回眸2012地产界那跌宕起伏的重要事件

从调控的泥潭中走出，然后以忐忑的姿态悄悄回暖，再到年底楼市“翘尾”为未来增加更多不确定因素，2012年的郑州楼市注定不平静。这一年的市场发生了前所未有的变化：一线大鳄发力郑州，高铁开通拉近时空距离，地王卷土重来，城中村将成历史……对于这些变化，有人说这意味着“黄金十年”的结束，有人则称“白银十年”自此开启。但无论如何，2012年都可以称得上是划时代的一年。

在这个剧变的年代，身处复杂的楼市，要记录2012年的楼市风云和公众情绪并不容易。但以下这些关键词，正是这一年楼市最深的足印，串联起来，你也许可以看到楼市真正的轨迹。

总理房价

镜头回放：2012年3月结束的全国两会上，国务院总理温家宝就房地产问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。之后，微博传出按照总理提及的“合理价位”，计算了各地的“总理房价”，引起网友热议。其中南京的所谓“总理房价”仅为4293.3元/平方米。对于这种计算方法，大多数网友都认为不严谨，只当做一个美好的愿望看待。

点评：什么才是合理房价？恐怕总理说了不算，总经理说了也不算，市场说了才算。

事实上，关于“合理房价”的博弈以调控的形式深度贯穿整个房地产市场。但可以看到，从2002年开始，调控年年有，房价蹭蹭涨，“调控十年”的另一个称呼则是“黄金十年”，这难道不能说明些什么？至少，调控屡次变“空调”，与政策不尊重市场规律有很大关系吧？

政策微调

镜头回放：2011年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都等4个城市的放松限购政策被叫停，其余城市不涉及限购的微调政策均还在实施。

点评：楼市下滑了，坐不住的除了开发商，还有地方政府。由于土地财政和房地产税收，地方政府和房地产开发商成了彻底的利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。如此，也不难理解，为什么各地会竞相“顶风作案”。不过，值得注意的是，“限购”已然成为最后的底线，也成为稳定房价的最有力武器，但限购是行政手段，市场的问题终究要靠市场来解决，那么，限购之后怎么办？

首批房奴解套

镜头回放：从本世纪初我国迎来住房贷款热潮至今，首批房贷将迎来清款大限，首批房贷族也将迎来集体还清房贷的日子，进入无债一身轻的状态。据了解，在10多年前，国家大面积施行住房货币化政策，同时银行开始对居民住房贷款“开闸”。如今10年即将过去，很多首批房贷族也将进入无债一身轻的状态。

点评：“房奴”成为我国房地产发展进程中不少购房者的“简称”，这除了嘲讽高房价之外，还折射出社会心态的扭曲——即使大多数的报道充斥了“解套”、“无债一身轻”等词语，也不可否认“首批房奴”的幸运。其实，“房奴”无所谓褒贬，真正的关键是，我们从来只会随大流和人云亦云，却不知道“先人一步”才是赚钱最重要的前提。除了谩骂和嘲讽之外，认真研究一下楼市，也许是个不错的赚钱机会。

城中村将成历史

镜头回放：据悉，自2006年燕庄村改造启动以来，郑州市城中村改造全面推进。来自郑州市城中村改造工作办公室的资料显示，郑州市将进一步加快城中村、合村并城改造步伐，在今后3年内，剩余的109个城中村，都将获得郑州市政府的批准，走上整体改造的路子。届时，城中村在建成区内将逐渐消失，彻底和这座城市融为一体。

点评：城中村的改造，所触及的人与事远不只城与村、拆与迁那么简单。村集体经济背后的利益纠葛、土地征用与租赁中的多方流转、原住民和租住者自发形成的系统共生问题，城中村改造充满了复杂和多样性。这不仅是钱的问题，也不仅是人的问题。郑州的未来没有城中村，该思考的是，谁去替代城中村的作用？城中村的改造除了城市的“面子问题”，是不是也该注意“良心问题”。

房产税

镜头回放：在国内房地产市场的调控举措频频出来的时候，房产税的开征作为焦点性话题被推到了前台。2011年年初上海、重庆就试点征收房产税，时至今日，房产税的话题依然没有最终定论，也一直被业内外普遍猜测着。

点评：年初采访樊纲，问到“房产税是否是代替限购的更好办法”，樊纲反问：“谁还会有更好的办法？”在他看来，“土地财政”已成痼疾，改革非一朝一夕可以完成，地价推高房价，然后再招致调控，以致形成恶性循环。要破解调控难题，关键是打破“土地财政”怪圈，房产税作为一项经济调节措施，保证了地方政府收入，又保障了大多数人的购房权利，虽不敢说两全其美，却也勉为其难。

