房企股权交易热潮涌动 融资需求是本因

【专家视角】房企转型势在必行

■胡宇/文

无风不起浪。鉴于房价对中国人的生活影响太大，因此，凡是与房子有关的消息一定会摆在各大媒体的头版头条。当然，最让人兴奋的还是近期一则对某大型地产商“自杀退市”转型金融行业的报道，它搅动着市场参与者的神经。更有甚者放言，中国房地产行业已进入“下半场”，买地、盖房子、卖房子赚取利润的时代已经过去，越来越多的房地产企业将目光从单纯的住宅开发转向了商业地产，布局金融投资领域。但事实是否真的如此呢？

由于要覆盖上万家地产开放商的数据较难，我们仅能从140家上市房企已披露的90份2012年中报业绩来分析。

从经营性现金流的情况来看，招商地产、保利地产、万科、金地集团等大型房企及其他区域龙头已经较好地控制了现金流下降甚至为负的风险，保证了经营性现金流的正流入。同时，中小型上市地产公司部分表现较去年好转，经营性现金流净额为正的公司数量逐步增加。这或许表明，今年上半年房地产市场的回暖，对房地产开发商而言，是一次难得的去库存和回收现金的机会。

从货币资金的情况来看，绝大多数大型上市房企均出现了账面资金大幅增长的局面，诸如保利、万科等龙头上市公司的账面资金甚至出现35%以上的增长。这说明，在经过2008年及2011年两次房地产市场的调控之后，房地产开放商的经营风险正在逐步下降，而房地产开放商的经营策略正趋向稳健。因此，尽管数据表明目前银行信贷方面对房地产业的紧缩较为明显，且多数上市公司的资产负债率均有小幅提升，但整个房地产行业的经营状况并没有想象的那么严峻和残酷，开发商的账面上依然有大量的现金可以应付还贷风险，目前难以看到资金链纷纷断裂、开发商争相自杀的局面。

不可否认，房地产行业很难重现2007年及2010年的好年景。包括扩大房产税试点，以及住建部强化调控措施等政策都在施压房地产行业的发展预期，可以预计，2012年仍将延续房地产市场的调控措施，而房地产企业的分化才刚刚开始。因此，对地产行业的老板们而言，目前正是落袋为安、主动转型的最佳时机。从6、7月房市复苏的态势来看，价涨量升的趋势可能在短期持续，但未来房产税的推出必然影响房价上行，加之限购令政策仍未有明显放松，预计第四季度房价仍可能受压并缓慢下调。

有行业专家曾经表示，借助产业结构调整、城乡均衡发展、内需型产业的需求，未来房地产行业将从投资拉动发展转向承载平台作用来谋求发展，例如，与新兴产业融合共生，结合城镇一体化发展，打造经济、产业园区、产业基地。或许，这是一个不错的点子。

同时，香港地产商经营模式的转型和发展历程亦值得我们思考与借鉴。

从专业地产商向综合业务模式的转型来看，除了可以借鉴向商业地产及零售百货转型等传统模式之外，还可以参与金融产业及物流领域的投资。一方面，期望通过投资消费零售业及商业地产行业，来获得稳定的经营现金流，从而弥补目前房地产开发资金不足的问题；另一方面，也可以借助目前现有的资本实力整合房地产行业上下游资源，实现纵向和横向的整合，跨入产业地产、文化旅游、信托及小额信贷等新兴行业和领域。

毫无疑问，作为中国地产商，应该积极把握目前市场反弹的机会，清空原有存货，加大资金回收力度，趁势在高位酝酿退出转型，成功地把握中国经济转型的机会，从“低端制造业”的住宅开放商升级为中高端的物业发展商和金融资产投资人，从而更好地分享中国经济新一轮崛起的丰硕成果。

（作者系华林证券财富管理中心研究发展部副总经理）

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。