三巨头挺进华阳

《华阳三金地待“嫁”》追踪

     11月7日，华阳三宗地块拍卖，多家房企参与激烈竞拍，最终，保利地产、九龙仓地产、中渝置地胜出，这标志着继新世界地产、佳兆业地产、远大地产在华阳镇东面轰轰烈烈的地产开发之后，又有三大巨头正式挺进华阳以西，天府新区起步区建设正式启动。

　　2012年11月7日，成都市土地交易市场公开拍卖双流县华阳街道牧华路和元华路交叉口三宗地块，经过激烈争夺，保利、九龙仓及中渝置地分别竞得一号、二号和三号宗地。三家参会房企负责人均表示看好天府新区未来发展前景。根据双流县规划局相关负责人透露，三宗地块所在区域为天府新区核心区域，已经规划为以居住、商业商贸为主的生活配套区，三家品牌房企进驻将提升区域价值，标志天府新区起步区正式启动。

举牌23次
激烈争夺三号地

　　11月7日上午9时30分，成都报道记者来到天府国际金融中心7号楼，看到寥寥数位开发商正在场外等候，他们互相攀谈，中海地产集团有限公司（西部区）投资管理部投资分析师李丹就是其中一位，“截止今年上半年，中海地产全国拿地计划还没完成一半，下半年仍然继续拿地，成都也不例外”。李丹对成都报道现场记者的言语，透露的是土地拍卖场外等候的众多房企的拿地愿望。

　　9时55分，准备参与此次土地竞拍的众多开发商们陆续进场。10时，这场土地拍卖会正式开始。因为此次土地拍卖会禁止媒体进入现场拍照采访，所有媒体记者都只能在拍卖场外的大门口守候。大约25分钟后，许多开发商开始走出拍卖会场。成都报道记者上前截住一位正往外走的开发商准备了解拍卖会现场情况，她开口第一句话就是：“拍完了。”这位李姓开发商代表称，“三号地块的争夺最激烈，在场的开发商共举牌23次，最终被77号举牌者拿下了。”据了解，此次拍卖推出的三宗地块，一号宗地举牌5次，每次加价5万元/亩，被7号举牌者拿下；二号宗地和三号宗地每次加价2万元/亩，分别被18号和77号举牌者拿下。

　　另一位同样刚从拍卖会场内走出来的开发商透露，此次拍卖华阳三宗地块，共有五家开发商进场，其中三家开发商参与举牌竞拍，分别为保利、九龙仓和中渝置地，“九龙仓拿下了一号宗地，成交价为345万元/亩；保利拿下二号宗地，成交价为334万元/亩；中渝置地拿下三号宗地，成交价为374万元/亩”。

看好区域规划
三房企将联合打造路网

　　成都报道记者在土地拍卖会现场采访三家成功拿地的开发商代表发现，这三家房企之所以不惜一切代价参与激烈的土地竞夺，都是基于一个共同的原因：看好三宗地块周边区域发展。而他们看好这个区域未来的因素又来自两方面：一是天府新区未来规划及发展，二是华阳未来可能是距离成都最近的一个卫星城。

　　王慧是九龙仓助理业务发展经理，她代表九龙仓参加这场土地拍卖，“一号宗地周边交通配套设施匮乏，距离华阳客运站还有5公里，由于我们刚拿到这块地，具体产品规划目前不便透露。”王慧称，待紧邻这三宗地块的元华路建成通车后，从该区域开车到桐梓林只需要15分钟时间，交通配套完全可以跟上区域发展。尽管从区域目前的发展现状来看，商业配套显得严重不足，但政府部门未来一定会出台相应规划，联合开发商共同营造区域商业氛围。

　　保利地产的代表方先生，显然非常满意刚刚竞拍到的二号宗地。他表示，相比一号和三号宗地，二号宗地总价最高，不过面积最大，单价最低；临元华路，这是华阳绕城路，也是城市主干道。方先生称，目前不便透露产品具体规划。但根据公司在拿地之前的规划，这个项目预计会打造部分商业，住宅部分定位为“刚需“和“首改”。“产品定位可以参照南湖国际社区和佳兆业·君汇上品；至于定价策略，目前不详，仍然可以参照南湖国际社区和佳兆业·君汇上品，这个产品明年将会启动。”

　　保利地产、九龙仓和中渝置地的代表均表示，整个区域交通网络还算完善，三家房企拿地后，将联合配合政府部门打造三宗地块之间的市政规划道路，共同营造区域热点，提升区域价值。
 
目前区域价值较低
未来规划居住商务综合区

　　“三宗地块所在区域乃天府新区核心区域，也是天府新区的起步区，从严格意义上来讲，它们并没有具体的界限。不过，从整体规划来看，北起双华路，南到牧华路，西起迎宾路南延线，东到锦江，区域规划为以居住、商务及商贸为主的生活配套区域或者说综合性区域”，双流县规划局相关负责人李科长接受成都报道记者采访时表示，“三家品牌房企进驻该区域，具有三重意义：第一，三家房企均为品牌房企，组团拿地，能够产生品牌效应，提升区域知名度和美誉度；第二，天府新区备受关注，三家房企同时拿地，标志天府新区核心区域或起步区正式启动；第三，三家房企共同在此区域打造产品，将拉动当地经济发展，提升区域价值及形象，完善区域生活配套设施等”。

