楼市预售制度或将迎来大变革

时至今日，我国城镇化已取得长足进步，社会对于房地产市场已从“以量为主”的需求过渡到“质量并重”的需求，加之中央实行“去库存、去杠杆”的优化经济结构供给侧改革，过热的房地产行业亟待规范，预售制度已完成其历史使命，改革条件已经成熟，预售制度改革已是大势所趋，势在必行。

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改革缘起

（一）预售制度的历史回顾

商业上的期房预售方法最早始于上世纪的香港，由霍英东首创。

随后为各国仿效，我国1994年在《城市房产地管理法》正式确立预售制度，是我国房地产市场化改革的基础性制度之一。

值得注意的是，我国确立的房地产预售制度非常特殊，开发商在预售阶段就可以拿到全部房款再继续项目开发直至交楼，而欧美及日本等发达国家均非如此，都规定开发商可以预售期房，但在正式交房前只能得到少部分房款，或者必须购买相应保险以确保交房，直至按约定交房后才能拿到全部房款。

我国目前的这种预售模式可以说在世界主流国家中独一无二，虽然预售制度并非世界主流，但有其历史意义——鼓励参与市场、使用杠杆以加速城市化进程。

目前我国城市化已达到58%，用40年走完西方发达国家400年走完的路，预售制度对加速城市建设功不可没。

然而时过境迁，在当今我国房地产市场已发生深刻变化背景下，2018年住建部在试点基础上征询广东等五省对预售制度改革的意见，旨在向全面取消商品房预售，实现全面现售方向改革。

（二）预售制度面临的社会挑战压力

商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、开发商素质参差不齐导致的不平衡发展和商品房库存大导致的低效率竞争等问题。

尤其是预售制度带来的金融高杠杆使用，造成的系统性金融风险不容小视，推动房价过快上涨造成的民生压力过大也是有目共睹，以上种种弊端都渐渐无法适应经济发展要求，改革时机日趋成熟。

（三）中央对预售制度改革的动力和目标。

不谋全局者，不足谋一域。中央对于优化经济结构的立场是一贯的（去库存，供给侧改革；去杠杆，降低系统性金融风险）。

目前对房地产预售制度的改革也在此基础上迈进，现房销售制度也已有试点，在中国特色社会主义的国情下，对于预售制度改革务必要站在国家政府立场和利益的出发点从全局看待。

住建部此次征求逐步推进全面取消预售制度评估意见，向市场释放了强烈的改革信号，是未来长期趋势而不是单一孤立的政策。

中央出台此项改革的内在动力是解决前述预售制度的种种弊端。此次改革的目标总体而言是量上控制、质上优化。

具体来说是随着房地产调控的深入，调控策略从简单的调控库存价格等现象调控深入到深度调整市场主体，同时稳定平抑市场，降低杠杆，从制度上降低系统性金融风险，促进房地产市场稳中向好，防止大起大落，维护各阶层稳定和确保政府财政收入。

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对市场各主体的影响

所谓牵一发而动全身，房地产产业是事关国计民生的支柱产业，对占其基础地位的预售制度进行改革，甚至全面取消预售制度会对国家经济和市场带来深远影响：

（1） 对开发商影响

1、行业面临重新整合洗牌。预售制度取消会造成各项成本上升，资金考验加剧，优胜劣汰，小开发商面临困境直至出局，整合后市场主体更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，市场更健康，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。

2、项目回款周期延长、资金压力增大、可使用杠杆大幅降低，总利润下降，融资需求上升。