房地产价格回归成交低迷 楼市“博傻”时代已过

今年以来，楼市调控政策不断深化，除“限价令”外，限购、限售等措施还对需求端的积极性产生影响，棚改货币化的退潮，也在影响三四线城市的购买力。在很多城市，市场预期发生了明显变化。

9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，可谓趋近零增长，“金九”成色存疑。有分析人士认为，这种交易量还是房企通过价格调整策略取得的，与市场真正好的时候有着本质区别。

这种情况还影响到了二手房市场。贝壳研究院通过对11个重点城市的二手房市场进行分析得出，今年第三季度，业主挂牌量开始下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。

一二线城市仍有支撑

随着楼市调控的继续深入，价格调整有可能会继续蔓延。严跃进指出，项目价格下降会带来更多的观望情绪，一些资金状况紧张的房企，会将旗下项目加入降价行列。他认为，到10月份，类似降价还会出现。但不排除到了年底出现价格反弹的可能。

新城控股高级副总裁欧阳捷赞同上述看法，他指出，大面积降价潮的风险似乎不高。这是因为：在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。

欧阳捷还表示，部分调控尚不严厉的二线城市，更是存在房价上涨动力。

根据上海易居研究院的报告，截至2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。其中一些城市的去化周期不足5个月。

但随着调控政策的下沉，一些前期房价上涨过快的三四线城市，情况则不容乐观。

欧阳捷表示，房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，未来极有可能出现价格回调。他指出一个现象，在很多省份，低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市，简言之，县城房价接近或超过省会城市。

欧阳捷表示，今年9月浙江义乌市二手房均价 21519 元/m2，同比上涨17.25%，环比也在上涨，这一价格已经高于很多中西部的省会城市。与此同时，河北多地房价高于石家庄（楼盘）市；江西赣州（楼盘）市、湖北宜昌（楼盘）市、安徽芜湖（楼盘）市的房价均已接近其省会城市。

前述房企人士也表示，三四线城市的市场容量本身就不大，并在此前的周期中释放殆尽，若棚改货币化大幅回潮，这些城市的需求规模和购买力都会受到影响，出现价格下调也就不意外。

中原地产指出，过去3年，全国房价普遍上涨，投资投机需求有所抬头，很多需求还使用了较高的杠杆。无论此轮价格调整会否蔓延，市场参与者都应该增强风险意识，因为随着楼市调控的常态化，“只涨不跌的楼市博傻时代已经过去”。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。