新华社连发三文警示楼市:繁荣背后有风险

上半年，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，堪称有史以来高价地最密集涌现的半年，其中热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21 宗、武汉11宗、天津14宗。而在上一个“地王”年的2013年，也不过拍出60宗“地王”。今年半年间，50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过200%。这场“地王”盛宴呈现来势凶猛的新特点，但却在风险防范方面，过于缺少监管信息。

首先要关注的是，“地王”由一线城市蔓延至二线城市，南京、苏州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以来房价上涨最迅猛的地方。必须关注的是，在传统房价与地价关系即“面粉”“面包”问题之外，作为“和面的水”的流动性起了多大作用？在当前相对宽松政策下，部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，企图以房价上涨自我解套；在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续偿债压力如何舒解？击鼓传花的风险如何防范？

据披露，上半年“地王”过半为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。据业内人士分析，央企国企抢 “地王”与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。果真如此，必须直面正视，分析引导，而不可听任“地王轮流坐，下周到我家”。

数据显示，新一轮“地王”溢价率、楼面地价等创下新高。219宗“地王”，溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗。然而国土资源部6月8日通报称，按要求各地须对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地，成交确认书签订后2个工作日内上报国土资源部。但根据异常交易地块备案数据库，2015年以来媒体报道的异常交易地块，备案率仅为18%。异常交易地块备案制度，是房地产用地市场管理调控、土地市场健康平稳发展的重要机制。近九成异常交易身处于报备之外，市场信息失真程度可想而知。

今年以来，坐拥“地王”的开发商日子并不好过。北京累计出让楼面价超3万元/平米的地块59宗。开发商为拿下这些地块，总共花了1919.38亿元，但至6 月中旬销售也只有224.8亿元。“地王”必将加重供需倒挂，普通住宅供应不足，供应高端化、豪宅市场去化压力剧增。目前北京很多“地王”项目要想上市盈利，未来两年房价必须要在目前基础再上涨100%或更多。这里面包含的产业风险、金融风险以及国有资本流失风险，不能视而不见。

去库存要打持久战——三评楼市变局

最近一个时期，“地王”频出、房价普涨，然而，看似红火的楼市景象并不能掩盖库存压力犹大的现实，“去库存”仍是楼市面临的严峻挑战，要做好打持久战的准备。

在一系列政策“组合拳”的作用下，楼市去库存初见成效。国家统计局数据显示，6月末，商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米；住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。

但是，仔细分析楼市现状，这些数据并不能让人轻松。在市场分化加剧的背景下，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。市场机构调查显示，沈阳和大连等城市虽然消化周期均有回落，仍高达19.5个月和22.6个月。对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市而言，去库存压力依然很大。

从结构来看，相对于住宅市场，商业地产存量过大、空置率高、租金低，成为“难啃的骨头”。国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。以红火的一线楼市上海为例，来自指数研究院的调查显示，商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平方米，而商品住宅可售面积仅947万平方米。

化解楼市库存，无论国家层面还是地方政府，都在积极出招，这更需要有系统思维，科学规划，细化政策。比如，让新市民不再为购房犹疑，基本公共服务的全覆盖就需要“加速跑”，免除他们的后顾之忧。化解商业地产存量，地方政府应合理把控土地供应节奏，不能一边库存高企，一边大量批地。部分省市明确提出“商改住”政策，那么一旦改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么，是按照起拍价还是参考周围其他地块的价格等，都需要政策进一步细化。

值得警惕的是，去库存应通过“人”的城镇化，而非加杠杆。事实证明，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

楼市去库存不可能一蹴而就，其背后暴露出房地产市场诸多积重难返的问题，但迎难而上是唯一的选择。特别是在中国经济新旧动力转换的关键阶段，打赢去库存这场持久战，推动房地产市场健康发展，让房地产业成为宏观经济的“稳定器”，意义重大。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。