2015年中国楼市能否重演2009年大涨历史? 有点难

2014年中国楼市经历低谷，市场量价齐跌，2015年开春，房地产市场表现阴晴不定，面对房地产市场格局的变化，中央打出“金融+调控”的政策组合拳，以回暖房地产市场。政府频繁的救市动作与2008年末出台的楼市政策似曾相识。

首先，政策出台的经济背景类似，都是处于经济下行的阶段中。2008年底至2009年，中国经历世界性的金融危机，经济增速下滑；同样的，2014年，中国经济一路下行，经济增速持续放缓。

其次，政府都采取了降准、降息的货币政策来救市。2008年，政府连续3次降准、5次降息；2014年底至2015年，政府分别两次降准、两次降息。

再次，政府均出台“住房营业税5改2”、“降低贷款利率”等政策，意图刺激市场需求，起到托市作用。

2009年与2015年楼市政策对比

2009年各种政策红利有效的支撑了房地产市场高速发展，市场价格和成交量大幅上升，均创历史新高。那么，在政策环境极度相似的背景下，2015年楼市能否重现2009年市场反弹的局面？

对此，云房市研分别从宏观经济、供需、投资等方面对两年的情况进行对比分析，以求给出合理的答案。

宏观经济

虽然，2009年初，1季度全国GDP仅6.1%，经济基本面处于低谷，但从2009年经济趋势来看，全年经济处于回暖阶段，GDP增速大幅增加。而2015年1季度，GDP增速为7.0%，依然在下滑，经济基本面形势仍然严峻。

需求

城镇人口对房地产的刚性需求趋缓

从我国近20年的城镇人口变化情况上可以看出，城镇人口增速呈现明显的下滑趋势，至2014年，全国城镇人口增速已降至2.5%，由此带来的城镇住房需求动力也随之下降。

人口红利逐渐消失

据调查，房地产市场需求主要来自15-59岁的劳动年龄人口。从近几年的人口调查数据来看，从2012年开始，中国劳动年龄人口及其占比正逐年下降，也就是说，2015年，房地产市场需求人口小于2009年，人口红利逐渐消失，需求减弱。

住宅市场需求趋于饱和

随着我国城镇人均住宅建筑面积的增加，刚性需求市场增长空间有限，住宅市场需求逐渐趋于饱和，我国已由过去的住房短缺时代走向升级改善时代。

供给

库存量处于高位

据国家统计数据统计显示，2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，创历史新高，若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有600多万套，市场整体面临较大的库存消化压力，去库存是2015年楼市的主基调。

而2008年末，全国商品房待售面积为1.86亿平方米，2009年市场面临的库存量不及2015年面临库存量的三分之一。

新开工面积增速放缓

在库存创新高的同时，2015年全国房地产新开工面积增速显著下降，虽然2009年房地产新开工面积增速也处于低位，但情况好于2015年，2015年新开工面积增速持续下降，一定程度上反映市场前景不佳。

投资

房地产开发投资增速放缓

受楼市低迷的影响，房地产开发增速自2014年起呈现出明显的下降趋势，但相比于09年全年的迅速回暖，目前2015年尚未出现回升的迹象。

投资客占比下降

住房投资客占比

据代理机构数据显示，近年来，我国住房投资客占比呈现下降的趋势，至2014年已降至10.1%，远低于09年时27.9%的水平，随着投资客的退出，当前市场需求以刚需及改善性需求为主，即便政策红利频发，也很难像09年不限购时那样能迅速吸引大批投资客的入市，购房需求有限。此外，众多投资客的退出，无疑会在一定程度上增加原有供给量，会进一步激化供需矛盾。

目前，我国住房市场供需基本面已发生实质改变，促进房地产市场反弹的动力因素明显减弱。统计数据显示，当前楼市供求比达到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，当前供大于求的情况明显严重。此外，当前宏观经济承压以及楼市库存尚在高位的现实情况，越来越多的购房者对未来市场预期信心不足，政策转向已不足以让购房者相信楼市会反弹，过去疯抢、“日光盘”的现象现也鲜有发生。

据此，云房市研预测，尽管这两年的楼市政策相似，但市场基本面已改变，2015年中国楼市将难以重现09年时的强势反弹局面，城市分化也将进一步突出。首先，对于一、二线城市而言，2015年在一系列利好政策的刺激下会呈现一定的反弹局面，但上涨幅度将不及09年，预计房价上涨幅度将控制在10%以内；而对于三、四线城市，在城市库存过剩的背景下，2015年仍将处于去库存的阶段，成交量会有所好转，但上涨幅度也难现09年的火爆。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。