上海地王变相内定？刷新全国总价地王纪录存变数

www.028f.com 2014-06-26 时代周报作者：韩玮

然而，今年以来，在中央未出台全局性调控政策的背景下，中国房地产市场却开始自我调整。最新发布的中国房地产企业咨询监测报告指出，虽然一线城市土地市场降温与政府推地节奏有很大关系，但目前，房企面临库存压力，资金链趋紧，工作重心转向销售，对拿地产生了一定的影响。

“(董家渡13、15号地)属于优质地块，不会流拍，只是竞争程度会低于去年。”杨红旭认为，一线城市的核心区地块是众多房企虎视眈眈的对象，即便市场降温了也会有房企增购。

“按照以往的思路，招、拍、挂往往是指以价高者得为唯一标准的土地竞拍方式，但这种模式本身其实是房地产市场不健康的某种表现。而在目前的背景下，董家渡地块不但不会受到热捧，还可能面临流拍的局面，这给土地部门留下了一个课题，如何既确保土地顺利出让，同时又保证中标企业善待土地，充分挖掘它的价值，做出好的产品?”

在李骁看来，一个较好的应对之策是采用勾地制，即，政府主动走出去，寻找他们认为合适的开发企业，并在这些企业中，使用多重指标，而非仅仅价格指标，最终确定最适合的开发商。

而有黄浦区政府一位不愿具名的人士近期在接受记者采访时透露，董家渡这块地将按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中确定中标人，即实行上海版“勾地制”。

央企国企推动一次开发?

有意思的是，当董家渡地块与勾地制挂钩，这块可能的地王突然多了几分神秘色彩。

6月13日，某房地产研究机构中国控股执行总裁丁祖昱撰文指出，“据我所知，董家渡地块实际已名花有主，但由于业内行规，我不能把意向的开发商说出来。”6月22日，丁祖昱向时代周报记者确认了上述说法，但拒绝披露更多。

而时代周报记者获得的一种“有板有眼”的说法是，董家渡地块是定向推地，上海外滩投资开发有限公司将联合两家央企共同接手，在底价附近成交，不太可能刷新目前的亚运城地王纪录。“董家渡地块是带方案出让，政府对它的设想精确到了外立面等细节，拿地企业需要遵照执行。”上述黄浦区政府人士在接受采访时则如此表示。

公开资料显示，上海外滩投资开发有限公司是上海市黄浦区于2009年出资组建的政府投资平台，注册资本10.1亿元，主营方向是以外滩金融聚集带总体发展商的身份，对外滩地区进行功能性再开发。

事实上此前，上海有过类似的开发操作。2012年11月，上海外滩滨江综合开发有限公司与太平洋财产保险组成的联合体以27.7亿元获得黄浦区 594(北块)、596街坊商办地块。该地块以勾地的方式出让，又被坊间戏称为“先招后拍加三带”，即，在“带规划设计方案、带功能使用要求、带基础设施条件”的基础上进行竞价招标。

据时代周报记者了解，上海外滩滨江综合开发有限公司本质上也是一家政府平台，由上述上海外滩投资开发有限公司与申江集团下属的上海环江投资有限公司合资组建，双方各持股50%，注册资本5亿元。其中，申江集团是上海市政府2002年成立的一家老牌国有投资平台，在黄浦江两岸开发建设中承担市级投入职能。

一位长期从事地产研究的知情人士告诉时代周报记者，董家渡地块的发展关系到整个外滩国际金融聚集区的成败，非常关键。故而，政府目前并非仅着眼于这块地皮的溢价，他们更关注开发企业后续招商引资的能力，能够多大程度，吸引那些大型企业入驻。

“就和陆家嘴区块一样，那里的第一批楼宇几乎全部都由央企开发，而且经受了初期长时间没有盈利的考验，这为陆家嘴今天的成功打下了基础。而南外滩的开发，政府可能会借鉴陆家嘴的经验，国企央企先入场打基础，但这块区域的格调和腔调最终还是要靠新鸿基、凯德置地这样的企业来奠定，但他们适合在第三、第四批楼宇开发时进入。”上述人士表示。

“如果真是这样，我觉得太遗憾了。”尽管支持勾地的做法，但李骁并不认为政府投资平台是一个最优选择。“这些企业可能会以更低的价格拿地，但必定将以更高的成本和更低的效率做出更糟的产品，这是体制所决定的。”

而据时代周报记者梳理，上海此前进行过勾地制出让土地的试点，次数不多，其中也有失败的案例。

比如，位于黄浦区的外滩8—1金融地块项目是上海勾地制试点的第一幅土地，最终于2010年2月由上海证大置业有限公司以92.2亿元的高价竞得，成就了当时的外滩地王。

但此后，证大戴志康并没有完成地王的开发，而是转让股权，并引发了复兴集团与SOHO中国围绕这块土地旷日持久的纠纷。

“这至少说明一个问题，显然，政府部门在执行勾地制的过程中没有做出科学的决策，没有为外滩地王找到最适合的开发企业。”李骁说。

记者手记

勾地制争议

事实上，勾地制是一种舶来品，起源于亚洲金融危机之后的香港。当时，受经济海啸冲击，香港楼市低迷，开发商几乎停止购地，地价一泻千里。香港政府担心土地被贱卖，于是转而实行勾地制度。

而在大陆地区，“通过勾地制出让的往往是一线城市的重点商务地块。”上海某中型地产开发商一位设计部人士告诉时代周报记者，通常，政府会在前期抬高门槛，筛选一部分企业，同时，开发商要带设计方案竞标，从而实现政府对建筑效果的控制。

“对于开发商来说，这是一种非常痛苦的方式，因为，政府要对整个项目实行精细化控制，比如，土地出让合同上会明确写明容积率、施工时间等指标，开发企业需要每个阶段都向政府汇报工作，甚至，有些主管部门还对地下空间的归属以及外立面颜色、石材等都有具体要求。”上述房地产人士说。

宋会雍对勾地制的担忧则更多源于其中潜伏的寻租空间。“单纯的勾地其实就是政府找几家公司，谈得差不多了，指定其中一家进行开发。在目前的环境中，这种方式很容易滋生腐败。而且，既然我们要推进市场化，那么，就要让市场来挖掘土地的价值，而非依靠政府进行各种‘勾地’。”

“勾地制其实不是内定制，也非定做制。理论上来说，这应该是一种更适合市场发展规律，更科学的土地出让制度。在这种模式下，主管部门可以提出一些要求，但政府的手不能伸得太长。而围绕这些要求，政府要保证建设单位自由发挥的空间，给予他们最大的支持。”