暴利时代渐行渐远 地王项目今不如昔

精装资源型豪宅卖8900多元/平方米的价格，相比市区同类的豪宅单位大概低1000元/平方米，相比开发成本来说，也实属开发商“无奈型”产品。

值得一提的是，水濂山地王还有一段是股权转让的故事。2007年4月，北京万信投资发展有限公司和东莞市万科房地产开发有限公司联合体过五关斩六将，从保利、宏远、深业等诸多地产商手中抢得水濂山地王项目，总价高达14.12亿元，但是北京万信却在2008年以500万元的超低价把翡丽山50%的股权转让给宏远。据报道，北京万信的控股股东为万科。

特价促销源于销售缓慢

按照拿地的初衷，地王项目开发前景看好，价格肯定也是高高在上的，但是为什么如今有些地王项目却肯低头促销呢？原因在于走货偏慢。

统计网签数据可知，截至昨日7：50，龙光君御旗峰已经公开房源有6栋住宅和商铺，其中大部分是住宅，销售了103套（合拼前，下同），仅占883套总数的12%；万科翡丽山已经公开房源洋房有4栋（含部分商铺），销售了226套，仅占364套总数的62%。

龙光地产相关人士说，“我们是5月份开的盘，现在销售额已经超过3亿元了，这种业绩在东莞豪宅来说是相当不错了，公司对我们也很满意的，所以才会花几百万元搞蔡琴演唱会。”

实际上，龙光君御旗峰是在去年12月24日开放营销中心的，开始蓄客，如今销售12%的房源，速度快慢不言自明。

而万科一向以热卖闻名，有的项目开盘一星期便网签四五百套，而翡丽山房源公开已经一年半了，也仅销售了226套，现在房子已经盖好，以现楼出售，这个项目显得与万科诸多热卖项目格格不入。

地王项目因为地价高，只能走高端路线，辅以高标准的打造，房价自然就水涨船高，但是目前的市场上并不一定接受这种高价房，于是走货艰难，长期难以改观，所以开发商动用了价格杠杆。

有开发商高层评论说，龙光君御旗峰的问题不是一场演唱会能够解决，经摸底，市场并不接受那个项目的高价房，但是开发商坚持高价开盘，如今要降价，搞得相当狼狈，还不如一开始就平价开盘。

高峰期拿地，如今骑虎难下

万科、龙光均是身经百战的开发商了，为什么选了这么难缠的地王项目呢？

地王项目均诞生在地产市道畅旺的时候。在这个时期，开发商看好后市，并且资金宽裕，所以积极扩张，你争我抢，就容易诞生地王，比如2007年高峰期东莞产生4个地王，2010年火热时期产生3个地王。

2007年4月27日，在楼市火热大环境中，水濂山地王进入拍卖场。当时，除了万科之外，还有保利、宏远、深业、深圳鸿荣源地产等公司竞拍，一众诸侯经过179轮厮杀才分出高下，成交价超出起始价77%。

得手后，东莞万科高层表现得信心满满。他说：“我们是从拍卖价达到13亿元的时候才开始参与竞拍的，可见14.12亿元的成交价比我们的预期低，这个结果属于合理范围，并未超出我们的预想价格。”

地产市道经过2008年的低迷之后，2009年下半年已经复苏，后市看好，开发商又开始抢地。当年7月17日，体育路地王进入最终交易环节，万科、金地、光大等开发商对之垂涎三尺，经过122轮竞拍之后，地块花落龙光地产。

不过，由于房价再度脱缰，2009年年末国家开始收紧政策，严厉调控大方向坚持了3年没动摇，并逐步加码，限贷、限购、限价、限利、房产税等政策相继出台，房地产市场在去年第四季度一度重新跌入萧瑟寒冬，如今，尽管市场销量有好转，但是刚需当道，大户型豪宅依然艰难，所以万科、龙光等地王项目依然举步维艰。

东莞中原市场研究部高级研究员韦天使说：“在楼市畅旺的时候，开发商偏于乐观，对风险的意识就会减弱。”

瑞峰置业副总经理翟志球分析，之前东莞的房价每年都有10%左右的涨幅，开发商在高峰期拿地便是以这种历史轨迹来预测后市的，但是碰到了长时间的严厉调控，这两三年，东莞的房价整体是保持平稳，所以一些优势不是相当明显的地王项目打造起来就相当艰难。

东莞万科相关负责人说，地王项目运作艰难，跟土地的属性有关系。拿地的时候，规划前景比较好，但是后面却发现周边环境变化不大，一些利好没有及时兑现，所以运作项目压力就会大一些。

城区土地开发风险高

■业界观点

由于楼市成交回升，近期，开发商在全国范围又开始掀起新的一波抢地热潮，地王项目又重出江湖。自从8月份以来，东莞的土地市场也明显升温，一些优质地块也受到开发商争抢，虎门、石龙的楼面地价刷新了历史纪录，业界预测由于土地资源有限，加上市场回暖，今明两年东莞再度出现一些地王的概率十分高。

不过，如今，一些龙头房企、本土品牌企业失手在东莞买到了“烫手山芋”，多家异地实力派开发商首次进驻东莞也因为所拿地价太

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。