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成都近郊低密物业与城市高层豪宅“博弈”升级
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近郊低密物业受到青睐
震后市场主动郊区化特征凸显
低密物业在震后的成都楼市受到普遍青睐，而成都市区低密物业较为稀缺。据我司统计，市区08年1-6月低密物业供应量占比仅为2.58%，而周边主要郊县，如温江光华大道、华阳南延线、新都新城区等的低密物业供应量占比为20-40%，是低密物业的主要供给区。
从销售价格来看，市区低密物业的稀缺性致使其售价高昂，对消费者经济实力具有较高的要求。在寻求“心理安全”与经济实力的博弈中，中等实力的购房者仅能以市区电梯低层作为低密物业替代品，而近郊热点区域的低密别墅物业成为城中财富阶层满足改善型需求的首选。
从市场反应来看，震后近郊热点区域别墅物业销售明显好于市区电梯物业。如温江光华大道香碧歌庄园，08年5月25日开盘，开盘推出32套联排别墅，开盘当天销售20套，开盘套数销售率高达62.5%；龙泉阳光城5000亩森林湖大盘中粮·御岭湾开盘推出26套双拼，开盘当天销售12套，开盘套数销售为46.15%。
稀缺的生态资源环境以及具良好通达性的交通配套成为吸引城中财富阶层主动郊区化的重要价值点。稀缺的自然资源以及便利的交通是近郊低密物业的主要价值点。如光华大道的开通将温江纳入大城西的范畴，同时稀缺的江安河自然景观资源是温江低密物业的核心特征；华阳南延线以连通天府广场的南延线及稀有的坡地资源为突出特征；而新都新城区则以毗河河景资源为其核心竞争力。
近郊低密物业聚集开发区域已成为热点
根据我司对2006、2007年主要郊县公开招拍挂土地供应统计计算可知，容积率小于2的低密物业占总体供应量高达42.67 %，容积率小于1的别墅物业土地供应量占比为8.43%。其中，都江堰2006-2007年所有土地供应均为容积率小于2的低密物业，而容积率小于1的别墅物业占比高达54.81%；新津的土地供应则主要集中在牧马山系花源镇。
目前，成都主要郊县已形成几个相对成熟的别墅聚集开发区。大致可分为两类。
其一：稀缺自然资源区。代表区域双流牧马山、新津花源镇；
其二：近郊城市低密区。代表区域双流南延线、温江万春-永宁等。
稀缺自然资源区
以区别于市区的突出自然优势为核心价值点，如共享牧马山系的双流牧马山别墅区及新津花源镇别墅区。
牧马山是成都传统别墅区，目前区域内别墅项目众多，如龙湖·长桥郡、半山卫城、中航云岭等；国际高尔夫资源及牧马山系原生态松林及坡地自然优势是区域内项目的核心竞争价值点。牧马山以其区位优势、突出的生态资源及便捷的交通吸引了众多开发商进驻，其中还包括置信、龙湖、中航等本土、外地品牌开发商。品牌开发商的进驻扩大了片区影响力并极大提升了片区价值。
近郊城市低密区
近郊城市低密区以“近城不进城”及稀缺的自然资源优势为其核心竞争力。目前已在成都几个近郊区域形成了一定规模效应的近郊城市低密区，如双流华阳南延线组团、温江万春-永宁镇等。
双流南延线组团内拥有成都平原稀有坡地资源的生态环境优势以及国际城南核心区域的区位优势，使得区域内项目具备打造城市山水别墅的先决条件。目前在售及亮相的别墅项目包括麓山国际社区、伯爵山、蔚蓝卡地亚以及外地品牌开发商项目河畔新世界和成都雅居乐花园；物业形态涵盖了独栋、双拼、联排以及叠拼，且均为规模大盘，已形成由点及面的规模开发效应。
目前，除发展已较为成熟的南延线组团，还形成了以置信·香颐丽都以及置信·芙蓉古城为别墅开发的代表项目温江万春-永宁镇，以万科·双水岸为代表的新都新城区及以中粮·御岭湾为代表的龙泉阳光城等近郊城市低密区。
震后，近郊低密物业虽然较市区物业具较大竞争优势，但近郊是低密物业的主要供给区，大体量的供给以及区域产品同质化严重势必引发区域内激烈竞争。
08年下半年市区低密物业竞争异常激烈
据我司统计，08年1-6月，成都市区主力楼市开发区低密物业的供应量占比仅为2.58%，但08年下半年低密物业的供应将呈快速上涨的趋势。
5.12地震后，购房者置业倾向发生改变，低密产品受到青睐，且销售情况较好：如中海国际社区林汀联排别墅6月供应9套，销售7套，销售率达77.8%，均价在15000-20000元/㎡。
面对市场变化，众开发商特别是品牌开发商，迅速调整销售策略，加大旗下低密产品推盘力度。万科、龙湖、首创等已推出旗下低密物业；此外，华侨城将于08年下半年推出多层物业纯水岸，而中海也即将推出“中海城市巅峰系”，包括3大项目的5大产品，即中海城南1号项目、中海国际社区央墅和林庭叠院、中海·龙湾半岛龙园和宸园，其中城南1号项目定位为城市高端别墅，具体规划尚在进行中。
众多品牌开发商的纷纷推盘，势必引发市区低密物业的供应潮，仅即将推出的中海国际社区央墅总供应量就将超过10万㎡，可以预见，08年下半年，市区低密物业竞争将进入白热化阶段。
近郊、市区低密与城市高层豪宅博弈之势升级
震后，城市高层豪宅受到近郊及市区低密物业严重冲击。从表8可直观看出，城市高层豪宅与近郊及市区低密物业呈现价格趋近的态势；而5.12地震后，购房者对高层抗性明显，置业倾向于低密产品。在价格趋近及高层抗性心理双重影响下，城市高层豪宅潜在客户被严重分流。
分流源1：市区低密物业
震后，城市高层豪宅的主要客户城市财富阶级在“心理安全”驱使下，倾向于选择低密产品，同样能提供繁华便捷生活的市区低密物业成为其更优选择。
分流源2：近郊低密物业
稀缺自然资源及价格优势成为近郊低密物业分流城市高层豪宅潜在客户的主要价值点。基于总价比较优势及自然资源优势，近郊低密可以满足经济实力稍逊一筹购房者的低密置业需求。
Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。
