新盘开盘价环比跌幅达14% 成都楼市筑底回暖

11月份，北京商品房期房成交量有了明显回升，幅度达近六成，现房成交套数也较10月上升了六成以上；当月上海楼市住房成交量环比逐周增长，尽管成交水平尚未恢复至今年7、8月份的水平，但相比成交低迷的9、10月份，有了较为明显的回升；同时，深圳11月份成交量也较10月出现较大增幅。

更值得一提的是，11月底温州炒房团重现地产江湖核心圈——上海。虽然此前数月非组团形式的散客温州投资者已经开始出现在上海各个知名楼盘售楼处进行考察，但此次多达50人的温州炒房大军组团抵沪，且其中八成有意出手下单的买家意向房源总金额高达8000万元，令整个上海乃至全国房地产界动容。

在寒风习习，一片肃杀之象的当前房地产市场，作为地产先锋的一线城市11月份展现的市场利好，是否是市场回暖的征兆？本文将针对成都房地产市场的近期市场表现进行分析，以期管中窥豹，并提出一些市场发展趋势的见解。

一、近期市场表现

成交面积平稳上升，成交套数震后最高

从成都市主城区近期市场成交情况来看，2008年7月至11月，商品房成交基本程上升态势。虽然2008年11月份成交面积较2007年7月份有很大差距，但已逐步接近去年同期成交水平，且11月成交面积环比增长约10%。

另外，从2008年前11个月主城区商品房成交套数来看，6至11月商品房成交套数基本呈上升趋势，其中11月成交套数环比增长达11.84%，是5.12之后最高的，达到08年震前水平的80%。

二、现象解读

2.1 政策刺激效应下的楼市暖流

基于外部经济环境恶化，我国经济增长受到一定冲击，也面临着较大的不确定性，同时房地产市场的持续低迷不利于整体经济发展，我国中央决策层在短短两个月内颁发了一系列刺激经济发展，利好房地产市场的政策。由于当前房地产市场最为缺乏的是市场信心，利好政策的出台，恰当地为市场吹入了抵御寒流的暖风。

就央行宽松货币政策而言，自本年度9月份以来的持续四次降息，包括11月底的大幅度降息，使一年期贷款基准利率已经接近1991年至今的历史最低水平——2002年的5.31%。毋庸置疑的是，降息是经济下行周期中对冲房价调整的强有力手段：一方面，降息直接降低开发商的资金成本，缓解了房地产公司现金流压力；另一方面，降息减少了按揭购房者的利息支出，刺激了居民的购房需求。

央行持续降息彰显的是政府力保经济增长的决心，同时中央政府鼓励首次置业的普通自住型需求透视出政府以“民生”为切入点促进房地产市场，给消费者带来了较强的市场信心。因而，11月份的市场表现，可以说是一定程度上的政策累计效应的显现。

2.2 价格趋于理性是市场暖流呈现的主要原因

整体：新开盘均价显著回调

从近期各新开楼盘成交情况来看，2008年8月至11月，新开盘整体均价呈下滑态势。尤其值得注意的是，11月新开楼盘整体均价为4917元/平房米，突破5000元大关。创2008年以来新开楼盘整体均价新低。基于近期楼盘开盘均价持续走低，以及11月新盘开盘价环比跌幅达14%，可以认为，11月市场出现成交回暖与开发商产品价格下调不无关系。

区域：成华区价格致胜

从主城区按行政分区的商品房成交统计情况来看，2008年来成华区销售数据一直领先，且11月份成交面积独领风骚。再根据各区成交价格走势来看，成华区价格变动不大，在主城区中处于较低位置。从8至10月，若高新区（区位优势较弱，且受政府南迁影响价格低位波动较大）除外，成华区成交价格为主城区各区中最低。

综合来看，由于成华区拥有建设路、驷马桥等多个热点板块，区域内新盘林立且有众多品牌开发商角逐，竞争十分激烈。因此，为了在激烈的竞争中生存下来，成华区内楼盘定价相对合理，在疲软的楼市中较容易获得消费者认同，近期表现突出便是印证。

