胡裕华：优质商业地产无需缓投

据传成都首套房贷利率上浮10%，如果属实，将对成都楼市产生怎样的影响？商铺的平均投资回报率已降至3-4%，当前行情下投资者是否应缓投？2013年成都商业地产市场将呈怎样的发展大势？第一太平戴维斯华西区副董事长胡裕华先生为之精彩解读。

成都报道：您怎么看首套房贷利率将上调10%这一变化？是否会对住宅市场产生较大冲击？

胡裕华：我目前尚未听到首套房贷利率上调的确切信息。即便消息属实，也不会对住宅市场产生太大冲击，主要是影响购房者的心理预期，造成短期内观望情绪加重，还达不到左右购房者下手的程度。楼市调控政策能否够打破购房者的观望心态，才是决定购房者下手与否的关键因素。

成都报道：从现在的政策、市场等综合因素看，投资商业地产是否合适，为什么？有统计数据显示商铺的投资回报率已降到3-4%左右，是否意味着当前应“缓投”商铺？

胡裕华：目前成都商业地产确实供过于求，不过仍有不少项目的销售及运营情况良好。实际上，不管现阶段还是未来，优质的商业地产都具备投资价值，因此选择到优质的商业地产才是关键所在。比如要投资商业地产中的写字楼物业，交通便利是首要条件，而地铁上盖写字楼就是首选物业。现在成都的地铁正在加紧成网，这就是一个很好的入市时机。如果周边的银行、餐饮等配套完善，写字楼本身的品质、设备设施也很优秀，达到这些条件的写字楼就可以实现保值增值。

至于商铺的投资回报率目前已降至3-4%，这是市场的平均水平，一些优质商铺的投资回报率远比这个数值高些，是被一些非优质商铺拉低了，本人非常看好成都零售市场未来发展潜力，购房者选择优质商铺不仅享受租金上涨，还能享受商铺本身增值，可以实现双盈利。

成都报道：如果信贷继续紧缩导致商业地产项目滞销，开发商又需要完成销售任务，如何解决这一矛盾？

胡裕华：降价是最直接、最有力的方法，但降价一定要一步到位，不然达不到刺激市场的作用。 此外，开发商还可以“加量”，诸如赠送面积、赠送车位等方式实现“变相降价”。不过，降价也会造成如老业主不满意、准业主下手犹豫等一些问题，需要开发商妥善解决。

成都报道：有人认为，电商将取代实体店，您怎么看？

胡裕华：虽然电商是一种新型的商业模式，不过长远发展来看，还是不会完全取代传统的实体店，可能瓜分实体店零售市场份额，二者最终形成分庭抗礼的局面。

相对于电商的低价模式，实体店也存在独特优势。人们逛街的目的不仅仅是购物，通常是约上好友边逛边买，这是一种生活休闲方式，电商难以取代。

电商发展势头迅猛，将瓜分实体店零售市场份额。不少品牌出现了减少实体店数量，转而经营电商的现象。不过也有一些品牌的实体店在不断补充，整体来看，即便有电商的冲击，实体店的数量也不一定减去多少。

成都报道：综合2012年的行情状况，2013年的商业地产市场将会是怎样的大势？对商业地产开发商有哪些忠告？

胡裕华：北京、上海等一线城市在2012年增速放缓，而成都楼市增速不减，这种发展势头仍将持续一段时间。虽然商业地产市场整体情况仍然供过于求，但整体仍然看好2013年成都商业地产市场的发展。优质物业受到青睐，普通物业存在隐忧，冰火两重天局面仍将继续。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。