包租10年我的商铺我作不了主 回购溢价率仅20%

2003年，赖先生、游先生和杨女士先后在顺城大街熊猫城购买了首上层的商铺，面积从5到10多个平米不等。商铺包租销售，签订购房合同时，他们和当时的开发商成都英凯实业发展有限公司签订了十年的租约合同。

转眼十年过去了，租约满期，可风光一时的熊猫城已变成了如今的富力天汇城，开发商也变成了富力地产。赖先生等人却遭遇了现实难题：富力方面表示，满期后不再续租，由于多种原因商铺办不了产权证，没法将物业交付业主。如果回购，只能溢价20%。

“也就是说，我们现在只剩下溢价20%回购，或者提起诉讼这两条路。”3月12日，他们找到了富力天汇城客服中心。多次沟通未果后，他们拨打了成都商报3·15维权热线。

业主困惑

10年了包租的商铺还没办产权证

熊猫城准确的名称叫熊猫万国商城，1993年就开始建设，总建筑面积50万平米，一度号称亚洲最大的MALL。2002年年底，熊猫城开盘。由于资金和经营等问题，2006年，富力地产陆续接手了熊猫城大部分物业，之后有了现在的富力·天汇MALL。

在熊猫城时代，当时的开发商曾将楼层分割成很多小商铺，以包租的形式卖给投资者，与业主签订合作经营协议的，则是成都英凯实业发展有限公司。

游先生表示，他是在2003年购买的熊猫城商铺，为首上层，面积5.88平米，总价12万8千多。购买时，游先生与成都英凯实业发展有限公司签订了租期为10年合作经营协议，租期到2013年12月31日止。成都英凯实业发展有限公司每月支付856元的商铺租金。

“10年来商铺一直没办到产权证。”游先生说，购买熊猫城商铺时，购房合同约定，出卖人应当在交付使用后90日内，将办理权属登记的资料提交到相关部门。后来签订的补充协议上，则将交房时间推延到2004年6月1日。

为何商铺10年不能办理产权证？”3月12日，游先生等人到富力的客服中心询问。客服中心一名工作人员表示，按照中华人民共和国建设部令（2008）第168号令中规定，游先生等人购买的商铺因为物理界限不明，无法办理产权。

包租期满

不能续租也不能自己经营

由于事隔太久，记者未能找到英凯实业。而在网上查询获悉，《中国经营报》曾报道，英凯实业是熊猫城的股东之一。

与现在的开发商富力续约当然是一条不错的途径，富力客服中心工作人员明确表示，当初与业主签订合作经营协议的成都英凯实业发展有限公司早已不负责此事，商铺的租金实际是由富力在支付。现在租约期满，富力公司不再续约。

那么能否将商铺交付给业主自主经营呢？富力客服中心的一名工作人员表示，由于没有办理产权证，因此没法将商铺移交给业主。游先生等业主质疑，购房合同是存在的，即使没有办理产权，开发商也应该将物业交付业主。对此，富力地产成都公司高层拒绝回应此事。

回购

开发商只愿溢价20%

“现在的富力提出了溢价20%的回购方案，但我们认为应该按照市场价进行回购。”游先生等人表示，10年前，他购买的单价是2万多，但现在顺城大街的商铺单价动辄上10万元，这中间的增值空间，显然是20%的回购溢价无法比拟的。

20%的溢价又是如何确定的？富力客服中心工作人员称，当年熊猫城卖出去的这类小商铺，涉及的业主大约有3000多个。绝大部分的协议中，约定租约期满回购是溢价20%，还有一部分则约定溢价30%回购。因此，现在租约期满后，对那些在协议中约定了溢价率的业主，富力以合同约定的溢价率进行回购。但在部分业主的经营协议中，没有对回购溢价率进行约定，那么一律按照溢价20%的标准进行回购。

既然没有约定，为什么不能以市价回购？面对业主的质疑，富力方面的工作人员称，这是公司的规定，对同样的问题不能采用两种标准。

记者调查

熊猫城商铺 未办大产权

10年了，赖先生等人的商铺为什么一直未能办理产权呢？3月13日，赖先生等人来到市政务服务中心房产分中心进行了查询。他们的《个人及家庭房屋登记记录》上显示，他们位于熊猫城的商铺，目前的状态都是签约备案。

市政务服务中心房产分中心总咨询台的值班科长在查看了两位业主资料后表示，该物业的大产权还没办，因此不能办理业主的小产权。只有在大产权办下来之后，再进行分户办理业主的产权。值班科长表示，目前没有强制规定开发商必须在交房后多长时间内提出产权办理的申请和办理产权。如果业主的合同中，对办理产权证的时间有所约定，对违约责任有所约定，可以对开发商索赔或者提起诉讼。

界限不清 未必不可办产权

成都商报记者查询了中华人民共和国建设部令（2008）第168号令，其中第二章第十条中规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

成都市产权登记中心非标准件科工作人员称，物业能否办理产权要视具体情况而定，还要看规划用途。比如酒店式公寓就不能分割，比如住宅的厨房、卫生间等，以及其他规划上明确上说了不能分割的，也都不能分割和办理产权。

其他符合独立使用条件的物业，则未必不能办理产权。如果是物理式的大厅分割，先看能不能分割。如果在可办理产权范围内的，则可以找专业测绘公司，对物业进行分割绘图，然后向有关部门提交这些材料办理产权。他们就曾办理过荷花池的一个类似案例，交了测绘报告后，最终办理了产权。如果购房者买的也是这类界限不明的物业，最好到窗口进行咨询。

律师说法

十年了 业主胜诉难度大

对于游先生等人遇到的问题，泰和泰律师事务所律师杨杰表示，这是项目的遗留问题，现在的开发商有义务来进行协调和处理，但并不意味着现在的开发商一定要接受业主提出的方案。双方可协商解决，协商不成，业主可以采取合法途径，比如诉讼解决问题。律师提醒游先生等业主，在处理这起纠纷时应该注意一些重要事项。

一、诉讼时效

购房合同上应该对交房和办理产权的时间有所约定，业主应在知晓或者应当知晓开发商未能按合同约定办理产权日起两年内，向开发商提出主张或者直接提起诉讼。游先生等人购买商铺距离现在已经10年，业主需要提供证据证明在此期间，他们向开发商提出过主张并导致诉讼时效中断，否则极易被认定为未在诉讼时效内主张权利，从而无法实现诉求。

二、可找第三方机构评估回购条件

租约期满，开发商提出了回购，但业主觉得价格太低不愿接受。在此情形下，业主可以提起诉讼，要求开发商按照一定条件回购。但业主提出的回购条件必须具有合法、合理的基础，最好寻求第三方专业机构对业主购买物业的价值进行评估并以此作为回购条件。但值得注意的是，业主所购物业目前并不具有产权，评估结果可能与同样类型但具有产权的物业价值存在较大差异。

三、业主有权要求开发商交房

针对开发商以物业没有产权，不能交付的说法，是欠缺依据的。在合同有约定的情形下，双方按约定执行。如无明确约定，则在包租期届满后，开发商应当将物业交付给业主。

如果开发商拒绝履行交付义务，业主有权提起诉讼要求开发商履行交付义务。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。