（按5.0容积算，不含税）。

三、政策动向

《成都市社会旅游管理办法》出台，小户型酒店市场面临大洗牌

日前，成都市旅游局召开新闻发布会，宣告《成都市社会旅馆管理办法》正式通过，将于2007年1月1日起实施，该办法规定，不允许在居民楼中开设酒店，也就是说，社会旅馆要集中经营，不能与居民混杂。让所有小户型经济型酒店经营商感到紧张的是，近期内，将由市旅游局牵头，联合工商、公安、质监、卫生、环保、城管、规划等相关部门参加，对社会旅馆进行日常监督检查和清理整治。

尺度点评：

根据有关部门统计，从2004年开始，经过近三年的快速发展，成都的小户型酒店（社会旅馆），到目前为止总量已达2486家，这之中，良莠不齐，鱼目混杂。有的规模大，房间数量在100个以上，有的相当小，只有十余间房屋，有的甚至采用从业主手中承租下来10余间小户型，再在二手中介公司那里摆一个牌子，或在小户型大堂设一个点就开始招揽生意。这种小户型酒店，给社会治安带来诸多问题。

根据《成都市社会旅馆管理办法》规定，该办法将从2007年1月1日起实施，此办法出台，小户型酒店市场风声鹤唳，不少人认为小户型酒店将被清退出市场。对此，许多商家都认为"不可能取缔现有的小户型酒店，未来要进入小户型酒店的将更加严格而已。"并且有的商家认为"该办法根据社会旅馆经营区域不得有居民住宅的原则性，提出了社会旅馆经营区域集中的规定，从立法层面突破了目前社会旅馆经营区域规范问题。就是解决一个混杂问题，而对他们公司来说，是整层经营，不存在取缔问题。"

目前国外像这种经济型酒店与星级酒店的比例大约是7：3；而在国内大约是3：7，因此，小户型酒店还有相当大的发展空间。而政府出台办法，目的就是为了整个市场健康有序地发展。不是要取缔小户型酒店，而是对小户型酒店进行清理、整顿和规范。《办法》主要是要求小户型酒店要在集中区经营，就是指小户型酒店与住宅不混在一起。办法实施，将更有力地杜绝小户型酒店成为治安死角和各种犯罪的温床，清理整顿那些与居民混杂的小户型酒店。《办法》出台实施后，成都市旅游部门将会同各相关部门对居民住宅和旅馆混杂的公寓式酒店等住宿点进行清理。

另外，《办法》出台以后将会给写字楼市场带来新的生机，由于居民楼内不允许再经营小户型，因此那些写字楼改装专门的小户型酒店成为了新的宠儿。这样必然将刺激写字楼市场再次发展，市中心还出现了每平方米单价超过万元的精装小户型，有的空置沉寂了十数年的烂尾楼写字楼，通过一番脱胎换骨的改造，变身小户型酒店后，成为了抢手货，单价超过5000元/平方米，而且小户型酒店也成功经营。

四、一周热点话题

土地供应日趋紧张，各大开发商加速拿地逆市扩张

土地出让全面实行"招、拍、挂"后，各大城市的政府部门纷纷实施"不饱和供地"策略，意在迫使房地产商消化闲置的存量土地。今年以来，这项政策效果逐步显现。在此背景下，以上市公司为主的强势地产商拿地扩张的步伐不断加快。

种种迹象表明，2005年以来，大城市土地供应日益趋紧，已经滞后于房地产开发的速度，北京尤为明显。

统计数据显示，今年1-10月，北京商品房的新开工面积为2163.6万平方米。另据北京市土地整理储备中心的数据计算，同期北京成交的土地共64块，规划建筑面积仅577.16万平方米，仅为新开工面积的四分之一强。而北京市建委透露，今年9月以来，新开工面积也远高于同期的土地购置面积。根据获得施工许可证的房地产项目计算，9月1日至10月27日，北京新开工面积达603.31万平方米，而同期北京市所出让土地的规划建筑面积仅为122.12万平方米。这表明，政府部门正在通过收紧土地供应的方式，迫使房地产商释放前期囤积的土地。

国土资源部门的统计显示，2004年1月到今年6月，北京共出让项目用地5775.11公顷。其中，已经完成开发669.77公顷，正在开发2258公顷，其余2947.34公顷土地囤积在开发商手中。

按照目前新开工面积和土地购置面积之间的缺口估算，未来3年左右，开发商手中的2947.34公顷土地将消化完毕。

因此，业内专家分析，政府部门促使开发商释放出囤积的土地，一方面可以调节房地产市场的供给，是一种健康的政策倾向；但另一方面，政府供地逐步收紧，也会引发需求方"地荒"的担忧，进而增加需求。

尺度点评：

由于开发商加速拿地，因此带来的巨额的地价款，一次性付款的承诺，以及紧缩的信贷政策，正考验着地产商的资金实力。有的业内人士则认为，地根银根收紧，加速了房地产业的重新洗牌。土地、资金等要素将向优质房地产企业集中，从而形成强者愈强的"马太效应。今后在大城市拿地的成本会越来越高，这对于项目储备少的地产商而言，是一个"利空"。注重坚持有型物业的扩张，将是长久之计。

另外随着土地出让日益公开、公平，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力，而资本市场往往对大地产商青睐有加，目前国内市场上有的开发商已经将公司股价上市，从而可以通过金融市场获得更多的资金。对于融资便捷和渠道多元的大地产商而言，土地获取不成为问题，而这又反过来增强他们的融资能力，从而形成良性循环。因此，资金链和土地供应趋紧，是房地产"行业故事"的两条主线，今后的企业分化将更加明显。

而对于市场来说，大开发商的加速拿地，更加速了中、小开发商的淘汰速度，随着土地的稀少，越来越多的开发商希望能拿到土地进行开发，而由于大开发商在资金实力上的优势，使得不少的中小型开发商在一些比较好的地块上根本无法与之抗衡。拿不到地，自然没有开发，没有开发也就不可能长久的存活，因此随着土地市场争夺的激烈，离全国范围内的行业大洗牌的时间也越来越近。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。