大房企集体发力 楼市重现“抢地潮”

9.29土地拍卖简析

大势：品牌开发商齐发力 成都信心高涨

自上半年成都楼市整体复苏之后，在销售回款超出预期、信贷持续宽松支持的利好条件之下，开发企业对土地市场热情重新燃起，大小企业积极增加土地储备，下半年土地市场拍卖火爆异常， 本次地块悉数被品牌开发商瓜分更是将此一趋势推向高潮。除蓝光外，中粮、龙湖均属全国布局的龙头企业，此番分别以13亿、21亿重金砸向成都市场，充分说明了本土与异地开发企业对成都市场的一致看好。近一两个月来，北京、上海等一线城市随着价格日渐高企，成交量开始出现疲态，在此情况下成都市场保持平稳发展态势更显难能可贵，本次土地拍卖正是各地企业对成都市场信心的最佳写照。当然，也说明在重点地段优质地块的争夺上中小企业的空间正逐步缩小。

企业：
龙湖： 豪掷43亿巩固西南大本营

龙湖迄今已经成长为全国布局的领导品牌，而成都正是其深耕重庆10年之后开疆拓土第一站。在此次拍卖前3天（26日），龙湖已以22.8亿拿下重庆江北大石坝地块，短短数天龙湖在西南拿地资金超过43亿，一方面是龙湖对大本营市场以及自身品牌优势的绝对信心，另一方面也显示出西南市场仍是其整体布局中的战略要要地。

蓝光： 重回中心舞台

自2009以来，蓝光的开发重心逐渐外移，目前主城区在售项目仅花满庭与凯丽香江，而花满庭还是在今年才获取的土地，若非蓝光以速度见长，换做其他企业恐怕还要面临主城区几无房可售的尴尬。本次蓝光以10亿元大手笔斩获城西、城南两大主流区域的地块，宣告其将重新回到城市中心的舞台。

中粮： 主城布局 成功模式拓展

中粮目前在成都在售项目只有位于龙泉的高端别墅御嶺湾，还是是接手中铁五局而来。但中粮其实早就留下在成都的地标性物业，位于人民南路黄金地段的凯莱帝景正是其实力与眼光的印证。本次13亿元拿下城西南地块，一举奠定其在成都主城区的布局，另一方面拓展其大悦城的成功模式，也将为成都留下城市综合体地标。

格局：规划与市场合力带动片区升级换代

本次土地拍卖在凸显出开发企业对成都楼市一致看好之外，对地块所在区域更将起到直接的带动作用。由于蓝光获取的两大地块本身就属于成熟地段，因此龙湖与中粮对区域开发带动作用更为明显。根据城东以及旧城改造的普遍经验，政府前瞻性规划和开发企业的通力合作是促使城市落后片区迅速改善的两大动力。

就目前的城北而言，政府已经在全域成都的崭新理念下对北部新城做好了科学的规划，驷马桥片区先行一步，在华宇、瑞安等品牌企业带动下成为目前城北房地产市场发展的热点片区。 而本次拍卖所在的五块石片区，政府已经做好主要批发市场外迁的规划，但开发方面一线品牌仅有蓝光项目在售，仁恒置地楼盘早已进入尾声，华润才刚刚获取土地，此番龙湖的加入，无疑使得本片区的开发热度迅速增强。品牌开发企业同时发力将极大地增强消费者对本区域楼盘开发品质的信心，五块石成为城北另一开发热点指日可待。

武侯大道区域受制于汽配批发市场带来的车流、人流混杂，在城西南区域一直相对沉寂，在政府确定本区域汽配市场“南汽东移”的规划之后，本区域房地产市场面临当年城东“腾龙换鸟”一样的绝佳契机，中粮的进入可谓恰逢其时，一方面可牢牢把握市场格局变化的先机，另一方面作为品牌企业，其进入本身也将使得区域环境的改善加速，更强化市场对区域房产开发的信心。尤其值得一提的是，中粮集团商业地产综合实力位居全国前列，持有和在建多个大型商业地产项目，“大悦城系列项目”是其中最有影响的，包括沈阳大悦城、北京西单大悦城、北京朝北大悦城、天津大悦城等等。一旦在本区域打造成都大悦城项目，将对整个城西南片区留下一个标志性的商业综合体项目，对区域开发的带动远非普通住宅项目可比。

隐忧：价格预期高涨与购买力平稳增长的矛盾

自2008年以来，成都土地市场在经历了一年半左右的调整期后，于今年中期开始重新进入上行通道，从图中可以明显看出，除4月份、8月楼面地价稍低外,其他几个月的平均楼面地价都在2500元/平米以上,本次拍卖最低楼面价就高达3040元/平方米。与2008年的平均楼面地价1685元/平米相比,2009年地价涨幅明显。

在上表中，列出了世家机构监测的每月新开楼盘均价与当期成交商住用地平均楼面地价的比较，并给出了土地获取成本占当期开盘楼盘均价的比利。从数据上看，除去4月份和8月份占比在25%之下外，各月份普遍在50%左右，个别月份（5月）甚至超过80%。如此高的比例必然使得开发企业在后市面临价格明显上调的压力，结合国内房产形势，目前一线楼市由于价格恢复迅速，接近甚至达到2007年的高峰水平，导致成交量明显回调，后市成长乏力；成都楼市正是由于价格的相对平稳增长才使得近期成交一直保持稳定。因此，在目前土地市场繁荣的背后，也同样存在未来项目高价面市可能带来成交量缩减的风险，值得业界警惕。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。