破观望买卖双方让一步 房价上涨无罪关键在涨幅

图片说明：杨继瑞

在成都房地产这个时候，我们应该慎重地使用言说的权利，因为这个敏感的时刻，媒体说的话，可能被人利用，也可能被人误解；可能火上浇油，也可能雪上加霜，但太长时间的沉默和失语中，可能会丧失媒体告知读者外界变化的义务，现在需要我们给消费者提供一个真实的成都房地产概况，我们把我们搜集的信息和我们最直观的感知告诉读者，包括观察研究这个行业多年的专家说法，为此我们专访了西南财大博士生导师、四川大学房地产策划中心主任杨继瑞教授，他和他带领的房地产策划中心一直关注着宏观调控之下的成都房地产市场。

成都商报：距离七部委联合出台的宏观调控政策，已有近四个月了，而对于成都市场是什么样子的，大家也莫衷一是，从你收集的数据和信息来看，宏观调控给成都房地产带来了什么变化？

杨继瑞：从川大房地产策划中心抽样调查的一些数据来看，七部委出台对2年内房屋转让征税的政策到现在的几个月时间里，成都住宅交易量与同期相比有比较明显的下降，虽然价格还依然坚挺，但交易有些萎缩，开发商的销售压力加大，许多购房者选择了持币观望。但从一个角度来看，这也是一个正常现象，因为任何一个政策都有一个滞后效应，这个时间差大约在三个月左右，政策消化完毕，市场才会出现一个明朗的走势。我个人认为成都房产的观望期将在今年10月份结束，观望者有真实的购房需求，等一段时间不见房价下跌，就会放弃观望。并且从现在我们抽样调查的一些数据可以看到，9月份以来，现在市场有一定回暖的迹象，直接体现是成交量有所回升。

成都商报：是不是现在可以判断成都楼市已走出观望期了呢？另外，虽然交易清淡但是成都房价依然在上涨，房价上涨是回暖的必然之意吗？

杨继瑞：现在判断成都楼市已走出观望期还为时过早，因为9月份的交易活跃和最近新盘集中上市有关，这些新盘的性价比都相对较高，所以刺激了市场需求。

但是我们希望成都楼市尽早走出观望期，因为观望期太长，对开发商和消费者都不是好事，对开发商来说，可能会导致资金链断裂，而对消费者来说，观望期越长，积蓄的消费能量就越大，一旦这些积蓄了很久的能量集中爆发，会推动房价新一轮的大幅上涨，会进一步造成市场的非理性消费。

房价上涨不是市场转暖的主要标志，成交量才是最根本的标志，开发商现在还在不想让步，因为他们还想和购房者博弈一下，但能撑一时，撑太久了就可能出现危险。

成都商报：你的意思是买卖双方都要主动一点，但谁应该迈出打破观望的第一步呢？

杨继瑞：开发商要主动一点去刺激市场，尤其是房交会这样一个集中买卖的机会，开发商可以考虑采取一些限量限时的优惠政策，以刺激消费，因为开发商要知道，谁走得早谁才能活得好，因为在这个行业里是现金为王！不然僵持太长时间，开发商到年底一算账，就会发现时间拖长了的代价。

另外，消费者期待房价降多少也是不现实的，因为成都房价还是有几个刚性因素支撑的，地价在涨，建安成本在涨、政府税收和费用没有降低，人力资源成本在涨，这些成本都呈现刚性，所以开发商想降也难降下来，尤其是今后上市土地大部分都是拍卖得到的，地价刚性明显。另外从大环境来会说，物价总水平、GDP、人均收入也都在涨，房价没有理由不涨，就成都市场来说，价格泡沫不明显，产品总体价格趋于合理，没有较大的降价空间。

相反，由于目前仍有很多成都市民住房改房，因此有购居住性住房或第二套住房的换代需求；再加上成都人居环境日益变好，很多投资者将选择购房投资。也就是说长期来看，成都房价还有上涨的空间。

成都商报：如果房交会上购房者集中买房，会不会因为需求太旺盛，而进一步让房价出现异常的上涨呢？

杨继瑞：房价上涨没有罪，关键是涨幅，我认为房价一年的涨幅应该控制在两位数以下，也就是最好不超过GDP的增长速度，开发商必须对此有清醒的认识，那就是不能把今后的利润透支完了，这个市场要健康发展下去，必须是稳健的，持续的，所以不要轻易抬高价格，有的开发商有点贪婪，一期卖4000元/平方米，一看卖的好二期就涨到5000元。如果开发商都这样做，那就会集体无意识地把这个市场推向疯狂，开发商要理性一点，钱不是一次赚来的。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。