丰德的新选择

眼下，对于丰德集团房产业务板块而言、也是作为集团董事长许晓舟一直焦虑的的难题：如何取得合适的地块，延续开发。

协作“丰德羊西中心”
“丰德羊西中心”由青房和万瑞共同参与开发，前者负责具体操盘，后者提供商业经验支持。

丰德旗下主攻商业开发的万瑞，已经多年没有新项目开发，而以房产为主的青年房产，最近却出人意料地，操盘“丰德羊西中心”。更令人不解的是“丰德羊西中心”俨然采用了万瑞研发的“微型CBD”模式。这是否意味着，丰德集团旗下房地产业务方向变化？

在丰德集团董事长许晓舟看来，这并不意味着公司策略有了改变，因为该宗土地原是青房拿的，地块条件为商业和住宅各含50%。况且，青房和万瑞本就是“一家人”。实际上，该项目也是两个公司共同来进行开发。“万瑞主要是参与策划意见，具体由青房来操盘。”

而早在决定拿地之初，集团便考虑到了这种协作的可能性。“这个地块有50%的商业，我们愿意去拿，便是基于万瑞对于商业领域多年的研究，而多年的研究成果便是其一直所提的微型CBD的理念。”

以往，在丰德集团内部，业务板块有着明细的分工，青年房产专注住宅，而万瑞主打商业开发。现在，公司主打新项目“丰德羊西中心”打破了原先的既有格局。这一拥有大体量商业部分的项目，是由青年房产来进行开发，目前在售也主要是写字楼物业。

许晓舟认为，有了较为成熟微型CBD理念的支撑，拿下商业地块来进行开发，集团统一调配，两家子公司并进行通力协作，“相对而言便简单多了”。

青房和万瑞能进行良好合作的基础还在于，后者原就是从前者之中分出去的一部分。许晓舟回忆，2004年前后，在整个成都房产市场中，商业、写字楼的销售并不好，但公司仍然觉得商业地产是很有发展前景的。起初，在公司内部，对此也有着较大的分歧和碰撞，“为什么要来做不太好卖的写字楼？况且还是放弃好销售的住宅来改城商业？”公司中存在着质疑声。但通过市场调研得出的结论，一是写字楼不太好卖，但同时，好的写字楼也不太好买，其根源在于没有适合市场的好作品。因而，公司决定转向商业，找了一帮人来专门研究商业的开发。遂有了万瑞公司的成立，以及后续进行丰德国际广场、万瑞中心等商业项目的开发。

目前，丰德集团加大自持商业比例的考虑。许晓舟透露，即使在“羊西中心”这一项目，他个人最先的打算是大量自持，但考虑到项目所在区域出了很多工业性质的项目成本更低，以及其它种种因素，最终放弃了这一考虑。“自持是房地产发展的一大趋势，目前，整个公司自持物业量仅数万平方米，但我们有规划，已经提出了‘开发与经营并重’的公司战略。”许晓舟介绍说。

找地开发与养老地产
寻找合适的开发用地，以及拓展新的地产模式成为丰德集团当下重要的工作之一。

在许晓舟眼里，把商业地产开发研究这项任务交给了万瑞，八年过去，万瑞公司很好地完成了这项任务。“这帮人这些年一直专心于商业地产，其中主攻写字楼，也得出一些经验。”

然而，在开发了“金沙万瑞中心”之后，万瑞至今再无新项目推出。由于市场的急剧变化，丰德在商业地产开发上更显谨慎。许晓舟说，“我们只拿符合自身要求的地块。地价和位置是首要考虑的问题。”

城南是丰德主要关注区域之一。万瑞团队曾多次组织调研分析，寻找合适的地块。然而，苦于众多的同质项目、价格过高的地价，丰德不得不一次次选择观望。

缺钱缺地，似乎已经成为众多本土房地产企业的生死命脉。但与其他企业不经相同的却是，丰德不缺钱。许晓舟透露，这几年，公司一直在寻求合适的土地，11月初红牌楼焦点地块的拍卖，丰德也曾到场。“整个集团层面，是兜兜里揣着钱，等着拿出来投资和购地。”

“我觉得，房价和地价都有一定的回落区间，因此，我们拿地相对也比较谨慎，更多选择其它的方式，我们不太爱追涨。”许晓舟说，这样的策略也同样将坚持贯彻于企业发展战略，“我们做任何事情都要走得很扎实，不像其它公司贪多求快。”

作为房地产企业，丰德旗下的青年和万瑞依然必须面对残酷的市场，找地开发，迅速融入市场中。许晓舟看起来信心满满。对于企业近期和未来的发展规划，许晓舟说， “未来，你们也许会看到如今像羊西中心类似的状况，比如万瑞做住宅，今后，我们会把两个公司的资源更好地整合，从而更加利于项目的实际开发。”

一方面，做好现有商业物业服务和经营，持续“微型CBD”研究；另一方面，推进土地一级开发整理；暂时待业的万瑞出人意料地关注起养老地产领域。

就在11月12日，万瑞部分高管将参加由建设部组织的一次远赴美国，针对养老地产的考察与研究。“我们希望做更多方面的探索，即便我们清楚这一条路并不好走。”在丰德国际广场，万瑞首个商业得意之作的C座15楼，一间宽大却朴实的办公室，许晓舟侃侃而谈。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。