供应成交两极分化 上周成都销售商品房2161套

一周话题

万科8月27日发布公告称，拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元资金，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。截至目前为止09年共有45家A股房企公布融资方案，其中，有12家公司已经完成增发,有32家公司公布了增发预案，融资规模近千亿元。

之所以09年上市房企出现了千亿融资的状况，主要原因是因为今年楼市、股市的迅速转暖。众所周知房价及成交量在经历了上半年的全面复苏后，房地产企业的盈利能力已经有了很大改善，大型开发商所面临的经营压力正在逐步减少，目前各大型房地产企业的资金链已经相对充裕了。那么为什么还要选择在这时进行融资呢？其实此时融资已不是“自保”而是“壮大”，09年的房企融资需要从一种战略的高度来看——因为在竞争激烈的房地产行业中，拥有更多的资金和土地，将意味着拥有更大的主动权，特别是对于那些在多个城市都有项目，规模较大的房企，充裕的资金保证是开发过程中的重中之重，所以迫于竞争压力，很多上市大型房地产企业选择通过再融资来维持行业地位。

再从万科自身来看，为地产行业的龙头，其推出再融资计划亦属意料之中。作为一个资金密集型的行业，而万科的开发规模又在行业中处于领先地位，资金需求量大。09年度由于市场形式较好，万科对新开工计划进行了调整，新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，增长45.2。一方面万科必须保持足够的资金协调项目的发展。另一方面，虽然万科今年没有大规模的拿地动作，但从可持续发展的角度考虑，也有必要及时补充一些合适的项目资源。若此次融资顺利，对其未来一两年的发展将会起到积极的作用。

融资对于房企的发展必然有利，但是对于消费者来说呢？国家发改委、国家统计局最新统计数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。可以想象这样一个循环：开发商通过融资保证资金链的充裕，在拿地的过程中因为“不差钱”将地价频频推高，过高的楼面地价必然导致较高的售价，最终成本转嫁到了消费者身上。

大量资金的进入开发商的“口袋”，不仅将会有房价的背离正常轨迹的风险，也会不断的吹大市场的泡沫。

一周楼市

土地公告、成交信息

土地出让公告

主城区土地公告情况

——暂无土地公告

郊县土地公告情况

——暂无土地公告

土地成交情况

主城区土地成交情况

本周主城区共有3宗土地成交，总面积为135.6161亩，其中两块位于锦江区，一块位于青羊区，土地性质为城镇混合住宅用地。3宗土地全部溢价成交，特别是中海取得的地块溢价率达到了90%（详见附表一——主城区土地成交）

郊县土地成交情况

——暂无土地成交

主城区商品住宅供应

大盘带动供应量大幅上升

据房管局数据显示，本周主城区有9个住宅项目取得预售许可证，比上周增加3个。

本周主城区商品住宅供应面积21.07万㎡，环比上升了30.79%，供应套数为2488套，环比上升了92.57%。调整了两周之后，9月第一周，供应端开始放量迎接“金九”。

锦江区领衔，城东放量供应

本周锦江区成为了市场的亮点，包括华润翡翠城在内的4各项目同时取得预售许可证，区内供应量大增达到了1352套，11.15万方，排在所有行政区的首位，在此带动下，城东的的供应量也得到提振达到了1426套，11.85万方。

另外从本次供应中可以看到前期蛰伏已久的大盘名盘开始发力，中海、蓝光、华润等知名开发商的项目开始“活跃”，这些项目的推盘无疑将会对市场成交量提供有力的支撑。

预计进入9月之后市场将会保持较高强度的供应迎接房交会。

主城区商品房销售情况

成交量下滑

本周主城区商品房成交面积18.13万方，环比上周减少17.21%；成交套数2161套，成交套数环比减少17.33%。

由于缺乏强有力的持续性的购买力进入市场，所以市场目前仍存在着不稳定的因素。造成这一情况的主要原因其一，是房价的不断上扬，与消费者的购买能力的差距被不断拉大，部分消费者的心态从积极置业再次转变为持币观望。其二，近期面市的楼盘以中高档为主。同样制约了购买力较弱的消费者进入楼市，因此成交量出现了下降。

目前供应端已经全面打开，各类型，各档次的项目都开始放量，因此预计在1-2周的时间内成交量将重新站上2500套/周的水平。

行政区成交量大幅下滑

从行政区来看绝大部分区域的成交量都出现了较大幅度的下滑，锦江区环比下滑50.58%，跌幅最大。金牛、青羊和武侯的跌幅也在20%左右。而成华区却逆市上扬，成交量上涨20.51%这主要得益于上周区内有多个项目取得预售证，为市场注入了“新鲜血液”。

二手房成交微降

各行政区二手房成交情况

传统的三强区域依然统治着二手市场其中武侯区位列第一380套，金牛区成交280套，青羊区成交230套。传统区域的成交量基本能保持稳定。

本周小结

本周主城区共有3宗土地成交，总面积为135.6161亩，其中两块位于锦江区，一块位于青羊区，土地性质为城镇混合住宅用地。3宗土地全部溢价成交，特别是中海取得的地块溢价率达到了90%。中海再次出击城西区域，在金沙板块“圈地”成功。随着中海的进驻，片区未来的前景将进一步看好。另外由于中海该地块的楼面均价都已达到了4750元/平米，因此该地块的项目将定位高端，届时片区其它项目的价格很可能应为中海的“连带效应”水涨船高。

本周主城区商品住宅供应面积21.07万㎡，环比上升了30.79%，供应套数为2488套，环比上升了92.57%。调整了两周之后，9月第一周，供应端开始放量迎接“金九”。随着房交会进入倒计时，9月供应端将“门户大开”，本周一些知名开发商的大型项目已经作为排头兵开始推向市场。

本周主城区商品房成交面积18.13万方，环比上周减少17.21%；成交套数2161套，成交套数环比减少17.33%。本周的成交量再次出现了波动，主要是由于近期进入市场的高端项目较多，对于普通消费者购买门槛显然较高，另外近期一直攀升的房价则成为了限制成交量企稳冲高的关键。但随着供应端的打开，各类型各档次的项目进入市场，预计在9月中旬成交量将很快企稳，并有创出新高的可能。

二手市场方面，传统的三强区域依然统治着二手市场。其中武侯区位列第一380套，金牛区成交280套，青羊区成交230套。传统区域的成交量基本能保持稳定。

下周走势预测

根据中原地产预测：本周主城区商品住宅供应面积21.07万㎡，环比上升了30.79%，供应套数为2488套，环比上升了92.57%。调整了两周之后，9月第一周，供应端开始放量迎接“金九”。本周主城区商品房成交面积18.13万方，环比上周减少17.21%；成交套数2161套，成交套数环比减少17.33%。过快的价格增长速度和近期入市较多的中高档项目限制了成交量，但随着供应端的打开，各类型各档次的项目进入市场，预计在9月中旬成交量将很快企稳，并有创出新高的可能。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。