成都房产市场一周分析(7.21-7.27)

一、新盘看台

本期成都楼市只有3个楼盘有新动向。

城东，本期只有1个新动向楼盘。

万科魅力之城4期打造的挪威森林是以“染绿成都”为主题，1梯2户纯板式设计，绿色家装系统。户型面积89-200平方米不等，全装房价格约5800元/平方米。7月27日下午正式开盘。

郊区，本期有2个新动向楼盘。

香域中央坐落在北部新城核心区蜀龙大道中段，整个住区占地近百亩，以小高层、高层的现代美式建筑形式，呈东北走向层层退台及大围合的规划方式，成就国际化开放式住区。于7月26日开盘销售，供应面积约83-129㎡，起价3088元/平方米，均价约3250元/平方米。

蓝光·香境位于温江区光华大道江安河畔（奥林匹克花园北侧），项目与香碧歌庄园别墅区相邻，为高层电梯洋房区。7月26日香境正式开盘，项目总建筑面积达17万平方米，户型面积为72—105平方米幻变99—180平方米，起价3720元/平方米，优惠后起价3460元/平方米。

二、成都市区商品房供销情况

商品房住宅可售情况

面积可售情况

根据统计结果显示,本周除金牛区外,其它5个区域均是供应量大于成交量。这充分说明了上周市场推出了大量新房源,扭转了以往长期“入不敷出“状态。

2）套数供应情况

本周由于成华区与高新区商品房住宅可售套数有所增加，导致两条曲线有所偏离，但整体来说变化不太明显。

3）各种物业形态比例情况

本周各物业形态比例仍同前两周发展态势一样，住宅物业仍成为供应主流，但据统计，本周住宅物业与商业物业的可售面积都较上周有所增加，而办公物业较上周有所下降。

2、商品房总体成交情况

1）成交总况

据2008年7月14日－2008年7月20日的数据显示，成都各行政区域商品房累计交易总量约为1470套，合计面积约11.63万平方米，较上周相比环比上升65.91%、49.10%。

由于上周受政府暂停南迁的影响,致使原本打算在城南意向购房者纷纷放缓脚步,转入观望状态，导致上周成交量进入7月以来的谷底,其成交量不足1000套。但从本周的成交情况来看，无论是其成交面积还是其成交量较上周有强力反弹,其成交量达到1470套，比7月份以往任何单周成交量都高，因而我们认为市场受政府暂停南迁计划影响并不大，通过本周商品房成交情况已完全说明，成都市主城区市场仍保持稳定发展态势。

2）各行政区域交易面积分析

从本周各行政区域的成交面积来看，成华区成为本周成交面积最大的区域，达到约4.14万平方米，较上周环比上升62.5%；而上周成交最少的高新区,在本周其成交面积也达到了1万平方米以上。

2）各行政区域交易量分析

从各行政区域成交量来看，本周各行政区域成交量都较上周有不同程度的增加，其中锦江区涨幅最大，较上周约增加242套，主要是由于该区域有部分属于城东区域，由于城东在上周新增预售项目最多，直接导致本周成交量的大幅增加。

3、成都市区二手房交易情况

1）成交总况

本周二手住宅成交量持续走高，共成交659套，较上周环比上升4.77%。从各行政区域的成交量来看，本周位居榜首的仍是金牛区,共成交193套,较上周环比上升34.03%。

2）交易量对比分析

根据统计结果显示,本周金牛区与武候区较上周有大幅上涨，其成交量分别较上周增加49套、56套；成华区、高新区与锦江区三个区域成交量都较上周有不同幅度的下降，其中锦江区下降幅度最大，较上周约减少37套；青羊区波动不大，仅较上周减少2套。

4、各郊县成交情况

1）成交总况

本周郊县商品房仍继续保持稳步增加的发展态势，共成交商品房1183套，成交面积约13.05万平方米，较上周环比分别上升18.02%、22.23%。本周商品房成交量入围前三位的分别是温江、双流与郫县,温江区域仍位居榜首,成交面积约4.38万平方米,较上周环比上升45.48%。