　　据记者实地考察发现，这三宗地块正北方向的远处是南湖国际社区，西北方向是佳兆业·君汇上品和尚未开盘的远大·长岛国际。交通网络初步成形，城市主干道南北走向的元华路正在施工中，东西走向的牧华路已经建成通车，南湖大道（益州大道站华路延长线）是佳兆业·君汇上品和远大·长岛国际之间配套道路，已经建成通车。不过，区域内的交通工具目前暂时还未跟上，附近公交站台较少，出租车更少。最常见的交通工具就是“摩的”等，距离佳兆业·君汇上品往东5公里处才是华阳客运站。此外，从目前区域发展现状来看，区域内的商业配套匮乏，佳兆业·君汇上品自带1.4万平方米体量底商，远大·长岛国际自带一定体量商业。南湖国际社区自建两条商业街，小区外的商业街长约1.5公里，小区内还有一条商业街。附近欧尚超市、伊藤洋华堂旗舰店的购物直通车途经此处。

　　就目前而言，整个区域价值比较低，楼盘较少，交通及商业配套严重缺乏。不过，李科长表示，在政府的有力推动下，整个区域交通网络将会逐步完善。一方面，城市主干道大部分建成通车；另一方面，配套道路规划将逐步完善。城市主干道方面，南北走向的迎宾路南延线已经建成通车，除元华路外，站华路也在修建中；东西走向的双华路也已经建成通车等。配套道路方面，除南湖大道外，九龙仓一号宗地和保利二号宗地之间规划一条约20—25米宽配套道路，保利二号宗地和中渝置地三号宗地之间尚未规划配套道路，两个产品围墙紧挨围墙，不过这两宗地块周边规划配套道路。尤其值得一提，随着整个区域交通网络建设进程加快，公交体系建设将会逐步跟上。

　　据了解，整个区域商业配套设施也将逐步完善，除佳兆业·君汇上品、远大·长岛国际及南湖国际社区自身配套商业外，三家房企拿地不排除打造部分商业，三宗地块周边已经规划商业集中区。三宗地块性质均为“二类住宅用地兼容商业比例≤10%”，这也意味着三家房企是否打造10%商业不受限制。成都报道记者了解到，这三家房企目前均未向双流县规划局上报相关产品规划方案。不过，李科长分析称，当前市场环境下，开发商一般会打造部分商业作为产品社区型商业配套设施。他大胆推测，保利和九龙仓将会打造部分商业。

　　采访中记者了解到，三宗地块的东、南、西、北方向已经规划了大片商业集中区。目前，这片商业集中区所在的商业用地尚未正式挂牌推出，“开发商通过招拍挂拿地后，必须按照商业用地性质打造诸如综合体、商业街等”，对于这片区域的未来规划，李科长信心十足。

三巨头齐聚
定价将高于周边普通住宅

　　第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部助理董事罗元均分析到，根据三宗地块成交价格及性质等分析，项目若设底层商业，则底层商业裙房层数不得少于两层，地块西侧不宜设置商业等计算得出：总面积约29万平方米，按1.8到3.0的容积率计算，建筑面积范围大约在51万—86万平方米之间，平均楼面地价大约1700—2900元/平方米。等量商业面积约5.1万—8.6万平方米。

　　根据三宗地块条件，三家房企可能会如何打造产品？罗元均分析预测，考虑到华阳地区以高品质楼盘吸引了优质客户，三大开发商的实力也非常强大，1.8到3.0的容积率，可以打造18层住宅加11层的小高层，相当舒适；打造多层洋房，应该也比较舒适（多层洋房容积率一般不超过2.0）。由于每个地块占地面积不是太大，尤其是九龙仓地块，可能不会做高层加洋房的复合楼盘。

　　思源经纪市场研究部经理胡银川认为，三宗地块1.8—3的容积率，各地块产品的想象空间很大。因此，高层+洋房规划、全高层规划均有可能。从现在的情况看，只有九龙仓在成都还没有打造过低密产品，保利、中渝置地均有低密物业项目，但并不能由此判断三宗地块都是高低产品搭配。“具体的产品规划还是要根据市场调查、结合开发商目标得出，三宗地的商业指标均不大，大型商业配套在三宗地上实现不大可能。”

　　至于三家房企将对这三个项目如何定价，罗元钧认为，这三大品牌开发商打造的品质楼盘，肯定会给该区域发展带来正面影响。但鉴于三大知名房产公司的开发实力，做出来的项目品质普遍高于本土开发商，所以也会给本土开发商带来不小的竞争压力，定价方面预计中高端楼盘会略高于现有的普通住宅。“九龙仓在成都的项目历来以高单价示人，但随着九龙仓旗下雍锦汇、御园等销量较慢，不排除该地块将作为其现金流项目，而采取合理的定价。保利的策略一般不追求最大利润，定价也较为合理。中渝地块如何定

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。