前五月成都住宅市场持续低迷 郊区震后受追捧

08年1-5月，成都住宅市场进入了持续的低迷期，总体供应大幅增加的同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报价与成交价也有一定的回落。在全国市场趋弱的背景之下，成都楼市的运行依然隐现出一些特殊状况：（1）较之沿海城市，房屋降价出现得较晚，普遍降价直至今年1月才出现，并且价格弹性比较高——首轮降价即取得了不俗的销量；（2）总体降幅比较有限，大约在10%-15%之间，并且单月的环比降速均未超过5%；（3）在3月、4月期间出现几波小幅回暖的行情，“春交会”之前的日成交量一度震荡走高。

（一）供求总体状况

今年1-5月，成都市新增商品住宅供应1170万平米，其中主城区550万平米，同比分别增长了54%和37%；同期商品住宅的销售量为492万平米，其中主城区276万平米，同比分别下降了38%和30%。供应量大幅增长的同时，销售量急剧下降，使得供求形势出现逆转，以往供不应求的格局变成了供给过剩。

从供销比的具体数据来看，1-5月全市供销比依次为2.19、1.40、2.99、2.92、1.92，平均值为2.28；主城区的供销比依次为2.03、1.76、2.89、2.93、2.38，平均值为2.40。如此之高的供销比不仅是因为成交低迷，还反映了开发企业急于出货、逆市推盘以求（金额有限的）回款的心态。

二）供求结构状况

从方位来看，将主城区分为东、南、西、北、东北、东南、西南、西北八个方位进行统计：（1）新增供应比重最高的是城东，占据了新增供应的1/3以上，其次是城南，占据了新增供应的1/5以上，而包括城北、东北、西北在内的“三北”，供应比重仅为16.6%。新增供应同比增幅最大的是城西北，增加了230%，增幅最低的是城西和城东北，供应分别下降了30%和41%。

成交方面，城东由于推盘量大而以30%占据首位，城西以1/4的成交比重居于次位，但从“5.12”地震后的中短期趋势来看，城西的成交比重有所下降，城南的比重迅速上升。同比去年的成交规模，除了城东和西北有所增长，其他各方位普遍存在较大幅度的下滑，最为严重的是东北和西南两个方位，成交面积分别下降了77%和51%。

从环域来看，成都2-3环的供应与成交规模已经稳居首位，占主城区的比重已接近一半， 同时三环外的比重也有显著提升，目前已经超过主城区的1/3以上。从长远的趋势来看，内环内存量土地多但拆迁难度大，一二环的幅员有限且建成区已饱和，三环外虽然开发与销售速度迅猛上升，但价格波动剧烈，且生活配套的完善还需要很长的时间，故二三环的市场走势直接主导了成都市区住宅市场的运行。

从产品结构来看，1-5月成都90平米以下的住宅新增供应289万平米，近3.8万套，占总供应的比重分别为52.5%和64.6%，接近了国家规定的“90/70”要求。成交方面，90平米以下的中小户型销售了145万平米，近1.9万套，占总成交的比重分别为53.9%和65.7%。中小户型的成交比重略高于供应比重，主要是因为中小户型总价低、户型紧凑实用，但另一方面，改善类购房需求不断增加，大中户型同样存在着一定的刚性需求，并且未来随着地震后成都花园洋房、别墅项目的再度走俏，大中户型的开发与购买热度短期内难以下降。

（三）住宅价格分析

1-5月，成都商品住宅的销售价格有所回落，总体均价4969元/平米，其中主城区的均价为5667元/平米。分月来看，主城区的销售均价一直在缓慢回调，环比降速始终在5%以内，房价运行处于一种“软着陆”的状态。截止5月，市区销售均价同比增速依然高达17.6%，主要是因为07年同期房价涨速过快，譬如建设路区域在半年内上涨了50%，过高的同比基数使得同比增速的调整还需要一些时日。事实上，成都部分区域的房价平已经回落到去年同期的水平，尤其是在城东区域。

郊县住宅的价格运行与主城区相对独立，近郊五县区（县）郫县、温江、双流（含华阳）、龙泉和新都涨跌互现，整体均价在4000元/平米左右波动，与主城区的价格差距逐渐缩小。具体来看，房价处于高位的双流和温江有所回落，新都和郫县实现了缓慢而小幅的上涨，龙泉则持续稳定地上涨，地震以后更受追捧。

成都市区和近郊出现了不同的价格运行态势，主要有以下几方面原因：一是土地价格大幅下跌的背景之下，土地成本对房价（及预期）的影响明显下降，非土地成本、费用的重要性逐渐凸显，失去了地价支撑的市区住宅对郊县的价差难免要缩小；其二，市区住宅项目容积率过高，相比之下，郊县的低密度项目更受追捧，需求拉动之下的郊县房价必将稳步上升；第三，05-07年市区、华阳、温江房价涨速过快，透支了1-2年的上涨空间，而其他三个郊县的房价运行相对理性，上涨速度能够保持比较平稳的状态，遭遇市场转冷时也能表现得比较“抗跌”。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。