揭秘昔日地王退地真相：利润8%时代下的取舍

3月15日，红牌楼北街2号地块将再次走上拍卖席。这块曾于半年前被成都世纪华荣房地产开发有限公司攫获的“地王”，因为仅有8%的利润空间而被退回。如今，这块地作为2013版房地产开发运营的考卷，再次摆在所有开发商面前。

一个行业的暴利，走向社会平均利润率，是经济规律使然，更是每一家企业必须经历的生死阶段。

退地真相

“地王”仍有8%的利润空间

世纪华荣认赔1500万定金退地，果真没有利润空间甚至可能亏损？成都报道记者联系了中原、思源等知名地产机构针对此地块进行了详细的项目测算。

根据思源经纪向成都报道记者出具的一份世纪华荣项目测算表（见右表），在7600元/平方米的楼面地价的情况下，若控制好成本，仍然可以实现约8%的投资净利润。不过，思源经纪市场研究中心总监孔祥虎认为，“投资2个亿只赚1000万，随时面临继续亏损的局面，还失去更多时间和机会。”根据这样的测算结果推测，世纪华荣应该是在利润率仅有8%的情况下选择了放弃。

要在这个行业中继续生存，成为剩者，就必须拥有控制成本、保持自身热量的本领。

学外资

如何“以时间换空间”

去年11月，中国台湾远雄和新加坡丰隆两家公司在红牌楼片区分别以7250元/平方米和7400元/平方米的楼面价格拍得两块地，据估算，其利润空间大约在10%左右。面对着同样狭小的利润空间，世纪华荣公司选择了放弃，而两家外资企业选择了坚持。

据家慈地产总经理张猛的观察，在红牌楼高价拿地的开发商有一个共同点，几乎以台资企业为主，而推出产品的时间非常非常缓慢。“就是赌一个未来，把工期放慢，以时间换利润空间，盼望着成都楼市也能像北上广深一样来个大跳跃。”

实际上，外资企业在成都市场“以时间换利润空间”的做法并不鲜见。以和记黄埔地产为例，2004年10月，和记黄埔以21.35亿元拿下了1036.47亩的成都“城南地王”，创下成都乃至整个西部地区单宗土地拍卖的最高价。彼时，成都的房价相对较低，市中心城区的房价在每平方米4000元上下。而目前，该地块上在售的南城都汇项目均价已达9000元/平方米。

不过，在全程机构董事长蒋晓东看来，很多外资企业的方法是大多数本土或国内企业无法借鉴的。首先，和记黄埔等企业有外资背景，境外融资的成本更低，可以用低成本的资金持有项目，用时间换空间；其次，一线品牌企业和大型外资企业大多有上市公司背景，取得项目以后，如果没有变现，其价值是评估价值，影响的是现金流而不是盈亏数据，跟股民是可以交代的。

红牌楼2号地块被退回，如果说是缘于利润空间太小、风险太大，那么我们身边有没有先知？有没有成功者？

学内行

怎样严控成本

较之于外企较低的融资成本，万科等房企因受银行银根收紧影响，不得不转向利率大多在7%左右、最高10%的房地产信托。面对高额的融资成本以及利润空间缩小，万科选择了 “工厂化”建房子的战略：在房屋建造过程中采用工业化模式，大量使用预制件，主要构件均在工厂生产，然后运载到建筑工地搭建组装，“像搭积木一样建房子”的建筑施工方式。在万科的战略构想中，标准化和规模化将是两个核心。

万科战略还有另一面：缩短营销周期，加速资金回笼。在成都市场上，另一家以速度取胜的本土企业是蓝光地产。2003年3月开盘的海棠月色，当年七月就完成了所有资源的销售，创下了“三个月清盘一个项目”的“蓝光速度”。事实上，蓝光这些年的发展壮大，也受惠于“标准化复制、薄利多销、拿面积适中口岸好的地”这样成熟开发经验和运营模式。

在蒋晓东看来，蓝光的快速开发模式也是一般企业难以学习的。首先，从表面上看是蓝光的开发能力以及经验所致，实质上蓝光的快速开发还有一个重要的因素是巨大的稳定客户群和品牌认可度，可以让它短时间内获得销售；其次，大企业手里的项目比较多，房屋、尤其是商业物业不一定全部销售，账面利润是不会亏损的。即便一个项目有损失，也可以在迅速回笼的前提下将资金投入另外的项目，堤外损失堤内补，不会因局部的失利而影响企业的整体利益。

家慈地产总经理张猛表示，随着要求越来越严格，在产品形态上留给开发商去创新和突破的空间实际上是有限的。楼市竞争到了一定程度，很难再有大的突破。开发商能做的就是“更多的在产品战略和竞争战略上动脑筋，尽量减少亏损。一方面尽可能控制成本，另一方面在定位上狠下功夫，导致产品的附加值增高。”

在蒋晓东看来，精心在商业规划上做文章(这个需要与一些商业机构和政府进行沟通，增大物业的附加值)，获得低成本的金融资金，自持物业，然后在精心经营上做文章，只要保得住资金利息，过几年的盈利是可期的，耐得住寂寞才可能真正获利。他以世纪华荣为例，认为“东方不亮西方亮”，将红牌楼项目与公司名下的青城山项目思考一个联动方案，“红青”结合一下，说不定能以红牌楼项目的开发成功，换得青城山项目的利益成功。

【记者手记】

面对8%的利润，世纪华荣公司选择放弃。我们叹息着其当初拿地时的“一时冲动”，所以，当听到它最终放弃的时候，也赞扬着它割腕断臂忍痛求生的“理智选择”。且不说世纪华荣因何退地，单就该项目的开发利润而言，它并非无利可图。同样是一块高价地，为何远雄能做，丰隆能做，世纪华荣就要选择放弃？

或许，在未来的某个时间里，所有的开发商都不得不面临8%甚至低于8%的利润空间，那个时候，我们将没有选择。近年来，随着一波一波的房价调控，留给开发商的是利润空间的缩小，房地产行业渐渐变得不再是一个暴利的行业，也不再是随便一个什么公司都能赚到钱的行业。这是市场成熟的必然结果，愣头青将被挡在门外，比拼的是实力和专业，更有经营管理的硬功夫。当有一天，做房地产变得不如卖白菜挣钱的时候，也就只有真正会做能做的房企能留下了。

如果把房地产开发行业的发展比作长征，当前的状况也许才刚刚走过安顺场，前面的路还长着哩！

【背景资料】

成都世纪华荣房地产开发有限公司的母公司系贵州安顺华荣集团，该集团2005年开始经营煤矿，2007年以来，世纪华荣地产集团在贵州省安顺市、四川省成都市、江苏省连云港赣榆县成立房地产开发有限公司，进行高端住宅和五星级酒店开发。2010年，该公司通过与都江堰市人民政府签订《土地挂钩项目投资框架协议》的方式，取得都江堰市安龙镇东义村、卉景社区的土地用于项目开发，土地面积约合280亩，将开发成高级度假别墅区。有消息称，此次退地事件之后，原成都公司总经理肖复俊（音）已被调离成都。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。