楼市预售制度或将迎来大变革

3、开发商拿地及开发速度下降，单位时间内可开发项目数减少。

4、对项目建筑质量要求更高，迫于现房销售压力，开发商对消费者服务必须提高。同时不难预期，政府对工程建筑的质量监管将更加严格。

5、房地产行业规模减小，开发商主体减少，大量房地产行业从业人员面临转行，相关配套产业如装修建材行业也会受到冲击，行业过热势头扭转但社会就业压力增大。

（二）对银行影响。

1、短期内小开发商退市倒闭可能带来坏账率上升。

2、长远看商业贷款担保物由期房变为现房、开发商客户更优质，坏账风险降低。融资需求更集中更可靠，杠杆的使用门槛提高，系统性金融风险大大降低。

3、从贷款流程看，银行介入时间晚、不再预约登记、介入手续简化。

（三）对货币政策影响

预售制度取消会导致杠杆降低，杠杆使用率下降，释放更多广义货币，央行可以适当减少货币发行量，采取更为保守的货币宽松政策，长远看通货膨胀将有所改善，但短期内房地产行业规模缩小，尚未形成有效代偿机制的情况下，房地产行业的“蓄水池”作用会下降，通货膨胀和CPI指数上升。

（四） 对房地产市场的影响

房地产市场高周转、高利润现象彻底结束，供求格局总体稳定，房价总体稳定。开发商只能卖现房，资金占用量大，前期硬投入大，回款周期长，无法维持目前高周转模式。

一手项目供应减少，拍地价格下降，但成交量总体稳定，二手房交易比例进一步提升，三四线库存将进一步消化，一些人口流入迅速的一二线城市，供给减少，供不应求将进一步加剧。

（五） 对消费者影响

烂尾楼和违约交付、一房二卖、不公平交易、霸王条款等问题大大降低，消费体验提升。

部分城市供不应求加剧，买房更加困难。但从全国范围来看，总体稳定影响不大。

（六） 对地方政府影响

一方面，地方政府短期内土地出让收入下降，迫使地方政府加快经济结构转型优化，改变严重依赖房地产的土地财政现状。

另一方面，由于开发商销售回款周期延长，地方政府税收也会受到影响，为稳固财政，房产税可能再度提上议程。

（七）全面取消预售制度存在的变数

1、 预售制度已经过《物权法》等法律法规的明文规定，确立其明确的法律地位，取消这一制度。

必须经全国人大审议通过才能修改法律，因此时间上存在一定缓冲区，目前仍处于调研和酝酿阶段。

2、 一项政策的落地，除了强大的内在动力外，还要综合考量面临的社会阻力。

取消预售制度，会导致就业压力上升和地方政府财政收入下降，局部过度依赖土地财政的地方政府甚至存在财政恶化可能。

而短时间内经济结构难以转型，很难找到有效的途径代替土地财政。地方政府面临进退两难的局面，可以预计取消预售制度的最大阻力也来源于地方政府，该政策能否真正“接地气”也取决于能否平衡地方政府的利益。

在此背景下，中央也势必再三权衡，平衡各方利益需求后才能推进对预售制度的改革直至取消。

3、 全面取消预售制度要控制好时间、空间节奏，不能一刀切。