2007年三季度成都市主城区土地市场报告

一.市场交易情况综述

第三季度成都主城区(五城区和高新区)土地市场共发布拍卖和挂牌土地29宗，总供地面积达970012.12平方米，合计1455.0182亩；其中成交27宗，成交净用地面积1409.4198亩；成交总金额2153552.574万元。与二季度相比，供需体量都有一定减少，供应土地宗数减少了4宗，供应面积减少了28%，成交面积也减少了17%

其中，拍卖方式供应土地17宗，成交16宗，总成交面积为1156.4726亩；挂牌方式供应12宗地，成交11宗，总成交面积为252.9472亩。

三季度主城区土地市场交易简况

二.主城区土地供应特征

2.1供应月度走势

从三季度各月土地供应的走势来看，除8月无任何土地供应之外，7月与9月供应宗数相当，当供应面积却多了315亩。

2.2供应分布特征

2.2.1从行政区域看——高新区供应土地宗数最多，成华区供地面积最大

注：上图中外圆环表示各形状区域供应土地的数量占比；内圆环表示各形状区域供应土地的面积占比。

从土地供应宗数来看，高新区最多，达9宗，占总供应宗数的31.03%。其次是成华区和锦江区，分别有7宗，占总供应宗数的24.14%。虽然成华区和锦江区供应土地宗数相同，但是成华区供应的土地面积远远大于锦江区，达595.8024亩，是锦江区的两倍多，居各行政区域之首。

2.2.2从方位看——城南仍是供应的热点

与高新区大规模供地相对应，城南继续保持了供地的热点地位。三季度城南的土地供应总量为13宗，供应总面积为661.6656亩，宗数和面积分别占主城区总供应的44.83%和45.47%。其次是城东，供应宗数和面积分别占总供应的17.24%和36.45%。

注：上图中外圆环表示各形状区域供应土地的数量占比；内圆环表示各形状区域供应土地的面积占比

2.2.3从环域看，二环外土地供应最多，一～二环无土地供应

三季度主城区供应的土地主要集中在二环以外，二～三环供应土地宗数最多，占总供应宗数的44.83%，而三环外供应土地面积最大，占比为46.38%。此外，本季度一～二环之间没有土地供应。

注：上图中外圆环表示各形状区域供应土地的数量占比；内圆环表示各形状区域供应土地的面积占比。

2.2.4从环域和方位的交互看

各环域和方位土地供应交互图

从上图可以看出，南三环供应土地宗数和面积都是最多的，共7宗地、517亩。其此，城南二～三环供应宗数较多，为5宗，城东二～三环虽然只供应了2宗地，但供应面积却达382亩，，这主要是由于迎晖路地块就达366亩。此外，城北是本季度唯一在三环外没有土地供应的一个方位。

2.3供应土地的用地性质

三季度没有纯住宅用地供应，供应土地用途是以商业(服)用地为主，城镇混合住宅用地所占比例还不到一半。可见与以往相比，本季度商业(服)用地有明显放量。

三.主城区土地成交情况

3.1成交土地概况

本季度共成交土地27宗、1409.4198亩，其中城南高新区、城东成华区等成交体量都很大。

3.2成交总金额

三季度主城区共成交土地27宗，成交总金额为2153552.574万元，与二季度相比，虽然成交体量减少，但是成交总金额却增加了85%，同比更是增加了258%，且全部为一级市场(出让)成交。

3.3成交单价

2007年三季度平均成交地价为为1528万元/亩，同比增幅达900%，这主要是由于2007年9月20日挂牌出让的红星路成百大厦地块成交单价仅为8800万元/亩，从而拉升了平均地价。剔除红星路地块对总体地价的影响，主城区成交的土地平均地价为1017万元/亩，环比也上涨了38%。

从各个环域各季度成交地价的走势来看，一环内地价涨幅最大，3季度平均地价为5767万元/亩，这主要是由于红星路成百地块拍出8800万元/亩的天价，因此拉高了本季度该环域的平均地价。因为这块地的位置太过特殊，根本无法复制，所以剔除该地块对整体的影响，3季度一环内平均成交地价为1514万元/亩。这样来看，一环内地价变化并不太大。相对一环内地价的稳中有进，二～三环以及三环外的地价涨势非常明显，尤其是三环外的地价更是节节攀升，涨幅达到了322%。

3.4楼面地价

注：1.本部分的住宅类用地是指城镇混合住宅用地；

2.所有楼面地价数据均来源于国土局土地交易现场公布的数据。

3.4.1总体楼面地价

2007年三季度楼面地价有很大的上涨，所有成交住宅类土地的平均楼面地价大约为4505元/平方米，与二季度相比楼面地价上涨了近一倍。其具体价格分布如上图。楼面地价在3000元/平方米以下仅有8%；3000-5000元/平方米占了67%的比例；5000-7000元/平方米占8%；7000元/平方米以上的占了17%的比例，为中天盈在城南高新区竞得的地块。其中，最低的楼面地价都达为2525元/平方米(9月14日拍卖成交的琉璃乡皇经楼村地块)；最高为中天盈在高新区仁和村的地块，楼面地价达到了7590元/平方米。

3.4.2各区域楼面地价

各方位住宅类土地楼面地价

各环域住宅类土地楼面地价

从方位来看，本季度城南的楼面地价最高，达5197元/平方米；其次，城西和城北的楼面地价水平较为平均；城东的楼面地价最低，为3600元/平方米。从环域看，除二环以内本季度没有住宅类用地成交外，三环外的楼面地价达到了5386元/平方米，比二～三的平均楼面地价3876元/平方米高出了39%。各环域的楼面地价同比都有不同程度的涨幅，一～二环、二～三环和三环外的楼面地价较为平均，一环以内的楼面地价较之于其它环域约高出1000元/平方米左右。由此可见，三环外的土地价值越来越得到市场的认可，而且可以预见，未来三环外的土地竞争必然会越来越激烈。

四. 2007年三季度主城区成交土地未来可开发量情况

4.1总体情况

2007年三季度成都市共招拍挂成交土地1409.4198亩，根据每宗土地的控规指标和宗地规模综合计算，这些成交的土地未来将能向市场供应约450万平方米商品房，其中可供应商品住宅132万平方米，商业(服)物业318万平方米。

4.2不同区域可开发量情况

单位：万平方米

根据三季度成交的土地来看，未来1-2年城南可供应的商品房体量最大，达210万平方米，其中主要集中在三环外；其次是城中，也可以提供约125万平方米的商品房。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。