成都房产市场一周分析（7.28-8.3）

　　——奥运猜想

　　2008年8月8日，奥运会将在北京国家体育场——鸟巢盛大开幕。关于奥运会后中国楼市发展方向的争论似乎从开始取得主办权的那一刻就没有停息过……

　　不管你如何看待七年来中国的社会经济发展，不管你如何判断七年间中国楼市的得与失,这里有一点是可以肯定的,我们避不开2008年8月8号中国奥运这个时间节点，楼市亦然……

　　奥运的影响似乎不该仅仅局限于某个城市，其影响应该是对于全局的，对中国地产业来说，这个节点的“猜想”更显重要。众所周知，中国房地产在高速发展的经济背景下，以催枯拉朽之势走过了七年，该行业以及其衍生出来的产业链已经成为中国经济快车和资本市场的“发动机”。但是物极必反，在资本市场和土地市场数年的 “攻城掠地”之后，猛然发现行业严重的扭曲影响了正常的经济秩序，超过了群众的购买能力，这样的结果导致了阶层的分化，矛盾的激化。深圳等部分城市还出现了明显的地产泡沫，对金融安全构成威胁。那么奥运是否会成为一个分水岭？会后是涨？是跌？

　　通过阅读资料发现，奥运后楼市即将出现衰退的观点已经占据了主导地位，理由如下：

　　第一，教条主义说，许多承办过奥运会的国家在奥运会之后经济进入下行通道，首当其冲的便是楼市

　　第二，宏观调控说，从紧的货币政策不会改变，不要指望政府救市

　　第三，拐点论，更像是股票中的“波浪理论”的套用，即楼市进入衰退期

　　上面列出的理由都被当成了奥运会后楼市下跌的佐证。

　　但如果认真分析可以发现，其实上述理由并不是那么站的住脚。

　　首先，教条主义的类比是没有意义，因为此前举办奥运会的国家均是资本主义制度国家，经济模式和行业的运作方式跟中国大相径庭。

　　其次，不可否认宏观调控是在进行，对楼市也造成了一定的冲击，但是我们是否思考过，房企的发展对于国家的经济意味着什么？温家宝总理日前在调研讲话已经强调过房地产是国民经济的支柱产业——毫无疑问，这可以看成是奥运后经济政策的一个取向，房企不会垮。

　　最后，拐点论是否成立？我们可以看看国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查数据，试问哪个月不是在上涨？只是目前的涨幅有所减小。你可以说北京，深圳，上海是楼市的晴雨表，但若以这几个城市的房产变化判断出整个中国的房地产行业大趋势未免太以偏概全了。

　　奥运是中国经济特别是房地产业的重要节点，但这个节点几乎没有悬念。在经过了奥运前的阵痛后，中国房地产业会继续繁荣。

　　一周楼市

　　土地公告、成交信息

　　土地出让公告

　　1.11 主城区土地公告情况

　　——暂无土地公告

　　1.12 郊县土地公告情况

　　——暂无土地公告

　　土地成交情况

　　1.21 主城区土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　1.22 郊县土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　商品房供应

　　一周商品住宅套数&面积供应情况

　　据房管局数据显示，本周主城区有6个项目取得预售许可证，较上周减少了1个，其中住宅项目5个，写字楼项目1个。在连续三周强势反弹之后，本周供应市场终于站上了两个多月以来的高点。成交面积为14.48万平米，成交套数为1642套。环比分别减少8.59%和增长18.81%。

　　21天的时间供应量从最低点的120套，飙升到了本周的1642套。成都楼市上演了一出“绝地反击”的好戏。1642套，已经超过前期的高点（1602套），说明了供应市场已经从之前的低谷中恢复过来，步入了正常的轨道。

中原预计，因为此前已经连续三周高密度的向市场推出房源，因此在接下来的一段时间内，市场的重心可能会转移到消化前期房源上，供应量可能会“缩水”，而9月受到房交会的刺激后有望重新冲高。

　　六城区商品房住宅供应情况

　　本周成华区供应面积为9.45万平米，供应套数为983套，排在所有行政区中的第一位，本周昭觉寺—驷马桥片区再度出现大体量的供应，一定程度上带动了该区的供应量。本周金牛区供应面积为5.04万平米，供应套数为659套；虽然本周只有两个区域有新商品住宅房源推出，但由于项目体量较大，数量较多，供应量仍然维持在一个较高的水平线上。成华区的几个片区（建设路片区，昭觉寺－驷马桥片区）已经成为了目前市区内最炙手可热的供应区域。

