火眼金睛辨识“伪中心”

城市新兴板块越来越多。然而，因为配套缺失以及没有相关产业落地的支撑，使得历史上不少城市一些新兴区域发展遭遇困境，成为所谓诸如“睡城”一般的“伪中心”。本期成都报道特邀行业专家，带领2012秋季房交会购房者认清“伪中心”产生的根源，以及怎样辨识“伪中心”，做到安全买房，技术买房。

在业内人士们看来，辨识新中心真伪的因素，包括了政府规划引导如何、开发商是否积极参与、是否有大量商业的进入等等，其关键在于产业落地和商业配套的成熟。而对于某些区域而言，有时仅仅是需要更多的发展时间。

城市多“睡城”

现代城市升级扩容，发展和扩张更多向城郊结合部、郊区县转移，而相应配套又难以同步跟上，便产生了诸多“睡城”。

数年前，光华大道在成都楼市生生的火了一把，不少品牌开发商打造的品质楼盘都林立于此，但直到现在光华大道仍有着“睡城”的尴尬名号，原因就在于该区域商业配套比较欠缺。不仅缺乏大型商业体，而且和日常生活息息相关的基本生活配套设施也少之又少，从而使得光华大道沿线楼盘入住率很低。

其影响效果也体现了在区域房价的不稳定上，2007年左右，光华大道上的仁和·春天大道电梯房单价9000元/平方米；然而，到了2008年，区域极个别楼盘房价突然就跌到了历史最低点每平方米3000多元，虽然在2009年左右又反弹恢复到5000多元/平方米的区域平均线，但这条房价波动曲线着实十分诡异。

同样的情形也发生在了南部新城。高新南区高楼鳞次栉比，但居住人口却相对较少。虽然地铁1号线、天府新区规划等利好因素让高新南区建设如火如荼，但行走在这个以软件产业、金融中心、高新孵化业以及会展业为主的非行政新区里，“空城”的感觉依旧浓重。在工作日，高新南区各大高新企业的办公人员多在林立的商务写字楼里作息。下班后，大多员工都陆续回到市区。到了周末，除了安保人员和清洁人员，这里更是显得有些“荒凉”。而到了晚上，即使一些入住率较高的如大源、新会展等区域，也由于楼盘空置率较高，入住人数较少，使得区域更近似于一座空城。

配套是根源

“人们不是离不了城市，是离不开城市的生活配套。”作为新生的城市带，商业配套的缺位一直是光华大道、大源片区等以前这些城市“睡城”的短板所在。
就以三圣乡片区为例，作为政府规划的今后居住人数将达到数十万的大型居住区，但其楼市现状在于商业配套严重缺乏。目前，三圣乡区域已交房入住的楼盘有卓锦城、锦江城市花园、华都美林湾、鑫苑名家等数个楼盘，入住人数达数万人，但其商业配套明显缺失。区域目前可以看到的、已规划的大型商业配套仅有卓锦城的商业中心。未来，虽然会有绿地中心等大型项目建设，但限于实际建设的时间需要，这些项目的商业配套投用无疑已需多年以后。远水难以解近渴。

对于造成“睡城”的根源，业界和学界比较一致的观点是产业和商业配套的缺失。中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立认为，“睡城”模式给城市未来发展带来很大弊端，需要在大城市周边的中小城市发展产业，利用大城市的人才优势、信息优势、科技资源发展中小城市，形成配套的网络体系。

如何解决“睡城”困局？郑新立给出了自己的见解。“要在中小城市发展产业，那么职工就能在这里生活，同时，中小城市的产业跟大城市的产业又有内部的联系，利用大城市的人才优势、信息优势、科技资源来发展中小城市，形成一种配套的网络体系。”

成都思源经纪市场研究中心总监孔祥虎认为，“就如大家一说到双楠，就认为那里是成都十分成熟的区域之一，我想一个区域是否成熟，居住环境好、生活便捷、配套成熟这几方面应该具备。就建设路来说，目前处于片区升级过程之中，之前的老旧居民区拆迁后成为中高档居住小区，同时商业层次将进一步提升，建设路才能具备成为成熟片区的条件。”

辨识“伪中心”

在城市外延扩张之路上，必然会产生一些新兴热点区域，而这些区域往往也会被相关各方冠以“中心”的标签。那么，我们如何来判断一个区域是否成熟，有哪些方法和标准？

成都市社科院副院长阎星认为，区域的成熟不仅仅在于交通的布局、配套设施的完善、业态与物态的呈现等基本的条件，更重要的还是要以产业为核心和发展现代服务业体系。在发展过程中，它有几个阶段，包括政府规划引导、开发商积极参与、高端商业的进入等。

孔祥虎也提到了产业落地这一关键因素。他谈到，在目前产业外迁、区域外延、交通便捷的众多因素带动下，中和、高新西区（蜀都新城）、华阳、西河等片区的发展较为看好，产业和政策的支撑是这些区域未来发展的动力。建议各区域房地产项目在前期定位时要充分考虑目标客群的需求。

在银泰置地集团西南区总经理郑勇强看来，其标准首先是看基础配套，包括交通路网、基础设施、生活配套等，这是一个区域能否得以发展的保障。而区域若想做到真正的成熟，除了最基本的配套外，还要通过政府引导，实现高端项目和产业的落地，从而实现区域商业、商务、就业、居住整体水平的提升和可持续发展，形成一个长期的城市功能体系。以北改为例，最近推出了包括整理土地等一些新政策，为整个区域的持续发展提供了保障，让大家更看好在城北发展和运营。

四川中原地产总经理助理卢华则认为，区域内无论规划、配套、资源各项指标，都能够对项目的保值增值起到一定的作用。但这些指标之于不同的区域对项目影响是不同的，放在不同的区域，各类因素发挥的作用大相径庭。“如目前的天府新城受到消费者青睐，他们看好成都市市政府未来对区域的规划，在这里‘政府规划’是最重要的因素。郫县近期房地产市场发展迅速，毫无疑问，地铁2号线和成青快铁的‘双铁概念’使区域的影响力大大增强，在这里‘轨道交通”又成为了最重要的保值增值因素。’

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。