2.3 刚性需求攀升

根据成都市商品房近期成交面积来看，10月和11月的商品房户均成交面积都在80平方米以下，是2007年8月至2008年11月期间户均成交最低水平。据此可以看出，受政府相关楼市扶持政策影响，目前市场成交绝大部分是由刚性需求带动的。同时就成都楼市近期成交表现而言，刚性需求有攀升之势。

2.4 改善型需求凸现

2007年9月，为抑制亢奋的楼市，央行、银监会联手调整“二套房政策”，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。“二套房政策”对房地产市场的非理性打击非常大，同时也不可避免地抑制了一部分合理的改善型需求。

从近期成都房地产市场表现来看，部分开盘热销的楼盘户型面积都在90平米以上（如下表所示），从一个侧面也反映出成都市场改善型住房需求突出。

改善型住房需求凸现，很大程度上是政策驱动下的部分合理需求释放。为促进房地产市场健康发展，今年10月22日的楼市新政中提出了支持“改善型普通自住房”这类合理的市场需求。对成都来说，早在地震前的4月份，就已经界定了“普通房标准”——住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)，单套建筑面积在144平方米以下(含144)，实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。

住房和城乡建设部日前透露，中央和地方会“更有力地”调整政策，促进住房消费，其中包括“二套房”政策。在政策预期向好，且改善型自住房需求确实存在的情况下，改善型市场现暖流预计仍将持续。

三、市场走势判断

3.1 行业稳定发展依赖于经济软着陆

11月5日，国务院常务会议上作出了宏观经济调控转向的决定，提出在当前实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施及财政刺激经济的“四万亿”计划。此外，央行从9月开始持续四次降息，同时宣布1年期央票暂停发行，意图向市场注入流动性。

中央政府的一系列政策动作，明确了明年的首要任务为“保持经济平稳较快发展”。政府的“保经济增长”决心，一定程度上能够提振我国经济发展信心，进而带动房地产市场健康发展。而从房地产市场的自身特性来看，行业稳定发展依赖于经济软着陆。

3.2 楼市博弈中的观望松动

2005年至2007年，成都房地产市场明显处于卖方市场占主导地位，进入2008年，房地产市场买卖双方实现换位，楼市进入了买方市场时代。在需求方观望、持续约一年的房地产市场低迷中，背后展现的是供需双方的市场博弈，这种博弈考察的是供需双方的耐心和持久力：开发商降价与消费者购房则是博弈双为的行动。

从世家机构市场分析部近期的主城区市场调研数据来看，半年内有购房打算的人群占所调研对象的74.43%，而一年内有购房打算的更是占到了81.32%，从而可以看出，市场刚性需求还是非常明显的。

此外，就市场观望形成的原因来看，认为房价还会下降的为58%，认为目前房价超出购买力而不购房的仅占20%，就此可以认为，大部分的购房者实际上已经有可以接受的房价，之所以迟迟不下单主要原因在于担心房价的进一步下调，因此一旦市场价格趋于稳定，这部分需求将迅速释放，有望促使成交量迅速回升。

3.3 市场分化特征将越发明显

在市场低迷时期，产品的品质特征将更容易展现其市场张力。依据成都楼市近期个盘销售情况，鹭岛国际社区、翡翠城四期、华侨城等品质楼盘在市场疲软期展现了其品质魅力，市场表现不俗。从成都楼市10月和11月的销售排行榜情况来看，品牌开发商凭借其自身的品牌号召力，瓜分市场的格局可见一斑。

此外，根据11月和10月的销售排行对比可以看出，小户型为主的楼盘交易量上升明显，如水映兰庭、红南港等项目凭借其自身优势赢得了部分购房者的追捧。小户型项目的热销，与国家政策支持居民首次置业需求不无关系。由于政策的滞后效应，以及部分政策细则还有待出台，未来小户型项目或将迎来一个市场发展良机。

3.3 土地预公告是重要风向标

随着国家一系列政策利好，11月下旬，成都市国土局推出八块土地使用权拍卖预公告。这八宗土地有六宗位于政府着力打造的东大街，合计规模高达383.64亩；另一宗是业界关注已久的领事馆地块；最后一宗规模接近300亩，是主城区内难得的单宗大幅城镇混合用地。无独有偶，郫县政府11月底也表示将有五宗地块进行挂牌或拍卖，五宗地块总面积超过200亩。

基于土地市场的成交量和价格往往可以看作是商品房市

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。