购房需求骤然释放 上周成都成交商品房1902套

一周话题

2008年11月5日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。

2008年11月9日，国务院出台了十项措施扩大内需。

十项政策中第一条就与房地产行业有关：加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。这与财政部上月颁布的十条意见中的第九条：加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造遥相呼应。

从接二连三颁布的政策的指向性来看，为未来中国房地产行业的发展基本确定了方向，其中的核心思想就是保障民生。用什么来保障？其中很重要的一点就是加快廉租房的建设，保证居民的基本生活。

另外本次十条措施中还提到了“加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模”。或许能够成为对房地产市场的一条利好消息，但扩大规模不等于降低门槛，因此对于房地产企业的作用究竟如何，还有待进一步的观察。

不难看出政府近期颁布的绝大部分政策都意图起到促进内需的作用，这样的做法在核心思想上类似于上世纪30年代的“罗斯福新政”。基础设施的大规模建设可以拉动钢材，木材，煤炭等行业的发展，可以解决大量闲散劳动力的就业问题。但是，目前市场上的购房主力人群是那些基层甚至社会底层的人吗？很明显不是！换言之对于白领阶层，中产阶级之类的购房主力军，这些保障民生的政策聊胜于无。

因此政策中才反复强调“加快廉租住房建设”。政府所谓的“救市”理解成“救民”似乎更确切些。而“救市”的核心也不并不是要让房价上涨，成交量上升；而是让原来住不起房的人能住上。

救市的本质并不是让房价止跌回涨，而回暖则是让行业走上健康发展的轨道。

一周楼市

土地公告、成交信息

土地出让公告

1.11 主城区土地公告情况

——暂无土地公告

1.12 郊县土地公告情况

——暂无土地公告

土地成交情况

1.21 主城区土地成交情况

——暂无土地成交

1.22 郊县土地成交情况

——暂无土地成交

商品房供应

一周商品住宅套数&面积供应情况

据房管局数据显示，本周主城区有5个住宅项目取得预售许可证，与上周相比增加2个，供应端保持着稳定，值得注意的是本周取得预售证的商品住宅项目均为靠近市中心的小型项目。

本周商品住宅的供应面积为11.72万㎡，供应套数为1013套，供应量出现了上升，其中供应面积上涨了60.99%，供应套数上涨了14.33$，但仍处于低位。

六城区商品房住宅供应情况

供应端虽然出现了小幅度的上升，但依然处在一个相对低迷的时期。因为作为楼市晴雨表的一些知名的大型开发商，近期并没有动作，市场上充斥着观望情绪。

本周供应无论是从方位、行政区，或是环域都出现了一个相对集中的状况。除了芙蓉城项目靠近三环外，其余的项目都在二环上或者更靠近市中心。因此可以说本周是一个中心区域的楼盘集体放量。但供应项目多为中小开发商，后期对成交市场的影响有限。

城南本周依靠中心区域优客联邦2期等项目的发力，以5.48万方，433套的供应量排在所有方位的第一。同样武侯区的两个项目与城南的重合——5.48万方，433套，又排在所有行政区域的首位。最后二～三环以7.82万方和647套在环域供应量中独占鳌头，其中大部分供应都来自二环边的项目。

四季度开发商承受的压力更重，为了手握更多的现金“过冬”，近期或将出现一次放量的小高峰。

主城区单周可售商品房分析

本周各个区域的可售商品房面积基本上保持稳定，几个行政区域有升有降，其中近期表现出色的成华区存量房在逐步下降，但高新区仍在不断的增加，总体来看商品房存量房源仍然在缓慢增加。

本周的商业比例下降了1个百分点，“其他”类的商品房上升。因为有4至5个项目取得了其他商品房（如地下室，车库等）的预售证。这直接导致了“其他”类的商品房比重上升。

与商品房不同，商品住宅的下降趋势比较明显，绝大多数的存量住宅房源都出现了不同程度的下降。

由此可以看出本周商品房总量上升并不是商品住宅的供应大于需求所导致。那么下面就来看看本周住宅的成交情况。

商品房销售情况

本周商品房成交概况

本周商品房成交面积13.13万㎡，成交套数1902套。成交面积环比上升了53.39%，成交套数环比上涨了54.00%。

本周成交量大幅攀升，究其原因是因为财政部《购房契税税率下调至1%》的政策是从本月1日开始执行，因此大量房源选择了在本周备案导致成交量急速攀升至近5个月来的最高点。

随着这一轮备案的结束，预计成交市场将会缓慢下调至之前的平均水平。因此现在不能说因为一周成交量的井喷，就说明市场回暖，政策见效。必须清醒的认识到目前社会的大环境仍未出现根本性的转变，房地产市场依然低迷。

中原预计绝大部分消费者仍然采取观望的态势，在接下来的四季度，成交量上很难取得突破。

主城区商品房成交概况

本周所有区域的成交量都出现了上涨，其中成华区涨幅最大，接近50%，最终该区以4.78万方，625套的成交量笑傲所有行政区，而高新区依然低迷。

本月起，购买90㎡以下户型可享受政策优惠，导至11月第一周成交量攀升，预计这样的状况将会在之后的一段时间后逐步回稳。因为政策面的影响不大，无法支持楼市持续回暖。

另外本次备案的平均户型面积仅为70㎡，在一系列政策的刺激下，中小户型市场主流的低位更加稳固。也说明优惠政策的出台，引导了中小户型成交量激增。

本周小结

本周的土地公告/成交市场：本周无土地公告/成交。

从供应市场情况来看，本周主城区商品住宅的供应面积11.72万㎡，供应套数1013套，供应量出现了小幅上升，其中供应面积上涨了60.99%，供应套数上涨了14.33%。预计近期的供应量将会维持在该水平线上。因为各大开发商目前都按兵不动等待时机，更准确的说是等待利好政策的时间节点。从近两周来看面市的项目多是一些中小开发商的项目，体量较小，这样的“小打小闹”不会对整个供应市场产生重大的影响。

再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积13.13万㎡，成交套数1902套。成交面积环比上升了53.39%，成交套数环比上涨了54%。成交市场本周出现了近五个月以来的峰值。这样的情况可以看成是政策短期作用的结果。众多房源赶在本周备案主要是为了享受政策的优惠。而这些房源更多的是从之前分流过来的，而并不是实时增加的。因此1902套的成交数据虽然漂亮，但以此说明楼市触底反弹为时尚早。财政部的政策究竟会对楼市产生怎样的影响，还需要进一步的观察。

下周走势预测

根据中原地产预测：将近年关，开发商面临回款和结款的双重压力，情况越发严峻。为了保证资金链的完整性，预计在近期本土楼市将会迎来一个放量的小高潮。“价格”和“品牌”将会成为年末放量供应的关键词；成交市场前景仍不明朗，消费者观望情绪依然浓厚，刚性需求的被“隐藏”，若没有重大的利好或者优惠，市场成交量很难在近期有所起色。而近期的“救市”政策力度普遍较小，且缺乏连续性，无法对市场产生重大的影响。

未来市场继续看空。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。