上海地王变相内定？刷新全国总价地王纪录存变数

尽管愁云惨雾满楼市，上海外滩却似乎又要诞生一个地王。

5月23日，上海市黄浦区规土局公布有关董家渡社区13、15号地块的最新控制性详细规划。按照该区域的平均楼面地价测算，上述地块的总价或将超过300亿元，有望取代广州亚运城地块成为新的全国总价地王。

然而，与2010年的“外滩地王”—外滩8-1金融地块项目一样，董家渡地块目前被黄浦区政府人士确认为将以勾地的方式出让。在土地市场上，勾地制备受争议，甚至在某种程度上被变相等同于“内定制”。

据时代周报记者了解，围绕董家渡地块，近期传闻甚多，有说法指称黄浦区定向推地，上海外滩投资开发有限公司将联合两家央企共同接手。一时间，这块“地王”深陷重重迷雾。

规划三次调整

如果在颇具小资情调的上海老码头享受晚餐，几乎所有旅游者都会注意到一个面朝黄浦江的顶级楼盘—外滩九里。

这是央企华润置地的高端住宅“九里系”的招牌产品，自2009年始不断推出房源。它的“高大上”可以体现在最普通的细节里—这里很少有住户在阳台上挂晒衣物，因为，豪宅的物业往往会提供洗、烘、熨、烫等服务。

目前，尽管楼市低迷，地处董家渡社区的外滩九里依然销售劲爆。4月27日，该项目推出73-165平方米的酒店式公寓，均价10万元/平方米。来自海内外的买家当天便“哄抢”41套，总价值接近4亿元。

根据外滩一体化规划，未来，上海外滩将建成北起苏州河、南至江边路、总面积3.56平方公里、岸线全长6.1公里的风景线。其中，从新开河至南浦大桥的南外滩是外滩沿线唯一一处高档滨江住宅区。

董家渡社区恰好位于老城厢与南外滩之间，是上海开埠以来最早形成的城区之一。近几年，伴随南外滩的开发，董家渡社区正在经历上海目前最大规模的旧城改造。

而这一地区，在那些已经完成改造的地块，新推的住宅及商办项目均走高端路线。前者如外滩九里，以及售价高达14万元/平方米，更有一套2.3亿元的顶层复式待售的黄浦湾;后者如均价皆超过4万元/平方米的谷泰滨江大厦和嘉利浦江公馆。其中，外滩九里与黄浦湾两个项目南北接壤，而从黄浦湾往南步行不足 500米便可以进入等待出让的董家渡社区13、15号地块。

5月23日，上海市黄浦区规土局公布董家渡社区上述两个地块的控制性详细规划。根据方案，13、15号地块被划分为9个小地块，用于建设商办、住宅和绿地，总规划面积16.3万平方米，建筑面积70万平方米，其中，住宅占据12.6万平方米，比例约为18%。

这是上海市规土部门第3次修改规划。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%;2014年2月的“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米;目前的新版规划则将居住比例上调至18%，同时，最高建筑物的限高提升为300米。

“上海很多商办在发展过程中都曾遇到瓶颈。其中一个经验是，住宅比例过低不利于商办区域的成形与成熟。而这或许是政府作出调整的主因。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉时代周报记者。

而按照最新规划，有业内人士认为，由外滩九里的单价及董家渡周边两幅2011年出让、楼板价已达3.5万元/平方米的商办地块倒推，目前，13、15号地块住宅及商办的楼板单价至少不会低于4.5万元/平方米与3.8万元/平方米。此外，该块地还有面积为11万平方米的地下建筑，故而，它的出让总价或将高达300亿元。

放眼全国的土地市场，300亿元是一个天文数字。此前，2009年，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体曾以255亿元的天价夺得广东亚运城地块，摘下“全国总价地王”的桂冠，问鼎至今。目前，正值房地产市场下行，上海却似乎有意捧出新一任“地王”，这让董家渡地块“未拍先热”。

当“地王”遇上熊市

“去年，上海的卖地收入为2200多亿元，而今年前5个月只有650亿元，全年肯定大幅低于去年。所以，政府有动力出让一些优质土地，以减轻财政压力。”6月21日，上海某房地产研究院副院长杨红旭在接受时代周报记者采访时表示。

某种程度上，少而精正是申城今年上半年的推地主题。截至6月，沪上共计挂牌出让经营性土地75宗，相较去年减少10宗。尤其在温暖的5月，上海土地市场却异常寒冷，仅有2幅土地出让，而去年同期为21幅。

但这些已在预料之中。因为按照计划，上海市2014年供应住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)700公顷，比2013年全年减少30%，为5年来的最低水平。

“去年市场好的时候，政府才有信心投钱搞动迁，而动迁花了一大笔钱，他们自然希望尽早把土地出让了。”中房研协研究中心总监薛建雄告诉时代周报记者，黄浦区目前推出董家渡13、15号地块是按照正常的市场节奏办事。

全国房地产商会理事李骁也同意这种观点。他告诉时代周报记者，“一个地块从拆迁到出让，整个过程需要进行大量的工作。董家渡这块土地目前已基本完成前期准备，具备对外出让的条件，它的推出与确立楼市信心的关联并不大。”

事实上，早在2013年初，黄浦区政府就提出，未来5年内，作为连接万国建筑博览与世博园浦西园区纽带的南外滩地区要新建180万平方米的高端商务楼宇，使之“与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区”。

此后，上海市规土局公布《上海市黄浦江沿岸W11、W13、W15单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区(C010401单元)控制详细规划重点地区普适图则和附加图则》(公众参与规划草案)，也就是前述所提的“第一版”规划。彼时，黄浦区规土局党委书记、副局长徐明前就承诺，董家渡13、15街坊(即 13、13地块，记者注)将在2015年前完成出让。