高铁速度

镜头回放：2012年9月28日，一声汽笛长鸣之后，G501次列车驶出郑州东站。这个划破长空的笛声，带来的将是一连串变化和新事物的诞生。这其中，大家津津乐道的就是“高铁商圈”。随着石武高铁的开通和郑州东站投入使用，高铁商圈已经成为房企围猎的主战场。据不完全统计，这里聚集了200万平方米的商业体量。

点评：郑州是“火车拉来的城市”，高铁的作用自然不可小视。作为多城市交通互连的“龙骨”，高铁运营促进了沿线经济的共同发展，随之而来的资源汇聚，让高铁商务区成为投资热地的同时，也让高铁周边区域成为人们置业的第一选择地。高铁开通，将带动郑州东部更大范围内的房产价值由洼地上升为高地，也将加速郑东人居的快速发展。

城镇化

镜头回放：2012年以来，负责经济事务的国务院副总理李克强曾多次强调城镇化是未来中国经济增长的动力，也是扩大内需的最大潜力。他指出，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力及人口转移到城市，这将带来投资的大幅增长和消费的快速增加，也会给城市发展提供多层次的人力资源。

点评：结束了“黄金十年”，房地产行业急需寻找新的成长机会，城镇化也许是下一个“蓝海”。如果按照李克强的规划，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。不过，需要提醒的是，机会永远伴生着风险，城镇化绝不意味着房地产化，房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，否则房地产不会发展。

一线大鳄入郑

镜头回放：2012年10月23日，万科企业股份有限公司与河南省国有资产控股运营有限公司在郑州签署战略合作协议。11月23日上午，金地集团与郑州市人民政府签订框架协议，拟在郑州市中心城区建设商业地产项目。到目前为止，绿城、绿地、恒大、万达、保利、华润、雅居乐、万科、金地等一线房企都已经相继入驻，碧桂园、中海等房企也都在紧锣密鼓地计划，准备逐鹿中原。

点评：被问及万科为什么进入郑州时，万科总裁郁亮说“再不进中原，股东们都不答应了”，一言中的，得中原者得天下，随着中原经济区建设的推进，郑州楼市已经成为不可忽略的大市场。其实，一线大鳄扎堆入郑，除了彰显郑州的市场潜力之外，一线房企较高的开发水平和丰富的产品线，以及先进的管理经验，也将带来更高水平的竞争，这对购房者是个福音。

龙湖蓄水

镜头回放：2012年10月18日，期待10年的郑东新区龙湖终于蓄水。如今，经过10年的快速发展，以一柄“如意”规划造型为核心的郑东新区已初步建成。不久的将来，在河南省乃至整个中部地区，龙湖区域将成为环境最优美、生态最良好、业态最高端、配套最齐全的生态、低碳商务居住区。而在此前的7月11日，郑州楼市拍出的“地王”，正处于龙湖板块，也证明了这一趋势。

点评：可以肯定地说，龙湖很快将成为郑州市的“龙头”，特别是房价的龙头。细看周边，农业东路与龙湖外环路周边，集中了绿城百合、联盟新城等多个高端项目，销售价格也到了两万元一平方米，成为郑州最高端的居住区。而随着龙湖的开发，该区域具有了更好的自然条件和城市配套，龙湖成“龙头”指日可待。

日光盘

镜头回放：2012年5月26日，美景芳邻开盘，凭借“青春梦想家的私宠领地”的精准定位和《芳邻·几许》微电影等创新的营销手段，以低门槛、低总价、精装小户为独特优势，不到一天时间，实现了1031套房源开盘即清盘。绝迹已久的“日光盘”重现郑州楼市。

点评：楼市热不热，“日光盘”可能是最好的证明。美景芳邻1000多套房子，从认筹到开盘不足一个月，然后在三个小时内销售一空，这是什么概念？毋庸置疑，“抢房”又回来了。这只是个开始，由于2011年的调控，房地产新开工面积大幅降低，这将导致2013年的供应减少，若如此，在新的一年里，“日光盘”这个词我们将会更熟悉。

建业销售过百亿

镜头回放：至2012年12月24日下午6时许，建业2012年合同销售总额已超100亿元人民币。这是河南首家突破百亿的房地产开发企业。而和全国型的房地产企业相比，建业突破百亿的销售额可谓相当不易，因为销售价格低于一、二线城市许多，对照在发达区域的房地产企业而言，同样的面积将会放大为三倍到四倍的销售额。

点评：“百亿俱乐部”曾经是所有河南本土房企的目标，终于，深耕河南的建业首先做到了。建业跨入百亿俱乐部，证明“省域化战略”的可行，也侧面说明，一亿人口的河南，有着巨大的消费能力和潜力。同时，建业也做出了榜样，坚持“让河南人民住上好房子”的梦想，走出和别人不一样的道路，同样能够成功。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。