2）各郊县成交情况分析

温江区域以约4.38万平方米的成交面积再次成为本周的销售冠军,共成交商品房357套,分别较上周环比上升31.93%、32.71%；

双流仍稳当当的坐上二把椅，成交面积约3.04万平方米，区域共成交269套,其成交面积与成交量都较上周有所增加；

郫县跃居第三，成交面积约1.38万平方米，共成交商品房147套；本周新都区域退居第四,成交面积约1.27万平方米,其成交面积较上周上升28.28%；

剩下的五个区域其成交面积都不足1万平方米，但较上周相比，其中金堂、崇州、大邑较上周都有不同程度的增加,尤其是金堂区域，其成交量较上周增加一倍。

三、批准预售分析

1）新增预售项目总体成交情况

根据成都市房管局资料显示,本周新增预售项目9个并分11批次开盘,较上周增加1个,新增预售面积21.56万平方米,较上周相比环比上升42.59%。从用途上看,本周新增住宅物业5个,新增预售面积为12.24万平方米；商住物业3个,新增预售面积6.87万平方米；商业物业1个，新增预售面积0.33万平方米；车库物业1个,新增预售面积2.12万平方米。

2）方位新增情况

城西以约7.80万平方米的成交面积又一次荣登宝座，区域新增住宅349套；

城东退居其二，新增预售面积约5.53万平方米,占据市场份额25.65%；区域新增住宅493套；

仅随其后的是城南，其新增预售面积约5.11万平方米，较上周环比上升78.67%；区域新增住宅459套；

城北打破前2周无新增项目状态，新增预售面积约3.13万平方米，其新增住宅277套；

城中在本周无新增预售项目。

3）环域新增情况

本周3环外区域放量惊人,新增预售面积约11.27万平方米,占据市场份额52.27%，成为本周新增预售面积供应主流；区域新增住宅966套；

2-3环区域退居其二，新增预售面积约10.29万平方米,仅次于3环外区域；区域新增住612套；

本周0-1环与1-2环区域无新增预售项目。

本周土地供应/成交情况

本周共推出的21宗土地，均在郊区县。其中3宗在青白江区，4宗在浦江县，剩余14宗位于双流县，面积合计约894.614亩。

青白江区三宗土地均为居住用地，面积约96.674亩；双流县推出一宗商住用地，面积约27.49亩，其余土地均为工业用地。

本宗有三宗土地成交，全位于南部高新区域，且均以起叫价成交。

五、政策动向

新版土地合同：三年开发完毕考验开发商功力

7月1日，由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本正式执行。明确填写建设项目的开工时间、竣工时间；属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年等新规，给业界带来不小的触动。

根据新版的土地出让合同，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

另外，新合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例做了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例原则上不得超过7%。

尺度点评：

此项新版合同的出台，将有利于杜绝去年“地王‘的出现，开发商可能在今后拿地时更能理性的根据自身实力而拿来大拿小。同时开发商在在今后拿地时会更有的放矢，有可能会较多地采用成熟产品，因为成熟产品操作更顺畅、容易销售，资金回笼也就快了。

三年开发的完毕，这对于多数开发商来说时间是比较紧的，尤其是一些精装修房及千亩大盘，前者的前期的土建工程达到一定的基础才能操作，而从毛坯到精装修，工程上大约需要一年多的时间来完成，如此，原本就存在时间差的精装修楼盘，时间将更显窘迫，而后者的千亩大盘通常都需采取分期开发来完成，而3年的时间更是不可能完成，这将导致大量高端品质楼盘的减少，因而作为地方政府在制定新的土地合同文本时，肯定也会考虑到施工的实际需要，灵活性地给予时间上的宽裕。

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Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。