大源“地下城”的能量

中西部地区首个地下空间综合开发利用工程——天府新区高新片区大源商务商业核心区地下空间，预计今年年底前投入使用。通过综合管廊、区域集中供冷、智能交通3大系统和1项光导照明技术，建成后的地下空间环形车道和综合管廊，将成为改变人们生活的第一座“地下城”。以后乘坐地铁的市民不用进出地铁站，就可通过连接地铁站、地下空间的通道，直接进入地下商业街、地面上的王府井购物中心等大型商业建筑。

地下空间的即将竣工，将对大源片区的发展和房地产行业带来哪些影响？处于该片区域的开发楼盘是否能籍此获得价值提升？地下空间的综合开发和利用，对于管理方面将带来什么样的挑战？

熊昌胜

成都重投九华实业有限公司策划经理

楼盘与地铁无缝接轨

大源商务商业核心区地下空间的建设，首先这是一个政府行为。高新区打造整个地下环廊工程是花了很多资金的。为我们房地产商来说，我们也是尽量把这样一个交通优势，在我们的项目宣传上重点进行展开。我们在8月24日出街的广告里，就有大源的整个地下环廊部分。这样的一个地下交通综合枢纽对于整个成都市乃至中国西部来讲都是一个示范作用，这对于我们客户的认购也可以起到了很大的促进作用，这也是一个对我们整个楼盘价值提升有帮助的利好消息。为一个综合体楼盘来说，地段和交通是非常重要的。我们现在的施工现场在建楼体顶部已经拍到了大源地下回廊的建设状况，因为这片需要先进行地下回廊的施工，然后周边的建筑才能进行基地施工，需要有一个先后顺序。它对我们楼盘最直接的影响，第一：将我们的楼盘与地铁无缝接轨；第二：它将我们的地面交通优势更加凸显化；第三：从商业的角度来看它不光是一个交通，而且也带来了商业经济的繁荣。

孙红

中成房业成都公司总经理

区域综合品质提升

地下空间对大源乃至成都城市发展模式的意义，暂且不管短期内效果如何，对于大源组团来讲，无疑是一个出彩的思路，走在了其它区域的前面，对大源组团区域综合品质的提升是有帮助的，对成都的发展模式也有重要的意义。首先，开发地下空间，对于一个人口密度较大的城市来讲合理利用土地、多维开发土地资源是十分重要的途径；其次，地下空间通过地铁和其它通道，分流客群、人流，对于缓解城市拥挤有一定的帮助；第三，由于地下空间冬暖夏凉，合理开发利用，对于节能环保有重要意义。

这个项目会存在哪些局限性呢？首先是消费习惯问题，成都人还是更能接受地面、尤其是平面的商业系统 ；其次是空气系统，新风系统技术用于地下空间的技术难度相对于地面来讲更大。我的几点建议是：第一是地下空间的入口问题要疏导好。首先要消除“入地”的感觉，通道要多、要从多空间进入，减少从地面进入的“入地感”，从而引导和改变市民的消费习惯。这方面同样是平原城市的上海和深圳做得比较好。其次是公共空间要做大，商业体的层高要比地面部分更高，以“宽空间”来弱化“地下空间”感觉。第二是新风系统的设计要科学，要消除人们对空气质量的担忧，尤其是对灾害、突发事件发生时空气系统的保障。第三是照明系统多用比较成熟的LED技术，降低能耗，更好地将地下空间建设成为低碳商业体。

杨健鹰

成都健鹰营销策划有限公司董事长

冲击常态型商业

实际上对未来城市发展来讲，地下空间与地面空间、空中空间，都已形成了一个整体互动的体系。在这个过程中，我觉得大源地下空间这个项目是一个很好的探索，具有引领作用。未来这种模式是否还会大量复制，会受到地块和规模本身的制约。这种模式在是一个整体战略，相对于土地资源等其它资源，需要相当强的一个整合力来便于运作。比如一些相对隔离的地方，复制这种模式就具有一定的难度。我认为这种模式，可能会在成都的部分郊区、部分整个地块状态相对条件较好的区域，产生很好的引领作用。而对于城市中心等受一些历史其它各方面因素影响的区域，这种模式的复制相对有一定的难度。同时，这种交通模式的改变，对周边商业的发展也会产生有利和不利两个方面的影响。有利影响方面，包括可能对一些集中式、主题式的商业，因为受迅速的交通传达，而形成一种有具有凝聚力的主题性消费。它对主题的商场，集中式商业区会有很好的促进作用。不利影响的一面，它会对常态化生活化的一些商业产生冲击。比如周边一些常态型商业和生活型商业由于缺少一些自然人流量和自然车流量的配合，有可能就会出现商气的两极分化。

蒋晓东

成都全程机构董事长

带动地铁经济

大源商务商业核心区地下空间改变了惯有的一种交通模式，通过地铁将各个物业之间的停车场全部集中并且贯穿，最大限度的利用了空间， 这种交融的模式实际上也可以带动一部分地铁经济和另一些商务模式。作为成都市的第一例，现阶段只有大源这一个板块才有这种规划和设计，我觉得以后随着成都地铁交通的畅通，比如2号线、3号线或者其它线路逐渐开通，会有大量的模式复制。这对于疏散周边的写字楼商务、商业、以及轨道交通之间价值利用的促进是非常有意义的。

由于整个大模式的集中和贯穿，那么在管理这方面有很高的要求。毕竟以前是封闭式的，现在是整个连通以后形成一个开放式的管理模式。 这种模式在香港、日本、包括新加坡都是很成熟的， 用一些科技的手段监控，然后分片管理，划分职责， 管理的方式也都能够解决，只是要注意分片区怎么样去管理的问题。包括停车费等问题， 各个物业停车位的收费这些方面也可能会纳入一个统一的管理。其实它就是一个系统化，一个管理模式的重新设计。

李宗源

慕和南道营销总监

短期内不会有影响

我觉得这个项目到目前为止，对大源片区还没有产生任何影响。因为毕竟现在大源片区地面的整个商业还做得不是太好。未来可能会发展比较好，但是有一个周期。现在看来，大源片区入住率和交房率都还处于培育期。所以放这么大的体量出来，对市场的影响也不大。短期内对我们楼盘项目来说，也没有什么受益方面的体现，在我看来至少两年之内不会有。随着区域内陆续的交房，可能会带来一定的帮助，但是短期内肯定没有什么影响。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。