购房答疑:卖掉超5年非普通住房该如何缴税？

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锦囊

最近，有读者向羊城晚报询问销售超过5年有发票的非普通住房如何缴税的问题，就此，羊城晚报记者请广州市地税部门进行解答。

案例

老徐2007年3月在广州市区购买了一套建筑面积为150平方米、套内建筑面积为124平方米的商品房，支付房屋价款160万元，缴纳契税4.8万元，实际支付住房按揭贷款利息22万元。

在老徐的购房合同上，注明房价款包装修，但老徐又另外支付给装修公司10万元用于装修。契税完税证日期为2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2008年2月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。房屋产权证上的产权人姓名为老徐本人，老徐还另外拥有一套住房。

2012年4月1日，老徐把这套房以200万元卖给刘先生。房管部门4月6日受理交易申请，经地税机关评估，200万元的申报价格合理。老徐能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票和契税完税凭证等扣除凭证。

壹

卖方要缴纳哪些税费？

老徐需缴纳营业税及附加、个人所得税，暂免缴纳土地增值税和印花税。

1、营业税及附加

老徐应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%，同时，还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为计税营业额的0.6%。这里还要具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。

房产类型：本案例中，交易住房建筑面积超过144平方米，且套内建筑面积超过120平方米，不符合普通住房的认定条件，属于非普通住房。

购买年限：对产权来源为购买、产权交换（含拆迁补偿）、赠与（非直系、赡养关系）的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先，来确定其购买房屋的时间。本案例中，以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束，购买时间超过5年。

个人销售购买时间超过5年（含5年）的非普通住房，按照其转让收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

老徐能够提供买房时税务机关监制的发票，可按照差额征收营业税。

老徐应缴纳营业税及附加：（售房收入-购房价款）×（5%+0.6%）＝（2000000-1600000）×（5%+0.6%）＝ 22400元

2、土地增值税和印花税

目前我国政策规定，个人销售住房，暂免征收土地增值税和印花税。

3、个人所得税

由于该房产不是老徐唯一家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。由于老徐能够提供合法、有效售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，按照规定，可据实征收个人所得税。即老徐应纳个税款＝（转让房产收入额－房产原值－合理税费）×20%。

其一，这里所说的商品房房产原值，是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。以老徐销售的这套房来说，房产原值：1600000+48000=1648000元。

其二，这里所说的合理税费，是指老徐转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

对于支付的住房装修费用，如果原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除其他装修费用。因此，老徐购买的装修房不得再单独扣除10万元装修费用。

对于支付的住房贷款利息，老徐向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息22万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

这样，该套房可扣除的合理税费：22400+220000＝242400元

老徐应缴纳个人所得税：（转让房产收入额－房产原值－合理税费）×20%＝（2000000-1648000-242400）×20%＝21920元。