　　主城区各方位商品住宅供应情况

　　因为本周“昭觉寺－驷马桥”片区的强势，城北的供应量被大幅度的拉升。以936套，7.7万平米的供应排在各方位的第一；城西和城东方面，由于两个大型项目取得预售许可证（二十四城，中海国际社区），体量也都比较大，分别排在第二和第三位。

　　高新区方面上周曾有项目取得了预售许可证，但在“暂停南迁”消息的影响下，供应量明显没有前期稳定，显得波动较大，究其原因可以把开发商的态度大致分为两类：一类是想快速销售，抽身离开，这一类开发商就会急着向市场推出新房源；另一类则是采取观望态度，延迟或者取消了原定的推盘计划，观察了市场的反应之后再侍机而动。

　　本周仍然是二～三环的供应体量最大，5个商品住宅项目中有3个位于该环域。三环外和内～一环分别位列二，三名。

　　本周二～三环依然持续了上周的强势，三环外的供应量略有下滑。久违的内环～一环也出现了供应。未来的大供应量仍然会集中在二～三环的环域。

　　随着大量的房源进入市场，各区域的可售住宅套数都在不断提高。但从数据看出，除了供应量巨大的成华区和受“利空”消息影响的高新区可售房源有所上升外，其他四个区域可售房源数量周初与周末相比竟然数量都有所下降。

　　这样的数据反应了在供应市场火热的同时，成交市场也是齐头并进，能够消化掉提供的房源，形成一个良性的循环。

　　与可售住宅情况相似，除了成华区和高新区商品房“存量”有所上升外，其他区域，略有下降但基本重合。

　　本周商品房物业类型的比例与上周完全一样，说明了两点：其一，近期商品房供应市场比较稳定，各类业态的供应量比较平衡；其二，供应与成交的“步调”一致，没有出现大的供应“缺口”，也没有产品“积压”。

从比例来看，稳定的业态供应，表现出一种良好的发展态势。

　　主城区单周可售商品住宅分析

　　本周可售住宅呈现出“三升三降”的趋势，首先有房源供应的成华区，金牛区可售套数环比上周有所增长，高新区由于受到当地市场大环境的影响，购买力疲软，房源开始积压，因此可售住宅也有上涨。

余下的锦江区，青羊区，武侯区因为本周没有新房源推出，因此都出现了“微降”的态势。

　　商品房销售情况

　　本周商品房成交概况

　　本周商品房成交面积为10.92万平方米，成交套数为1355套。成交面积与成交套数环比上周都有小幅度的下降，其成交面积环比下降3.79%，成交套数环比下降7.26%。

　　从本周的成交市场来看，虽然出现了小幅度的回调但成交量仍然维持在一个较高的水平线上。造成本周成交量下降的原因可能有一下几点：首先，市场很难提供连续的购买力，即是说，在上周成交量达到一个峰值的情况下，本周没有利好消息刺激，要突破上周的高点比较困难；其次，高新区“拖后腿”，高新区上周单天最高成交量为11套。如此低的成交量无疑拉低了整体的平均值；最后，因为自然环境的影响，上周成都天气多变，常常夹杂雷暴大雨，这样的气候势必影响意向购房者外出看房置业。

　　主城区商品房成交概况

　　行政区成交量方面依然是成华区表现出强势。本周成华区以销售套数410套，销售面积3.57万平方米。成交量较之上周略微下滑。其次锦江区与金牛区也表现不俗，分别成交了269套和261套。武侯区与青羊区的成交量基本都维持在上周的水平

　　高新区俨然一副没落贵族的样子，单周57套的成交量，平均每天成交8.14套。毫无争议的排在所有行政区的末尾，该区域已经连续三周成交量没有过百套，至政府宣布暂停南迁的消息之后，该片区一直萎靡不振。预计这样的情况将至少持续到八月中下旬。在临近房交会时才可能有所改观。

　　项目分析

　　华侨城（预计8月开盘）

　　项目介绍

　　华侨城项目位于沙西线，紧邻三环路。占地面积达到了3000亩。目前项目分为三大部分，即，

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。